Vollfinanzierung ohne Eigenkapital: Welche Bank finanziert 2026?

Du möchtest eine Immobilie kaufen, hast aber kein Eigenkapital? Eine Vollfinanzierung macht es möglich – aber nur bei den richtigen Banken. In diesem umfassenden Guide erfährst du, welche Banken in Deutschland eine 100%-Finanzierung oder sogar eine 110%-Finanzierung ohne Eigenkapital anbieten, welche Voraussetzungen du erfüllen musst und ob sich eine Vollfinanzierung für dich lohnt.

Was ist eine Vollfinanzierung ohne Eigenkapital?

Bei einer Vollfinanzierung finanziert die Bank den kompletten Kaufpreis deiner Immobilie – du musst kein eigenes Geld mitbringen. Es gibt zwei Varianten:

• 100%-Finanzierung: Die Bank finanziert den kompletten Kaufpreis der Immobilie. Die Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, ggf. Makler) musst du aus eigenen Mitteln bezahlen. Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro und Nebenkosten von etwa 40.000 Euro brauchst du also immer noch 40.000 Euro Eigenkapital.
• 110%-Finanzierung: Die Bank finanziert nicht nur den Kaufpreis, sondern auch die Kaufnebenkosten. Du startest komplett ohne Eigenkapital. Diese Variante ist deutlich seltener und wird nur bei absoluter Topbonität vergeben.

In der Schweiz ist eine solche Vollfinanzierung praktisch unmöglich – dort verlangen Banken mindestens 20% Eigenkapital (mehr dazu in unserem Ratgeber zum Eigenkapital beim Hauskauf in der Schweiz). In Deutschland ist die Vollfinanzierung hingegen möglich, wenn du die richtigen Voraussetzungen mitbringst.

Welche Banken bieten Vollfinanzierung ohne Eigenkapital an?

Nicht jede Bank vergibt Vollfinanzierungen. Nach aktuellen Umfragen bieten etwa 79% der deutschen Banken eine 100%-Finanzierung an – die 110%-Finanzierung ist deutlich seltener. Hier ist eine Übersicht der wichtigsten Anbieter:

Bank / Anbieter	100% Finanzierung	110% Finanzierung	Mindesteinkommen	Schufa-Anforderung	Zinszuschlag	Besonderheiten
ING Deutschland	Ja	In Einzelfällen	Überdurchschnittlich	Sehr gut (Score > 95%)	0,5-0,8%	Schnelle Online-Prüfung, bundesweit verfügbar
Commerzbank	Ja	Ja	Hoch	Exzellent (Score > 97%)	0,6-1,0%	110% nur bei sehr guter Bonität und Topimmobilie
Deutsche Bank	Ja	In Einzelfällen	Sehr hoch	Exzellent (Score > 97%)	0,7-1,2%	Bevorzugt Bestandskunden mit langjähriger Beziehung
Sparkassen	Regional unterschiedlich	Selten	Überdurchschnittlich	Gut (Score > 90%)	0,5-1,0%	Entscheidung liegt bei regionaler Sparkasse, lokale Immobilien bevorzugt
Volksbanken Raiffeisenbanken	Ja	Regional	Überdurchschnittlich	Gut-Sehr gut (Score > 90%)	0,4-0,9%	Mitgliedschaft vorteilhaft, regionale Unterschiede
Sparda-Banken	Ja	In Einzelfällen	Überdurchschnittlich	Sehr gut (Score > 95%)	0,5-0,9%	Genossenschaftliche Struktur, günstige Konditionen für Mitglieder
PSD Banken	Ja	Selten	Hoch	Sehr gut (Score > 95%)	0,5-1,0%	Regional organisiert, unterschiedliche Vergabepraxis
Interhyp (Vermittler)	Ja	Ja	Variiert nach Partnerbank	Gut bis exzellent	0,3-1,5%	Über 500 Bankpartner, findet oft bessere Konditionen
Dr. Klein (Vermittler)	Ja	Ja	Variiert nach Partnerbank	Gut bis exzellent	0,3-1,5%	Rund 600 Bankpartner, kostenlose Beratung

Wichtiger Hinweis: Die Tabelle zeigt die grundsätzliche Bereitschaft der Banken. Die tatsächliche Kreditvergabe hängt immer von deiner individuellen Situation, der Immobilie und den aktuellen Marktbedingungen ab.

