Vorvertrag Hauskauf, Inhalt und Gültigkeit
Was ist ein Vorvertrag beim Hauskauf?
Ein Vorvertrag beim Hauskauf ist eine rechtlich bindende Vereinbarung zwischen Käufer und Verkäufer, die den späteren Abschluss des eigentlichen Kaufvertrags vorbereitet. Er dient dazu, die wichtigsten Eckpunkte des Kaufs schriftlich festzuhalten und beiden Parteien Sicherheit zu geben. Mit einem Vorvertrag verpflichten sich beide Seiten, zu einem späteren Zeitpunkt den Hauptvertrag abzuschliessen.
In der Schweiz wird ein Vorvertrag oft dann eingesetzt, wenn noch nicht alle Voraussetzungen für den endgültigen Kaufvertrag erfüllt sind. Das kann beispielsweise der Fall sein, wenn die Finanzierung noch nicht vollständig geklärt ist oder wenn noch bestimmte behördliche Genehmigungen ausstehen. Der Vorvertrag gibt dir als Käufer Zeit, diese Dinge zu regeln, ohne dass dir das Haus «weggeschnappt» wird.
Vorvertrag vs. Reservationsvereinbarung
Ein Vorvertrag unterscheidet sich von einer Reservationsvereinbarung in seiner rechtlichen Verbindlichkeit. Während eine Reservationsvereinbarung oft nur eine unverbindliche Absichtserklärung darstellt, ist ein Vorvertrag rechtlich bindend und verpflichtet beide Parteien zum späteren Abschluss des Hauptvertrags. Eine Reservationsvereinbarung kann hingegen meist ohne grössere Konsequenzen aufgelöst werden.
Bei einer Reservationsvereinbarung zahlst du als Interessent oft eine Reservationsgebühr, die du zurückerhältst, wenn der Kauf nicht zustande kommt. Bei einem Vorvertrag hingegen kann ein Rücktritt mit erheblichen finanziellen Folgen verbunden sein. Es ist wichtig, dass du dir über diesen Unterschied im Klaren bist, bevor du eine solche Vereinbarung unterzeichnest.
Muss notariell beurkundet sein
In der Schweiz muss ein Vorvertrag für den Kauf einer Immobilie notariell beurkundet werden, um rechtsgültig zu sein. Das bedeutet, dass der Vertrag von einem Notar aufgesetzt oder zumindest beglaubigt werden muss. Diese Regelung dient dem Schutz beider Parteien und stellt sicher, dass der Vertrag rechtlich einwandfrei ist.
Die notarielle Beurkundung bringt zusätzliche Kosten mit sich, bietet dir aber auch Sicherheit. Der Notar prüft den Vertrag auf Rechtmässigkeit und stellt sicher, dass beide Parteien die Tragweite ihrer Verpflichtungen verstehen. Zudem kann der Notar als neutrale Instanz bei Unklarheiten oder Streitigkeiten vermitteln.
Mit unserem Kostenrechner für die Notarkosten beim Hauskauf in der Schweiz kannst du die anfallenden Zahlungen besser einschätzen.
Enthält meistens eine Anzahlung
Ein Vorvertrag beim Hauskauf enthält in der Regel eine Vereinbarung über eine Anzahlung. Diese Anzahlung, oft auch als Handgeld oder Angeld bezeichnet, dient als Sicherheit für den Verkäufer und zeigt deine Ernsthaftigkeit als Käufer. Die Höhe der Anzahlung ist nicht gesetzlich festgelegt, beträgt aber üblicherweise zwischen 5% und 10% des Kaufpreises.
Wenn du als Käufer vom Vertrag zurücktrittst, ohne dass ein wichtiger Grund vorliegt, verlierst du in der Regel diese Anzahlung. Umgekehrt musst du als Verkäufer das Doppelte der Anzahlung zurückzahlen, wenn du grundlos vom Vertrag zurücktrittst. Diese Regelung soll beide Parteien dazu anhalten, den Vertrag einzuhalten.
Inhalt eines Vorvertrages
Ein Vorvertrag beim Hauskauf sollte alle wesentlichen Punkte des späteren Hauptvertrags enthalten. Dazu gehören in erster Linie die genaue Bezeichnung der Immobilie, der vereinbarte Kaufpreis und der geplante Zeitpunkt des Eigentumsübergangs. Auch Vereinbarungen über die Finanzierung, etwa die Übernahme bestehender Hypotheken, sollten im Vorvertrag festgehalten werden.
Darüber hinaus enthält ein gut formulierter Vorvertrag Regelungen für den Fall, dass der Hauptvertrag nicht zustande kommt. Das können Rücktrittsklauseln sein, etwa für den Fall, dass die Finanzierung scheitert oder notwendige Genehmigungen nicht erteilt werden. Auch Vereinbarungen über die Anzahlung und deren Verbleib im Falle eines Rücktritts sind wichtige Bestandteile des Vorvertrags.
