Wie viel Geld braucht man, um ein Haus zu kaufen in der Schweiz

Wie viel Geld braucht man, um in der Schweiz ein Haus zu kaufen?

Es ist wohl allgemein bekannt, dass Wohneigentum in der Schweiz teuer ist. Im Vergleich zum europäischen Ausland ist der Wohneigentumsanteil bei uns mit knapp 40% nur etwa halb so hoch wie beispielsweise in Deutschland oder Frankreich.

Obwohl die Kosten beträchtlich sind, ist ein Hauskauf mit etwas Planung in vielen Fällen möglich. In diesem Artikel erklären wir dir, wie viel Eigenkapital und Einkommen du für ein Haus brauchst und zeigen dir anhand von Beispielen, wie du deinen Wohntraum wahr werden lassen kannst.

Wie viel Geld braucht man, um ein Haus zu kaufen?

Die Hauskosten sind in der Schweiz verhältnismässig sehr hoch. Daher nehmen die meisten Menschen beim Kauf einer Immobilie eine Hypothek auf. Einen kleinen Teil des Kapitals musst du aber trotzdem selbst zur Verfügung haben. Zudem muss dein Einkommen genügend hoch sein, um alle laufenden Kosten problemlos decken zu können.

Eigenkapital

Möchtest du dir ein selbst bewohntes Eigenheim kaufen, dann musst du mindestens 20% Eigenkapital zur Verfügung haben. Dieses Kapital kannst du aus verschiedenen Quellen zusammenstellen, z.B.:

• Vermögen
• Wertschriften/Aktien
• Säule 3a
• Pensionskasse
• Erbvorbezug
• Schenkung
• Zinsloses Darlehen.

Mindestens 10% des Verkehrswertes der Immobilie müssen aus sogenannten «harten» Eigenmitteln bestehen. Damit sind im Prinzip sämtliche Vermögensquellen abgesehen vom Pensionskassenkapital gemeint. Für die übrigen 10% kannst du einen Vorbezug aus der Pensionskasse machen.

In unserem Artikel zum Thema Eigenkapital Hauskauf Schweiz erfährst du mehr zu den einzelnen Quellen.

Sowohl das Guthaben der Pensionskasse als auch der Säule 3a kannst du übrigens auch verpfänden. Bei gewissen Banken kannst du sogar das gesamte Eigenkapital aus verpfändeten Mitteln zur Verfügung stellen. Andere Finanzierungspartner bieten dagegen bessere Konditionen, wenn du noch einen Teil deiner PK verpfändest.

Mehr zum Thema: Pensionskasse verpfänden fürs Eigenheim – so geht’s

Bedenke zudem, dass beim Hauskauf zusätzliche Nebenkosten, beispielsweise Notariatsgebühren oder Steuern anfallen. Daher solltest du auch noch ein wenig Eigenmittelreserven als Sicherheit zur Seite legen.

Einkommen

Zusätzlich zum Eigenkapital muss die Bank sicher sein, dass du die Zinsen problemlos bezahlen kannst. Daher musst du auch ein genügend hohes Einkommen haben.

Grundsätzlich dürfen die anfallenden Kosten für die Immobilie nicht mehr als 35% – gewisse Banken rechnen auch mit 33% – deines Bruttoeinkommens ausmachen. Diese Kosten sind aber nicht nur Zinsen, sondern darunter fallen auch Nebenkosten und gegebenenfalls Amortisationszahlungen.

Diese Kalkulation machen Kreditgeber im Rahmen der Tragbarkeitsrechnung.

Tragbarkeit der Hypothek berechnen

Um eine Hypothek aufnehmen zu können, muss die Tragbarkeit gegeben sein. Dafür muss das Verhältnis zwischen dem Kaufpreis oder Wert der Immobilie, dem Eigenkapital, dem Einkommen und den Kosten stimmen.

Nutze am besten unseren Tragbarkeitsrechner, um eine erste Einschätzung für die Finanzierung zu erhalten. Beachte allerdings, dass Finanzierungsunternehmen frei sind bei der Bewertung der Tragbarkeit. Gewisse Banken oder Versicherungen sind strenger, andere sind flexibler. Daher lohnt es sich immer, mehrere Offerten einzuholen und zu vergleichen.