Wie hoch sind die Zinsen bei einer Vollfinanzierung 2026?

Die Zinsen für eine Vollfinanzierung liegen deutlich über denen einer klassischen Finanzierung mit Eigenkapital. Hier die aktuellen Richtwerte (Stand: Februar 2026):

• Finanzierung mit 20-30% Eigenkapital: ca. 3,54-3,70% Sollzins (10 Jahre Zinsbindung)
• 100%-Finanzierung: ca. 3,85-4,50% Sollzins (10 Jahre Zinsbindung)
• 110%-Finanzierung: ca. 4,20-5,50% Sollzins (10 Jahre Zinsbindung)

Zinszuschlag: Der typische Aufschlag für eine Vollfinanzierung beträgt 0,3-1,5 Prozentpunkte, je nach Bank, Bonität und Immobilienwert. Bei der 110%-Finanzierung sind die Zuschläge am höchsten, da die Bank auch die Nebenkosten finanziert, für die kein materieller Gegenwert existiert.

Welche Voraussetzungen musst du für eine 100%-Finanzierung erfüllen?

Eine Vollfinanzierung ohne Eigenkapital ist kein Standardprodukt. Banken prüfen deine Kreditwürdigkeit sehr genau. Diese Voraussetzungen musst du erfüllen:

1. Überdurchschnittliches und sicheres Einkommen

Dein monatliches Nettoeinkommen muss deutlich über dem Durchschnitt liegen. Die meisten Banken erwarten:

• Mindestens 3.500-4.500 Euro netto bei Einzelpersonen
• Mindestens 5.500-7.000 Euro netto bei Paaren
• Faustregel: Die monatliche Rate sollte maximal 35-40% deines Nettoeinkommens betragen

Wichtig ist nicht nur die Höhe, sondern auch die Sicherheit deines Einkommens. Beamte, Angestellte im öffentlichen Dienst und Beschäftigte in großen Konzernen haben deutlich bessere Chancen als Selbstständige oder Arbeitnehmer in befristeten Verhältnissen.

2. Unbefristeter Arbeitsvertrag

Fast alle Banken verlangen einen unbefristeten Arbeitsvertrag. Die Probezeit sollte bestanden sein – idealerweise bist du schon mindestens 6-12 Monate im Unternehmen. Befristete Verträge oder Zeitarbeit werden bei Vollfinanzierungen praktisch nie akzeptiert.

3. Exzellenter Schufa-Score

Deine Bonität muss nahezu perfekt sein:

• Schufa-Score von mindestens 95% – besser 97-98%
• Keine negativen Einträge in den letzten 3 Jahren
• Keine laufenden Ratenkredite oder nur sehr geringe Verpflichtungen
• Saubere Kontoführung ohne Überziehungen

Bei einem Score unter 90% ist eine Vollfinanzierung praktisch ausgeschlossen. Zum Vergleich: Bei einer Finanzierung mit 20% Eigenkapital reicht oft schon ein Score von 85-90%.

4. Geringe laufende Verbindlichkeiten

Deine Gesamtverschuldung spielt eine große Rolle. Banken rechnen mit der 40%-Regel: Deine gesamten monatlichen Kreditraten (inkl. der neuen Immobilienfinanzierung) sollten nicht mehr als 40% deines Nettoeinkommens betragen. Hast du bereits Autokredite, Ratenzahlungen oder andere Darlehen, reduziert das deine Chancen erheblich.

5. Hochwertige Immobilie in guter Lage

Die Bank muss sicher sein, dass sie die Immobilie im Notfall schnell und zu einem guten Preis verkaufen kann. Ideal für eine Vollfinanzierung sind:

• Neubauten oder modernisierte Bestandsimmobilien (max. 10-15 Jahre alt)
• Gute bis sehr gute Wohnlagen in wirtschaftsstarken Regionen
• Städte und Ballungsräume mit stabilen Immobilienpreisen
• Eigengenutzte Immobilien (bei Kapitalanlagen sind die Anforderungen noch höher)

Alte Immobilien, Objekte in strukturschwachen Regionen oder spezialisierte Objekte (z.B. Denkmalimmobilien) werden bei Vollfinanzierungen oft abgelehnt.

