Renditeimmobilien kaufen ohne Eigenkapital: Schweiz vs. Deutschland im Vergleich

Du möchtest eine Immobilie zum Vermieten kaufen ohne Eigenkapital? Die kurze Antwort: In der Schweiz ist das nicht möglich – für Renditeimmobilien benötigst du mindestens 25% Eigenkapital. In Deutschland hingegen sind Vollfinanzierungen (100% bis 110%) durchaus realisierbar. In diesem Artikel erfährst du alle Details zu den Unterschieden, Voraussetzungen und Risiken.

Warum ist der Kauf von Renditeimmobilien ohne Eigenkapital in der Schweiz unmöglich?

In der Schweiz gelten seit 2020 verschärfte Finanzierungsrichtlinien für Renditeliegenschaften. Die Eidgenössische Finanzmarktaufsicht (FINMA) hat klare Vorgaben: Banken dürfen Renditeobjekte maximal zu 75% des Kaufpreises finanzieren. Das bedeutet zwingend: Du musst mindestens 25% Eigenkapital einbringen.

Diese Regelung gilt für alle Immobilien, die zur Vermietung bestimmt sind – ob Mehrfamilienhäuser, Eigentumswohnungen zur Kapitalanlage oder gewerbliche Objekte. Der Grund: Renditeimmobilien gelten als risikoreicher als selbstgenutzte Immobilien, da sie stärker von Marktentwicklungen, Mietausfällen und Leerständen abhängig sind.

Zusätzlich zur 25%-Eigenkapitalquote gelten weitere Anforderungen:

• Mindestens 10% hartes Eigenkapital (keine Vorsorgegelder)
• Amortisation auf zwei Drittel des Verkehrswerts innerhalb von 10 Jahren
• Strenge Tragbarkeitsprüfung mit kalkulatorischem Zinssatz von 5%

Wer Vorsorgegelder aus der Pensionskasse einsetzen möchte, muss beachten: Diese dürfen nur für selbstgenutztes Wohneigentum verwendet werden, nicht für reine Kapitalanlagen. Eine Ausnahme besteht lediglich, wenn du in einem Mehrfamilienhaus eine Wohnung selbst bewohnst.

Wie funktioniert die Vollfinanzierung von Mietimmobilien in Deutschland?

In Deutschland ist die Situation grundlegend anders: Eine Vollfinanzierung ohne Eigenkapital ist möglich. Deutsche Banken unterscheiden dabei zwischen zwei Varianten:

100%-Finanzierung

Die Bank finanziert den gesamten Kaufpreis der Immobilie. Du musst lediglich die Kaufnebenkosten selbst tragen (Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbucheintrag, ggf. Makler) – diese belaufen sich auf etwa 10-15% des Kaufpreises.

110%-Finanzierung

Hier werden zusätzlich zum Kaufpreis auch die Nebenkosten finanziert. Du startest also komplett ohne Eigenkapital. Diese Variante wird auch als «echte Vollfinanzierung» bezeichnet.

Für Renditeimmobilien in Deutschland gelten dabei ähnliche Grundsätze wie für selbstgenutzte Objekte – allerdings prüfen Banken besonders streng die Ertragskraft der Immobilie. Die erwarteten Mieteinnahmen müssen die Finanzierungskosten decken können.

Kriterium	Schweiz Eigennutzung	Schweiz Rendite	Deutschland Eigennutzung	Deutschland Rendite
Min. Eigenkapital	20%	25%	0% möglich	0% möglich
Hartes EK (mind.)	10%	10%	Nicht definiert	Nicht definiert
Vorsorgegelder nutzbar	Ja	Nein	Nicht relevant	Nicht relevant
Amortisation	15 Jahre auf 2/3	10 Jahre auf 2/3	Individuell	Individuell
Max. Beleihung	80%	75%	100-110%	100-110%

Welche deutschen Banken finanzieren Mietimmobilien ohne Eigenkapital?

Laut einer Umfrage von Vergleich.de vom November 2024 vergeben fast 79% der befragten deutschen Banken eine 100%-Finanzierung. Über die Hälfte ist unter bestimmten Voraussetzungen auch zu einer 110%-Finanzierung bereit.

Konkrete Banken, die Vollfinanzierungen für Kapitalanlagen anbieten:

• Deutsche Bank – Vollfinanzierung möglich, auch 110%-Variante
• Postbank – 100%-Finanzierung Standard, 110% in Ausnahmefällen
• Sparkassen – Regional unterschiedlich, viele bieten Vollfinanzierung
• Volksbanken Raiffeisenbanken – Vollfinanzierung bei guter Bonität
• PSD Banken – Spezialisiert auf Baufinanzierung ohne EK
• Sparda-Banken – Regional verfügbar
• ING Deutschland – Online-Baufinanzierung auch ohne EK
• Commerzbank – Für Bestandskunden mit guter Bonität

Als Schweizer, der in Deutschland investieren möchte, solltest du beachten: Es gibt spezialisierte Kreditgeber, die trotz Wohnsitz in der Schweiz und Einkommen in CHF deutsche Immobilien finanzieren. Hier sind vor allem überregionale Baufinanzierer und spezialisierte Vermittler die richtigen Ansprechpartner.

Welche Voraussetzungen musst du für eine Vollfinanzierung erfüllen?

Auch wenn keine Eigenkapitalquote vorgeschrieben ist, stellen Banken bei Vollfinanzierungen deutlich höhere Anforderungen:

Exzellente Bonität

Dein Schufa-Score sollte über 97,5% liegen. Negative Einträge sind ein K.O.-Kriterium. Die Banken prüfen deine Kreditwürdigkeit deutlich strenger als bei Standard-Finanzierungen.

