Welche Steuern fallen beim Verkauf von Immobilien an?
Wenn du eine Immobilie in der Schweiz verkaufst, kommen verschiedene steuerliche Aspekte auf dich zu. Die Besteuerung von Immobilienverkäufen ist komplex und kann einen erheblichen Einfluss auf deinen tatsächlichen Verkaufserlös haben. Je nach Kanton, Besitzdauer und Art der Immobilie können die Steuern stark variieren.
Es ist wichtig, dass du dich frühzeitig mit dem Thema auseinandersetzt und die verschiedenen Steuerarten kennst. Eine gute Planung kann dir helfen, die Steuerlast zu optimieren und böse Überraschungen zu vermeiden. In den folgenden Abschnitten erfährst du, welche Steuern auf dich zukommen können und wie sie berechnet werden.
Welche Steuern fallen beim Verkauf von Immobilien an?
Beim Verkauf einer Immobilie in der Schweiz musst du als Verkäufer mit verschiedenen Steuern und Abgaben rechnen. Die wichtigsten sind die Grundstückgewinnsteuer und die Handänderungssteuer, wobei letztere in der Regel vom Käufer getragen wird. Es ist wichtig, dass du diese Steuern in deine Verkaufsplanung einbeziehst, da sie einen erheblichen Teil des Verkaufserlöses ausmachen können.
Die genaue Höhe der Steuern hängt von verschiedenen Faktoren ab, wie dem erzielten Gewinn, der Besitzdauer und dem Standort der Immobilie. Jeder Kanton hat seine eigenen Regelungen und Steuersätze, weshalb es wichtig ist, sich frühzeitig über die lokalen Gegebenheiten zu informieren.
Handänderungssteuer
Die Handänderungssteuer wird beim Eigentumsübergang einer Immobilie erhoben und beträgt je nach Kanton zwischen 1% und 3% des Kaufpreises. Bei einem Verkaufspreis von CHF 1’000’000 muss also mit einer Handänderungssteuer zwischen CHF 10’000 und CHF 30’000 gerechnet werden. In den meisten Kantonen ist der Käufer zur Zahlung dieser Steuer verpflichtet.
Es gibt auch Kantone, wie zum Beispiel Zürich und Schwyz, die keine Handänderungssteuer erheben. In einigen Kantonen wird die Steuer zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt oder es gibt Ausnahmen für bestimmte Fälle, wie etwa beim Erwerb von selbstgenutztem Wohneigentum.
Grundstückgewinnsteuer
Die Grundstückgewinnsteuer ist die wichtigste Steuer, die du als Verkäufer einer Immobilie beachten musst. Sie wird auf den Gewinn erhoben, den du durch den Verkauf erzielst. Der Gewinn errechnet sich aus der Differenz zwischen dem Verkaufspreis und den Anlagekosten (Kaufpreis plus wertvermehrende Investitionen).
Die Höhe der Grundstückgewinnsteuer hängt stark von der Besitzdauer ab und kann bei kurzer Haltedauer bis zu 40% des Gewinns betragen. Je länger du die Immobilie besessen hast, desto niedriger ist in der Regel der Steuersatz. Nach einer sehr langen Besitzdauer (oft 20 Jahre oder mehr) kann der Steuersatz auf unter 10% sinken.
Wie viel Steuern muss man beim Verkauf einer Immobilie zahlen?
Die Höhe der Steuern beim Immobilienverkauf hängt von verschiedenen Faktoren ab und kann je nach Situation stark schwanken. Der wichtigste Faktor ist der erzielte Gewinn, also die Differenz zwischen Verkaufspreis und Einstandswert (Kaufpreis plus wertvermehrende Investitionen). Auch die Besitzdauer spielt eine wichtige Rolle, da viele Kantone bei längerer Haltedauer niedrigere Steuersätze anwenden.
Grundsätzlich musst du mit einer Steuerbelastung zwischen 10% und 60% des Gewinns rechnen, wobei der tatsächliche Satz stark von deinem Wohnkanton und den individuellen Umständen abhängt. Es ist ratsam, eine detaillierte Steuerberechnung vorzunehmen oder einen Steuerexperten zu konsultieren, um die genaue Belastung zu ermitteln.