6. Finanzielle Rücklagen trotz Vollfinanzierung

Auch wenn du kein Eigenkapital einsetzt, möchten viele Banken sehen, dass du finanzielle Reserven hast. Empfohlen werden 3-6 Monatsgehälter als Notfallpuffer – für unerwartete Reparaturen, Jobverlust oder andere Krisen.

100%- vs. 110%-Finanzierung: Was ist der Unterschied?

Viele verwechseln die beiden Begriffe, aber es gibt einen wichtigen Unterschied:

100%-Finanzierung

Die Bank finanziert den reinen Kaufpreis der Immobilie. Die Kaufnebenkosten musst du selbst bezahlen. In Deutschland betragen diese Nebenkosten typischerweise:

• Grunderwerbsteuer: 3,5-6,5% je nach Bundesland
• Notar- und Grundbuchkosten: ca. 1,5-2%
• Maklerprovision: 3,57-7,14% (falls anfällt, oft geteilt zwischen Käufer und Verkäufer)

Beispiel: Kaufpreis 400.000 Euro, Nebenkosten 40.000 Euro (10%)
→ Die Bank finanziert 400.000 Euro
→ Du zahlst 40.000 Euro aus eigener Tasche

110%-Finanzierung

Die Bank finanziert den Kaufpreis plus die Kaufnebenkosten. Du startest komplett ohne Eigenkapital. Diese Variante ist deutlich seltener und nur bei absoluter Topbonität verfügbar.

Beispiel: Kaufpreis 400.000 Euro, Nebenkosten 40.000 Euro
→ Die Bank finanziert 440.000 Euro (110%)
→ Du zahlst 0 Euro aus eigener Tasche

Das Problem: Die Nebenkosten erhöhen nicht den Wert der Immobilie. Die Bank hat bei einer 110%-Finanzierung also ein höheres Risiko, weil sie mehr Geld leiht, als die Immobilie wert ist. Deshalb sind die Zinsen hier am höchsten und die Anforderungen am strengsten.

Kriterium	100%-Finanzierung	110%-Finanzierung
Finanzierter Betrag	Nur Kaufpreis	Kaufpreis + Nebenkosten
Eigenkapitalbedarf	Ca. 10% für Nebenkosten	0% – keine eigenen Mittel nötig
Verfügbarkeit	Bei ca. 79% der Banken	Nur bei wenigen Banken, Einzelfallprüfung
Zinszuschlag	+0,3 bis +0,8%	+0,7 bis +1,5%
Bonitätsanforderung	Sehr gut (Schufa > 95%)	Exzellent (Schufa > 97%)
Immobilienanforderung	Gut bis sehr gut	Top-Lage, Neubau oder neuwertig

Was kostet eine Vollfinanzierung wirklich? Rechenbeispiel 2026

Schauen wir uns ein konkretes Beispiel an, um die Kosten zu verdeutlichen:

Ausgangssituation:

• Kaufpreis Immobilie: 400.000 Euro
• Nebenkosten (10%): 40.000 Euro
• Gesamtinvestition: 440.000 Euro
• Zinsbindung: 10 Jahre
• Tilgung: 2,5% p.a.