Kann man von einem Vorvertrag zurücktreten?
Ein Rücktritt von einem notariell beurkundeten Vorvertrag ist grundsätzlich möglich, aber oft mit finanziellen Konsequenzen verbunden. Wenn im Vertrag Rücktrittsgründe definiert sind, etwa das Nichterreichen der Finanzierung, kannst du unter diesen Bedingungen vom Vertrag zurücktreten. In diesem Fall erhältst du in der Regel deine Anzahlung zurück.
Trittst du ohne wichtigen Grund vom Vertrag zurück, verlierst du normalerweise deine Anzahlung. In manchen Fällen können sogar weitere Schadensersatzforderungen auf dich zukommen. Es ist daher wichtig, dass du dir vor der Unterzeichnung eines Vorvertrags sicher bist und alle Eventualitäten bedenkst.
Fazit
Ein Vorvertrag beim Hauskauf kann ein nützliches Instrument sein, um dir als Käufer die nötige Zeit für die Klärung offener Fragen zu verschaffen und gleichzeitig dein Interesse an der Immobilie verbindlich festzuhalten. Er bietet dir Sicherheit, dass dir das Haus nicht «weggeschnappt» wird, während du beispielsweise die Finanzierung klärst. Gleichzeitig ist er eine ernsthafte Verpflichtung, von der du nicht ohne Weiteres zurücktreten kannst.
Bevor du einen Vorvertrag unterzeichnest, solltest du dir über deine Absichten im Klaren sein und alle wichtigen Punkte sorgfältig prüfen. Lass dich im Zweifel von einem Rechtsanwalt oder Notar beraten, um sicherzustellen, dass der Vertrag deine Interessen angemessen schützt. Mit der richtigen Vorbereitung kann ein Vorvertrag ein hilfreicher Schritt auf dem Weg zu deinem Traumhaus sein.
FAQ
Ist ein Vorvertrag ohne Notar gültig?
In der Schweiz ist ein Vorvertrag für den Kauf einer Immobilie ohne notarielle Beurkundung nicht gültig. Die notarielle Beurkundung ist eine gesetzliche Voraussetzung für die Rechtswirksamkeit des Vorvertrags. Ein ohne Notar geschlossener Vorvertrag hat keine rechtliche Bindungswirkung und kann von beiden Parteien ohne Konsequenzen ignoriert werden.
Es ist wichtig zu beachten, dass auch mündliche Vereinbarungen oder handschriftliche Notizen keine rechtliche Bindungswirkung haben, wenn es um den Kauf einer Immobilie geht. Nur ein notariell beurkundeter Vorvertrag ist rechtlich durchsetzbar. Die notarielle Beurkundung dient dem Schutz beider Parteien und stellt sicher, dass alle rechtlichen Aspekte korrekt berücksichtigt werden.
Wie rechtskräftig ist ein Vorvertrag?
Ein notariell beurkundeter Vorvertrag ist in der Schweiz rechtlich bindend und kann vor Gericht durchgesetzt werden. Er verpflichtet beide Parteien zum späteren Abschluss des Hauptvertrags unter den im Vorvertrag festgelegten Bedingungen. Ein Rücktritt ist nur unter bestimmten, im Vertrag festgelegten Bedingungen oder bei Vorliegen wichtiger Gründe möglich.
Die Rechtskraft eines Vorvertrags bedeutet, dass du als Käufer oder Verkäufer im Zweifelsfall gerichtlich zur Erfüllung des Vertrags gezwungen werden kannst. Allerdings ist es in der Praxis oft so, dass bei Streitigkeiten eher Schadensersatzansprüche geltend gemacht werden, als dass auf der Durchführung des Kaufs bestanden wird. Die genauen Konsequenzen hängen von den im Vorvertrag getroffenen Vereinbarungen ab.
Was kostet ein Vorvertrag für einen Hauskauf?
Die Kosten für einen Vorvertrag beim Hauskauf setzen sich hauptsächlich aus den Notargebühren zusammen. Diese Gebühren sind in der Schweiz kantonal geregelt und können daher je nach Standort variieren. In der Regel betragen sie zwischen 0,1% und 0,3% des Kaufpreises. Bei einem Hauskauf im Wert von CHF 1’000’000 musst du also mit Notarkosten zwischen CHF 1’000 und CHF 3’000 für den Vorvertrag rechnen.
Zusätzlich zu den Notarkosten können noch weitere Gebühren anfallen, etwa für Grundbuchauszüge oder andere notwendige Dokumente. Es ist ratsam, diese Kosten im Vorfeld mit dem Notar zu besprechen und sie in deine Gesamtkalkulation einzubeziehen. Beachte auch, dass die Kosten für den Vorvertrag in der Regel zusätzlich zu den späteren Kosten für den Hauptvertrag anfallen.