Kantonal unterschiedlich
Die Steuerlast beim Verkauf einer Immobilie variiert stark von Kanton zu Kanton. Während einige Kantone relativ moderate Steuersätze haben, erheben andere deutlich höhere Abgaben. Die Grundstückgewinnsteuer kann je nach Kanton und Besitzdauer zwischen 10% und 60% des Gewinns betragen.
Ein wichtiger Faktor ist auch die Progression der Steuersätze. In vielen Kantonen steigt der Steuersatz mit der Höhe des erzielten Gewinns und sinkt mit zunehmender Besitzdauer. Dies kann zu erheblichen Unterschieden in der effektiven Steuerbelastung führen.
Übersicht alle Kantone
Hier einige Beispiele für die Bandbreite der Grundstückgewinnsteuersätze in verschiedenen Kantonen:
| Kanton | Steuersatz | Bemerkungen | Grundstückgewinnsteuer |
|---|---|---|---|
| BE | 18 ‰ | Im Normalfall (Steuerrechnungen unter CHF 100 werden nicht erhoben). | Progressiver Tarif von 1.44% bis 8.1%. Ermäßigung ab dem fünften Jahr um 2% jährlich, maximal 70%. Zuschlag bei kurzer Besitzdauer. |
| LU | 15 ‰ | Grundstückgewinne bis zu 13’000 CHF steuerfrei. Progressiver Tarif, Ermässigung ab sieben Jahren um 1% jährlich, maximal 25%. | |
| OW | 15 ‰ | Die Steuer ist vom Veräusserer und Erwerber je zur Hälfte geschuldet. | Gewinne unter 5’000 CHF steuerfrei. Steuersatz 1.8%, multipliziert mit Steuerfuss. Kein Ermäßigungsanspruch, aber Zuschlag bei kurzer Besitzdauer. |
| NW | 10 ‰ | Steuersatz 36%, reduziert sich jährlich um 2%. Nach zehn Jahren jährlich um 1%, später um 0.5%. | |
| FR | 15 ‰ | Kantonssteuersatz. Die Gemeinden können zudem ‹centimes additionnels› erheben, wobei der Satz 100 % der Kantonssteuer nicht überschreiten darf. | Steuersatz 35.2% bis 16% je nach Besitzdauer. Erhöhung um 40% bei Gewinnen über 400’000 CHF bei kurzer Besitzdauer. |
| SO | 22 ‰, 11 ‰ | Im Normalfall. Reduzierter Satz: bei Erwerb unter Ehegatten und durch Nachkommen. Dieser gilt auch bei der Übertragung der Mehrheit der Anteile an einer Immobiliengesellschaft von den Eltern an die Nachkommen. | Gewinne unter 10’000 CHF steuerfrei. Tarif entspricht Einkommensteuertarif, Ermässigung ab vier Jahren um 2% jährlich, maximal 50%. Zuschlag bei kurzer Besitzdauer. |
| BS | 30 ‰, 15 ‰ | Im Normalfall. Reduzierter Satz bei Handänderungen in bestimmten Fällen von Selbstbewohnung. | Steuersatz 60%, reduziert sich monatlich um 0.5% bis zu 30% nach neun Jahren. Ermässigung um 3% jährlich ab fünf Jahren, maximal 60%. |
| BL | 25 ‰ | Die Steuer ist vom Veräusserer und Erwerber je zur Hälfte geschuldet. | Progressiver Tarif von 3% bis 25%. Ermässigung um 5’000 bis 50’000 CHF nach zwanzig Jahren. Zuschlag bei kurzer Besitzdauer. |
| AR | max. 20 ‰, 10 ‰ | Im Normalfall (die Gemeinden können einen tieferen Steuersatz festlegen). Der Steuersatz beträgt die Hälfte bei Handänderungen von Eltern zu Nachkommen, einschließlich Stief- und Pflegekinder. | Steuersatz 30%, Ermässigung um 2.5% jährlich ab dem zehnten Jahr, maximal 50%. Gewinne unter 3’000 CHF steuerfrei. |
| AI | 10 ‰ | Steuersatz von 10% bis 40% je nach Gewinnanteil. Ermässigung um 5% jährlich ab dem fünften Jahr, maximal 50%. Gewinne unter 4’000 CHF steuerfrei. | |