Variante 1: Finanzierung mit 20% Eigenkapital

• Eigenkapital: 88.000 Euro (80.000 + 8.000 für Teil der Nebenkosten, Rest aus Kredit)
• Darlehensbetrag: 352.000 Euro
• Zinssatz: 3,60% p.a.
• Monatliche Rate: 1.789 Euro
• Zinskosten über 10 Jahre: ca. 111.700 Euro
• Restschuld nach 10 Jahren: ca. 264.000 Euro

Variante 2: 100%-Finanzierung (nur Kaufpreis)

• Eigenkapital: 40.000 Euro (nur für Nebenkosten)
• Darlehensbetrag: 400.000 Euro
• Zinssatz: 4,10% p.a. (+0,5% Aufschlag)
• Monatliche Rate: 2.167 Euro
• Zinskosten über 10 Jahre: ca. 143.800 Euro
• Restschuld nach 10 Jahren: ca. 300.000 Euro

Variante 3: 110%-Finanzierung (komplett ohne Eigenkapital)

• Eigenkapital: 0 Euro
• Darlehensbetrag: 440.000 Euro
• Zinssatz: 4,60% p.a. (+1,0% Aufschlag)
• Monatliche Rate: 2.563 Euro
• Zinskosten über 10 Jahre: ca. 168.500 Euro
• Restschuld nach 10 Jahren: ca. 330.000 Euro

Variante	Eigenkapital	Darlehensbetrag	Zinssatz	Monatliche Rate	Zinskosten 10 Jahre
Mit 20% EK	88.000 €	352.000 €	3,60%	1.789 €	111.700 €
100%-Finanzierung	40.000 €	400.000 €	4,10%	2.167 €	143.800 €
110%-Finanzierung	0 €	440.000 €	4,60%	2.563 €	168.500 €
Mehrkosten ggü. 20% EK:
100%-Finanzierung					+32.100 €
110%-Finanzierung					+56.800 €

Fazit: Die Vollfinanzierung kostet dich über 10 Jahre zwischen 32.000 und 57.000 Euro mehr an Zinsen – das ist der Preis für den sofortigen Immobilienkauf ohne eigene Mittel.

Baufinanzierungsvermittler: Interhyp, Dr. Klein & Co.

Wenn du eine Vollfinanzierung suchst, solltest du nicht nur direkt zu deiner Hausbank gehen. Baufinanzierungsvermittler wie Interhyp, Dr. Klein, Baufi24 oder Creditweb haben oft bessere Konditionen, weil sie mit hunderten Banken zusammenarbeiten.

Vorteile von Vermittlern

• Große Auswahl: Interhyp arbeitet mit über 500 Banken, Dr. Klein mit rund 600 Partnern
• Bessere Konditionen: Durch den Wettbewerb oft 0,1-0,3% niedrigere Zinsen
• Höhere Erfolgsquote: Vermittler kennen die Vergabekriterien jeder Bank und wissen, wo deine Chancen am besten stehen
• Kostenlos für dich: Die Vermittler werden von den Banken bezahlt – für dich entstehen keine Kosten
• Professionelle Beratung: Erfahrene Berater können deine Unterlagen optimieren und die Antragsstellung vorbereiten

Nachteile von Vermittlern

• Nicht alle Banken arbeiten mit Vermittlern zusammen (z.B. einige Sparkassen)
• Der Prozess kann etwas länger dauern, da mehrere Angebote eingeholt werden
• Du hast keinen direkten Ansprechpartner bei der finanzierenden Bank

Wann ist eine Vollfinanzierung sinnvoll?

Eine Vollfinanzierung ist nicht für jeden die richtige Wahl. In diesen Situationen kann sie sinnvoll sein:

1. Junge Gutverdiener mit Karriereaussichten

Du hast gerade dein Studium oder deine Ausbildung abgeschlossen und verdienst bereits überdurchschnittlich gut (z.B. als Arzt, Ingenieur, Jurist, IT-Spezialist)? Dann kann eine Vollfinanzierung sinnvoll sein, statt Jahre zu sparen. Dein Einkommen wird vermutlich weiter steigen, und du profitierst früh von der eigenen Immobilie.

2. Stark steigende Immobilienpreise

Wenn die Immobilienpreise schneller steigen als du sparen kannst, kann eine sofortige Vollfinanzierung günstiger sein als jahrelanges Warten. Allerdings solltest du hier vorsichtig kalkulieren – auch Immobilienpreise können fallen.

3. Renditeimmobilien mit hoher Eigenkapitalrendite

Bei vermieteten Immobilien kann eine Vollfinanzierung die Eigenkapitalrendite maximieren, weil du wenig eigenes Geld einsetzt und trotzdem von Mieteinnahmen und Wertsteigerung profitierst. Mehr dazu in unserem Artikel über Renditeimmobilien ohne Eigenkapital.