Eigenmittel

Wie bereits erwähnt, brauchst du beim Kauf von Wohneigentum mindestens 20% Eigenkapital, wobei mindestens 10% aus anderen Quellen als der Pensionskasse stammen müssen. Dies ist aber nur möglich, wenn die Kosten der Hypothek und der Immobilie durch dein Einkommen gedeckt werden können.

Wenn du dagegen ein Renditeobjekt oder eine Ferienwohnung kaufen möchtest, dann musst du mehr Eigenkapital zur Verfügung haben. Die meisten Banken gewähren in diesen Fällen eine maximale Hypothek von 65% oder 70%, das heisst du musst mindestens 30% Eigenmittel zur Verfügung haben.

Zinsen

Für die Berechnung der Tragbarkeit der Hypothek rechnen Kreditgeber mit einem kalkulatorischen Zins von 5%. Das heisst, sie gehen nicht von den effektiv aktuell geltenden Zinsen aus, sondern nehmen immer 5%, um einen Puffer für steigende Zinssätze zu haben.

Amortisation

Wenn du eine Hypothek von mehr als 65% aufnimmst, dann musst du alles über 65% innerhalb von 15 Jahren oder bis zur Pensionierung amortisieren, also der Bank zurückzahlen.

Bei einer Belehnung von 80% musst du dementsprechend 1% des Verkehrswertes der Immobilie pro Jahr amortisieren. Das muss bei der Tragbarkeitsberechnung ebenfalls berücksichtigt werden. Wenn deine Hypothek allerdings weniger als 65% beträgt, dann musst du nichts amortisieren. Somit musst du dies auch nicht bei der Berechnung der Tragbarkeit berücksichtigen.

Unterhalt und Nebenkosten

Für die Finanzierung kommt noch ein wichtiger Kostenpunkt hinzu. Zusätzlich zu den Zinsen und der Amortisation müssen nämlich auch noch Nebenkosten und Kosten für den Unterhalt in Betracht gezogen werden.

Hier rechnen die Banken mit 1% des Verkehrswertes der Immobilie pro Jahr.

All diese Kosten dürfen ein Drittel des Bruttoeinkommens nicht überschreiten. Wenn du den Immobilienkauf mit einer Partnerin oder einem Partner machen möchtest, dann zählt euer gemeinsames Haushaltseinkommen.

Beispiele

Die Tragbarkeitsrechnung wird anhand von Beispielen besser verständlich.

Wenn du dir ein Haus oder eine Wohnung für CHF 500’000 kaufen möchtest, dann brauchst du Eigenkapital von mindestens CHF 100’000 und ein Einkommen von ca. CHF 90’000.

Kostet das Haus CHF 1’000’000, dann sind die Anforderungen an Eigenkapital und Einkommen doppelt so hoch. Wenn du den Hauskauf alleine tätigen möchtest, ist die Wahrscheinlichkeit gross, dass dein Einkommen nicht ausreicht. In diesem Fall musst du mehr Eigenkapital haben, bis die Kosten wiederum tragbar sind.

Nehmen wir an, du hast ein Bruttoeinkommen von CHF 120’000, dann brauchst du Eigenmittel von rund CHF 400’000. Dann sieht die Rechnung wie folgt aus:

• Kalkulatorische Zinsen von 5% auf Hypothek von CHF 600’000: CHF 30’000
• Nebenkosten von 1% des Kaufpreises/Verkehrswertes: CHF 10’000
• (Keine Amortisation, da die Hypothek lediglich 60% beträgt)
• Gesamtkosten von CHF 40’000: 33% des Bruttoeinkommens.

Fazit

Ob du dir den Traum vom neuen Zuhause erfüllen kannst, hängt sowohl von deinen Eigenmitteln als auch von deinem Einkommen ab.

Denn eine Finanzierung mithilfe einer Hypothek ist nur möglich, wenn du mindestens 20% Eigenkapital zur Verfügung hast. Zudem müssen die Zinskosten, die Nebenkosten und allfällige Kosten für die Amortisation von deinem Einkommen ohne Probleme gedeckt werden. Dafür gehen Banken von einem kalkulatorischen Zins von 5% aus und rechnen mit Nebenkosten in der Höhe von 1% des Verkehrswertes der Immobilie pro Jahr.

Die Antwort auf die Frage «wie viel Geld braucht man um ein Haus zu kaufen?» hängt also nicht nur von deinem Vermögen, sondern auch von deinem Einkommen ab.