| SG | 10 ‰, 5 ‰ | Im Normalfall. Reduzierter Satz: bei Handänderungen zwischen Eltern und Kindern (inkl. Adoptiv-, Stief- und Pflegekinder) sowie bei Teilung des elterlichen Nachlasses unter Geschwistern bzw. den eintretenden Nachkommen von vorverstorbenen Geschwistern. | Gewinne unter 2’200 CHF steuerfrei. Tarif entspricht Einkommensteuertarif, Ermässigung um 1.5% jährlich ab 15 Jahren, maximal 40.5%. Zuschlag bei kurzer Besitzdauer. |
| GR | 20 ‰ | Stadt Chur (der Kanton erhebt keine Handänderungssteuer). Die Gemeinden müssen den Steuersatz in einem formellen Gesetz festlegen. Der vom Kanton festgelegte Maximalansatz beträgt 20 ‰. | Progressiver Tarif von 5% bis 25%. Ermässigung um 1.5% jährlich ab zehn Jahren, maximal 51%. Zuschlag bei kurzer Besitzdauer. |
| TG | 10 ‰ | Steuersatz 40%, Ermässigung um 4% jährlich ab dem sechsten Jahr, maximal 72%. Zuschlag bis 36% bei kurzer Besitzdauer. | |
| VD | 22 ‰ | Kantonaler Satz; die Gemeinden können einen Steuerzuschlag erheben (maximal 50 %, also 11 ‰). Besonderheiten: – bei Liegenschaftstausch schuldet jede Partei die Hälfte der Steuer; – bei Abtretung oder entgeltlichem Verzicht auf das Kaufrecht bemisst sich die Steuer auf der Hälfte des vereinbarten Preises. | Ermässigungen und Zuschläge in den Steuersatz integriert. Steuersätze von 30% bis 7% je nach Besitzdauer. |
| VS | 10 – 15 ‰ | Progressiver Steuersatz, je nach Wert der Liegenschaft. | Steuersatz 12% bis 24% je nach Gewinnhöhe. Ermässigung um 4% jährlich ab fünf Jahren. Zuschlag bei kurzer Besitzdauer. |
| NE | 33 ‰, 22 ‰ | Normalsatz. Reduzierter Satz für die folgenden Handänderungen: – bei Tausch von im Kanton gelegenen Grundstücken; – für ein Grundstück, welches dem Käufer dauerhaft (Frist von zwei Jahren) als Erstwohnung dient. | Steuersatz von 10% bis 30% je nach Gewinnhöhe. Ermässigung um 6% jährlich ab fünf Jahren, maximal 60%. Zuschlag bei kurzer Besitzdauer. |
| GE | 30 ‰ | Normalsatz (für Liegenschaften, die als Hauptwohnsitz dienen sollen, mit einem Wert von höchstens CHF 1’258’454 werden die ersten CHF 18’877 nicht erhoben). | Steuersatz von 50% bis 10% je nach Besitzdauer. Keine Steuer nach 25 Jahren Besitz. |
| JU | 21 ‑ 17 ‰, 11 ‑ 9 ‰, 3.5 ‰ | Normalsatz (mind. CHF 30). Reduzierter Satz vom Normalsatz, wenn die Liegenschaft eine Ersterwerbung im Kanton darstellt und selbst bewohnt wird. Reduzierter Satz (mind. CHF 30): – für von Nachkommen oder vom anderen Ehegatten erworbene Grundstücke; – bei Erbgang oder Erbteilung, wenn Grundstücke auf Nachkommen oder den überlebenden Ehegatten übergehen; – bei Erwerb von Grundstücken infolge güterrechtlicher Auseinandersetzung. Reduzierter Satz vom obenstehenden reduzierten Satz, wenn die Liegenschaft eine Ersterwerbung im Kanton darstellt und selbst bewohnt wird. Spezialsatz für die Errichtung von Grundpfandrechten (mind. CHF 30). | Steuersatz 3.5% bis 5.5% je nach Gewinnhöhe. Ermässigung ab zehn Jahren, um 1% jährlich. Zuschlag bei kurzer Besitzdauer. |
Welche weiteren Kosten können beim Immobilienverkauf anfallen?