4. Liquides Vermögen höher verzinslich angelegt

Wenn du Eigenkapital hast, dieses aber in Anlagen mit höherer Rendite als der Kreditzins investiert ist, kann es sinnvoll sein, die Vollfinanzierung zu wählen und das Kapital in der besser rentierlichen Anlage zu belassen. Dies ist aber nur bei sehr guten Konditionen und sicheren Anlagen sinnvoll.

Wann solltest du KEINE Vollfinanzierung machen?

In diesen Fällen raten wir klar von einer Vollfinanzierung ab:

• Unsicheres Einkommen: Befristeter Vertrag, Selbstständigkeit mit schwankenden Einnahmen, Probezeit
• Geringe finanzielle Reserven: Wenn du keine Rücklagen für Notfälle hast
• Knapp kalkulierte monatliche Rate: Die Rate sollte maximal 35% deines Nettos betragen – mit Puffer nach unten
• Alte oder sanierungsbedürftige Immobilie: Hier kommen oft unerwartete Kosten dazu
• Strukturschwache Region: Bei sinkendem Immobilienwert kann es schnell zur Überschuldung kommen
• Spekulative Motive: Vollfinanzierung nur in der Hoffnung auf Wertsteigerung ist hochriskant

Risiken der Vollfinanzierung: Was kann schiefgehen?

Eine Vollfinanzierung birgt höhere Risiken als eine klassische Finanzierung. Diese solltest du kennen:

1. Extrem hohe Gesamtzinsbelastung

Die Zinskosten über die gesamte Laufzeit können mehr als das Doppelte im Vergleich zu einer Finanzierung mit 20-30% Eigenkapital betragen. Bei unserem Rechenbeispiel waren es 57.000 Euro Mehrkosten allein in den ersten 10 Jahren.

2. Lange Schuldenphase

Wegen der hohen Kreditsumme und niedrigen Tilgung brauchst du deutlich länger, bis die Immobilie dir gehört. Bei 2% Tilgung dauert es etwa 35 Jahre, bei 2,5% immer noch 30 Jahre.

3. Risiko der Überschuldung

Wenn die Immobilienpreise fallen, kann der Kredit höher sein als der Wert der Immobilie. Bei einem Verkauf müsstest du dann Geld nachschießen. Dieses Risiko ist bei der 110%-Finanzierung am höchsten, weil du von Anfang an «unter Wasser» bist.

4. Hohes Anschlussfinanzierungsrisiko

Nach 10, 15 oder 20 Jahren Zinsbindung bleibt meist noch eine hohe Restschuld. Wenn die Zinsen dann gestiegen sind, kann die Anschlussfinanzierung deutlich teurer werden. Bei unserem Beispiel bleiben nach 10 Jahren noch 330.000 Euro Restschuld bei der 110%-Finanzierung.

5. Keine finanzielle Flexibilität

Die hohe monatliche Rate bindet dein Einkommen. Unerwartete Ausgaben (Reparaturen, Jobverlust, Krankheit) können schnell zum Problem werden, wenn keine Reserven vorhanden sind.

6. Verlust des Eigenheims bei Zahlungsschwierigkeiten

Wenn du die Raten nicht mehr zahlen kannst, droht die Zwangsversteigerung. Da du kein Eigenkapital eingesetzt hast, verlierst du bei einem Notverkauf alles und bleibst möglicherweise sogar auf Restschulden sitzen.

Tipps für eine erfolgreiche Vollfinanzierung

Wenn du dich für eine Vollfinanzierung entschieden hast, erhöhen diese Strategien deine Erfolgsaussichten:

1. Verbessere deine Bonität vor der Anfrage

• Begleiche alle offenen Rechnungen und Schulden
• Kündige ungenutzte Kreditkarten und Dispokredite
• Hole dir eine Schufa-Selbstauskunft und prüfe auf Fehler
• Vermeide Kontowechsel und neue Kreditanfragen in den 6 Monaten vor der Baufinanzierung

2. Sammle alle Nachweise sorgfältig

• Letzten 3 Gehaltsabrechnungen (besser: 6-12 Monate)
• Kontoauszüge der letzten 3 Monate
• Arbeitsvertrag mit Angabe zur Probezeit
• Steuerbescheide der letzten 2-3 Jahre
• Nachweis über vorhandene Rücklagen

3. Wähle eine realistische Tilgung

Viele Banken verlangen bei Vollfinanzierung eine Mindesttilgung von 2,5-3% statt der üblichen 2%. Das erhöht zwar die monatliche Rate, aber du bist schneller schuldenfrei und sparst Zinsen.

4. Setze auf lange Zinsbindung

Bei einer Vollfinanzierung ist eine lange Zinsbindung von 15-20 Jahren empfehlenswert. So sicherst du dir die aktuellen Konditionen und vermeidest das Risiko steigender Zinsen bei der Anschlussfinanzierung.

5. Vergleiche mindestens 3-5 Angebote

Nutze sowohl Direktbanken als auch Vermittler. Selbst kleine Zinsunterschiede machen bei einer Vollfinanzierung über die Laufzeit tausende Euro aus.

6. Prüfe Sondertilgungsoptionen

Verhandle kostenlose Sondertilgungen von mindestens 5-10% pro Jahr. Wenn sich deine finanzielle Situation verbessert, kannst du so die Schulden schneller abbauen.

7. Ziehe eine Restschuldversicherung in Betracht

Bei einer Vollfinanzierung kann eine Risikolebensversicherung oder Berufsunfähigkeitsversicherung sinnvoll sein, um deine Familie oder dich selbst vor dem Verlust der Immobilie zu schützen.

Vollfinanzierung in der Schweiz vs. Deutschland

Wenn du aus der Schweiz kommst und in Deutschland eine Immobilie kaufen möchtest, solltest du die Unterschiede kennen:

Aspekt	Schweiz	Deutschland
Mindest-Eigenkapital	20% (davon mind. 10% «hartes» EK)	0% möglich (Vollfinanzierung)
Maximaler Beleihungsauslauf	80% (2. Hypothek bis max. 15%)	100-110% möglich
Tragbarkeitsrechnung	Pflicht, mit kalkulatorischem Zins 5%	Keine gesetzliche Vorgabe, bankintern
Amortisation	2. Hypothek in 15 Jahren, 1. meist nicht	Kontinuierliche Tilgung üblich
Zinsbindung	Oft variabel oder kurze Laufzeiten (2-5 Jahre)	Lange Zinsbindungen üblich (10-30 Jahre)

Als Schweizer hast du in Deutschland deutlich bessere Chancen auf eine Vollfinanzierung – allerdings sind auch die Anforderungen anders. Mehr dazu in unserem Guide Immobilie in Deutschland kaufen als Schweizer.

Häufig gestellte Fragen zur Vollfinanzierung

Welche Bank vergibt am einfachsten eine Vollfinanzierung?

Pauschal lässt sich das nicht sagen, da jede Bank unterschiedliche Schwerpunkte hat. Volksbanken und Raiffeisenbanken sowie die Sparda-Banken gelten als relativ zugänglich für Vollfinanzierungen, wenn die Bonität stimmt. Die besten Chancen hast du aber über Vermittler wie Interhyp oder Dr. Klein, die mit hunderten Banken zusammenarbeiten und genau wissen, welche Bank zu deiner Situation passt.

Kann ich eine Vollfinanzierung auch als Selbstständiger bekommen?

Als Selbstständiger ist eine Vollfinanzierung deutlich schwieriger, aber nicht unmöglich. Du brauchst:

• Mindestens 3 Jahre erfolgreiche Selbstständigkeit mit steigenden oder stabilen Gewinnen
• Betriebswirtschaftliche Auswertungen (BWAs) und Jahresabschlüsse der letzten 3 Jahre
• Sehr gute Auftragslage und nachweislich hohe Liquidität
• Eventuell einen Mitantragsteller mit festem Einkommen
• Höhere Eigenkapitalreserven als bei Angestellten

Realistisch ist eine Vollfinanzierung für Selbstständige vor allem bei Freiberuflern mit sehr hohem Einkommen (Ärzte, Anwälte, Unternehmensberater).