Neben den Steuern musst du beim Immobilienverkauf mit weiteren Kosten rechnen. Dazu gehören Notarkosten (0,1% bis 0,3% des Verkaufspreises), Grundbuchgebühren und eventuell Maklerprovisionen (2% bis 3% des Verkaufspreises). Auch Kosten für Wertschätzungen, Energieausweise oder die Erstellung des Verkaufsdossiers können anfallen.
Wenn noch eine Hypothek auf der Immobilie lastet, können zusätzlich Vorfälligkeitsentschädigungen fällig werden. Diese können bei einer vorzeitigen Auflösung einer Festhypothek erheblich sein und sollten in die Verkaufsplanung einbezogen werden.
Wann ist der Verkauf einer Immobilie steuerfrei?
In bestimmten Fällen kann der Verkauf einer Immobilie von der Grundstückgewinnsteuer befreit sein. Dies gilt zum Beispiel bei einem Besitzerwechsel durch Erbgang oder Schenkung. Auch beim Verkauf selbstgenutzten Wohneigentums mit anschliessendem Erwerb einer Ersatzliegenschaft (Ersatzbeschaffung) kann ein Steueraufschub gewährt werden.
Beachte jedoch, dass die Steuerbefreiung oder der Steueraufschub an bestimmte Bedingungen geknüpft ist. Bei der Ersatzbeschaffung muss beispielsweise die neue Immobilie innerhalb einer bestimmten Frist (meist zwei Jahre) erworben werden und ebenfalls als Hauptwohnsitz dienen.
Fazit
Die steuerlichen Aspekte beim Verkauf einer Immobilie in der Schweiz sind komplex und können erhebliche finanzielle Auswirkungen haben. Eine sorgfältige Planung und die Berücksichtigung aller relevanten Steuern und Kosten sind entscheidend für den wirtschaftlichen Erfolg des Verkaufs.
Es empfiehlt sich, frühzeitig professionelle Beratung in Anspruch zu nehmen, um die steuerlichen Folgen abzuschätzen und mögliche Optimierungsmöglichkeiten zu nutzen. Die kantonalen Unterschiede und verschiedenen Ausnahmeregelungen machen eine individuelle Betrachtung jedes Verkaufsfalls notwendig.
FAQ
Welche Steuern fallen bei einer geerbten Immobilie an?
Bei einer geerbten Immobilie fällt zunächst keine Grundstückgewinnsteuer an. Allerdings können je nach Kanton Erbschaftssteuern fällig werden, wobei direkte Nachkommen in den meisten Kantonen von der Erbschaftssteuer befreit sind. Wenn du die geerbte Immobilie später verkaufst, wird die Grundstückgewinnsteuer auf Basis des ursprünglichen Erwerbspreises des Erblassers berechnet.
Bei der späteren Berechnung der Grundstückgewinnsteuer kannst du wertvermehrende Investitionen, die du oder der Erblasser getätigt haben, von der Steuer abziehen. Es ist daher wichtig, alle entsprechenden Belege sorgfältig aufzubewahren.
Welche Steuern fallen beim Verkauf eines Grundstücks an?
Beim Verkauf eines Grundstücks fällt wie bei bebauten Immobilien die Grundstückgewinnsteuer an. Sie wird auf den Gewinn zwischen Verkaufspreis und Einstandswert (Kaufpreis plus wertvermehrende Investitionen) erhoben. Die Steuersätze sind dieselben wie bei bebauten Grundstücken und hängen von der Besitzdauer und dem Kanton ab.
Zusätzlich wird in den meisten Kantonen eine Handänderungssteuer fällig, die in der Regel vom Käufer zu tragen ist. Auch hier gelten die gleichen Regelungen wie bei bebauten Immobilien, mit Steuersätzen zwischen 1% und 3% des Kaufpreises.