Gibt es Online-Banken, die Vollfinanzierungen anbieten?

Ja, einige Online-Banken und Fintech-Anbieter bieten Vollfinanzierungen an. Die ING ist hier führend und bietet eine unkomplizierte Online-Prüfung. Auch die DKB (Deutsche Kreditbank) vergibt in Einzelfällen Vollfinanzierungen. Der Vorteil: schnellere Prozesse und oft günstigere Konditionen. Der Nachteil: keine persönliche Beratung vor Ort.

Wie lange dauert die Zusage für eine Vollfinanzierung?

Die Prüfung einer Vollfinanzierung dauert in der Regel 2-4 Wochen, manchmal auch länger. Banken prüfen bei Vollfinanzierungen deutlich genauer als bei klassischen Finanzierungen. Eine schnellere Bearbeitung ist möglich, wenn:

• Du alle Unterlagen vollständig und korrekt einreichst
• Deine Bonität eindeutig sehr gut ist
• Du über eine Online-Bank oder einen Vermittler gehst
• Die Immobilienbewertung schnell vorliegt

Kann ich die Bank wechseln, wenn ich ein besseres Angebot finde?

Ja, bis zur finalen Darlehensauszahlung kannst du theoretisch noch wechseln. Allerdings entstehen dir möglicherweise Kosten für die Immobilienbewertung bei der ersten Bank. Nach Auszahlung des Darlehens kannst du erst nach Ablauf der Zinsbindung ohne Vorfälligkeitsentschädigung wechseln, oder nach 10 Jahren Darlehenslaufzeit mit einer Frist von 6 Monaten.

Ist eine Vollfinanzierung auch für Kapitalanleger möglich?

Ja, aber die Anforderungen sind noch höher als bei selbstgenutzten Immobilien. Die Bank verlangt:

• Nachweis über Erfahrung mit vermieteten Immobilien
• Sehr gute Lage und Vermietbarkeit der Immobilie
• Mieteinnahmen, die die Kreditrate zu mindestens 80-100% decken
• Höheres Eigenkapital oder höhere Eigenkapitalreserven
• Teilweise höhere Zinszuschläge

Mehr Informationen findest du in unserem Artikel über Wohnungen als Kapitalanlage.

Was passiert, wenn ich die Raten nicht mehr zahlen kann?

Wenn du in Zahlungsschwierigkeiten gerätst, solltest du sofort mit deiner Bank sprechen. Mögliche Lösungen:

• Stundung: Vorübergehende Aussetzung oder Reduzierung der Tilgung
• Tilgungssatzänderung: Dauerhafte Reduzierung der monatlichen Rate
• Sondertilgung durch Rücklagen: Wenn vorhanden, Schulden reduzieren
• Verkauf: Wenn alles andere scheitert, kontrollierter Verkauf statt Zwangsversteigerung

Bei einer Zwangsversteigerung droht oft ein deutlicher Wertverlust – Immobilien werden meist unter Marktwert versteigert. Da du bei einer Vollfinanzierung kein Eigenkapital eingesetzt hast, bleibst du möglicherweise auf Restschulden sitzen.

Alternativen zur Vollfinanzierung

Wenn eine Vollfinanzierung für dich zu riskant oder zu teuer ist, gibt es Alternativen:

1. KfW-Förderung nutzen

Mit KfW-Krediten für energieeffizientes Bauen oder Sanieren kannst du günstige Zusatzdarlehen erhalten, die den Eigenkapitalbedarf senken. Die Zinsen liegen oft unter Marktkonditionen, und teilweise gibt es Tilgungszuschüsse.

2. Wohn-Riester als Eigenkapital

Dein angespartes Riester-Guthaben kannst du für den Immobilienkauf einsetzen und so den Eigenkapitalbedarf reduzieren. Die Förderung läuft weiter für den Immobilienkredit.

3. Familiendarlehen

Ein zinsgünstiges oder zinsloses Darlehen von Eltern oder Verwandten kann als Eigenkapital-Ersatz dienen. Wichtig: Alles schriftlich festhalten und steuerlich korrekt dokumentieren.

4. Mietkauf oder Leibrente

Beim Mietkauf zahlst du einen Teil der Miete als Kaufpreis an. Bei der Leibrente übernimmst du eine Immobilie gegen lebenslange Rentenzahlung an den Verkäufer – oft mit niedrigerem Kapitalbedarf.

5. Erst sparen, dann kaufen

Die konservativste Variante: 2-5 Jahre lang konsequent sparen, um mindestens 10-20% Eigenkapital anzusparen. Das senkt nicht nur die Zinsen, sondern auch das Risiko erheblich. Mehr dazu in unserem Ratgeber zur besten Finanzierung beim Hauskauf.

Fazit: Vollfinanzierung ohne Eigenkapital – für wen lohnt es sich?

Eine Vollfinanzierung ohne Eigenkapital ist möglich und wird von vielen deutschen Banken angeboten – allerdings nur unter strengen Voraussetzungen. Die wichtigsten Anbieter sind:

• Direktbanken: ING, DKB
• Überregionale Banken: Commerzbank, Deutsche Bank, Sparda-Banken, PSD Banken
• Regionale Institute: Sparkassen und Volksbanken (mit unterschiedlicher Vergabepraxis)
• Vermittler: Interhyp, Dr. Klein, Baufi24 (beste Erfolgsaussichten durch große Bankenauswahl)

Eine Vollfinanzierung lohnt sich für dich, wenn:

• Du ein überdurchschnittlich hohes und sicheres Einkommen hast (mind. 3.500-4.500 Euro netto)
• Deine Bonität exzellent ist (Schufa-Score 95%+)
• Du einen unbefristeten Arbeitsvertrag hast und die Probezeit bestanden ist
• Du trotz fehlenden Eigenkapitals finanzielle Reserven für Notfälle hast
• Die Immobilie neuwertig und in guter Lage ist
• Die monatliche Rate maximal 35% deines Nettoeinkommens beträgt
• Du langfristig planst und die höheren Zinskosten in Kauf nimmst

Finger weg von der Vollfinanzierung, wenn:

• Dein Einkommen unsicher oder befristet ist
• Du keine finanziellen Rücklagen hast
• Die monatliche Rate mehr als 40% deines Einkommens ausmacht
• Du bereits hohe andere Schulden hast
• Die Immobilie alt, sanierungsbedürftig oder in strukturschwacher Region liegt

Grundsätzlich gilt: Eine Vollfinanzierung ist teurer als eine Finanzierung mit Eigenkapital – sowohl bei den Zinsen als auch bei der Gesamtbelastung. Über die Laufzeit zahlst du schnell 30.000 bis 60.000 Euro mehr. Dafür kannst du sofort ins Eigenheim ziehen und musst nicht jahrelang sparen.

Nutze auf jeden Fall mehrere Angebote von verschiedenen Banken und Vermittlern. Die Konditionen unterscheiden sich teilweise erheblich, und ein Zinsunterschied von nur 0,2% macht über 25 Jahre mehrere tausend Euro aus.

Weitere hilfreiche Ressourcen für deine Immobilienfinanzierung

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Hinweis: Dieser Artikel dient ausschließlich Informationszwecken und stellt keine Finanzberatung dar. Konditionen, Zinssätze und Anforderungen können sich ändern. Hole dir vor einer Finanzierungsentscheidung professionelle, auf deine Situation zugeschnittene Beratung ein.

[Bild-Platzhalter: Infografik «Vollfinanzierung – Vergleich der Banken» mit Logo-Icons von ING, Commerzbank, Sparkasse, Volksbank und Vermittlern]

[Bild-Platzhalter: Balkendiagramm «Zinskosten im Vergleich: 20% EK vs. 100% vs. 110% Finanzierung»]

[Bild-Platzhalter: Checkliste «8 Voraussetzungen für eine erfolgreiche Vollfinanzierung» als visuelle Infografik]