Überdurchschnittliches und sicheres Einkommen

Du benötigst ein deutlich über dem Durchschnitt liegendes Einkommen, das die monatliche Kreditrate plus Lebenshaltungskosten problemlos abdeckt. Besonders gute Chancen haben:

• Beamte, Soldaten, Polizisten – wegen praktischer Unkündbarkeit
• Ärzte und Freiberufler – aufgrund hoher Einkommen
• Angestellte mit unbefristeten Verträgen – wenn Einkommen deutlich über Kreditrate liegt

Werthaltige Immobilie in guter Lage

Die Immobilie selbst muss höchsten Ansprüchen genügen: Erstklassige Lage, gute Bausubstanz, nachhaltige Vermietbarkeit. Banken prüfen besonders intensiv:

• Mikro- und Makrolage
• Zustand und Ausstattung
• Mietpotenzial und aktuelle Marktmiete
• Wertentwicklung der Region

Zusätzliche Sicherheiten

Oft verlangen Banken weitere Sicherheiten neben der finanzierten Immobilie, zum Beispiel:

• Weitere (lastenfreie) Immobilien
• Bürgschaften
• Wertpapier-Depots
• Lebensversicherungen

Positiver Cashflow

Bei Renditeimmobilien prüft die Bank besonders genau: Decken die Mieteinnahmen alle Kosten ab? Ein positiver Cashflow ist oft Grundvoraussetzung. Nutze unseren Kapitalanlage-Rechner für eine erste Einschätzung.

Wie berechnet sich der Cashflow bei 0% vs. 25% Eigenkapital?

Schauen wir uns ein konkretes Rechenbeispiel für eine Renditeimmobilie in Deutschland an:

Ausgangssituation

• Kaufpreis: 300.000 €
• Nebenkosten: 30.000 € (10%)
• Gesamtinvestition: 330.000 €
• Kaltmiete/Monat: 1.500 € (6% Bruttorendite)
• Zinssatz 0% EK: 3,8%
• Zinssatz 25% EK: 3,2%
• Tilgung: 2%

Position	0% Eigenkapital	20% Eigenkapital	25% Eigenkapital (CH)
Eigenkapital	0 €	60.000 €	75.000 €
Kreditbetrag	330.000 €	270.000 €	255.000 €
Zinssatz	3,8%	3,4%	3,2%
Zins + Tilgung/Jahr	19.140 € (5,8%)	14.580 € (5,4%)	13.260 € (5,2%)
Monatliche Rate	1.595 €	1.215 €	1.105 €
Mieteinnahmen/Jahr	18.000 €	18.000 €	18.000 €
Nebenkosten/Jahr	-3.600 €	-3.600 €	-3.600 €
Netto-Mieteinnahmen	14.400 €	14.400 €	14.400 €
Cashflow/Jahr	-4.740 €	-180 €	+1.140 €
Cashflow/Monat	-395 €	-15 €	+95 €

Interpretation:

• 0% EK: Du musst monatlich 395 € zuschießen aus deinem eigenen Einkommen. Das funktioniert nur mit sehr gutem Job und Rücklagen.
• 20% EK: Fast ausgeglichen, aber kaum Puffer für Reparaturen oder Mietausfall.
• 25% EK: Positiver Cashflow, du verdienst monatlich am Objekt – allerdings nur 95 € bei 75.000 € eingesetztem Kapital (ca. 1,5% Eigenkapitalrendite).

Das Beispiel zeigt: Ohne Eigenkapital ist der Cashflow oft negativ. Die Immobilie wird erst durch Wertsteigerung und Tilgung zum Gewinn – du brauchst aber einen langen Atem und finanzielle Reserven.

Was sind die größten Risiken bei der Vollfinanzierung?

Der Kauf einer Renditeimmobilie ohne Eigenkapital birgt erhebliche Risiken, die du unbedingt kennen solltest:

1. Negativer Cashflow und finanzielle Belastung

Wie das Rechenbeispiel zeigt: Bei Vollfinanzierung übersteigen die Kosten oft die Mieteinnahmen. Du musst Monat für Monat Geld aus deinem Einkommen zuschießen. Verlierst du deinen Job oder sinkt dein Einkommen, gerätst du schnell in Zahlungsschwierigkeiten.

2. Zinsänderungsrisiko

Besonders kritisch: Steigende Zinsen bei Anschlussfinanzierung. Erhöht sich der Zinssatz nach Ablauf der Zinsbindung um nur 1%, steigt deine monatliche Rate um mehrere hundert Euro. Bei einem Kredit von 330.000 € bedeutet 1% mehr Zins etwa 275 € höhere Monatsrate. Dein ohnehin negativer Cashflow verschlechtert sich weiter.

3. Mietausfall und Leerstand

Ohne Eigenkapital hast du keinen Puffer für Mietausfälle. Steht die Wohnung drei Monate leer, fehlen 4.500 € Einnahmen – die Kreditrate läuft aber weiter. Auch säumige Mieter oder teure Räumungsklagen belasten massiv.

4. Unerwartete Instandhaltungskosten

Renditeimmobilien erfordern regelmäßige Investitionen: Neue Heizung, Dachsanierung, Bad-Modernisierung. Experten empfehlen Rücklagen von 1-2 € pro m² und Monat. Bei einer 100 m² Wohnung sind das 1.200-2.400 € pro Jahr. Ohne Eigenkapital fehlen diese Reserven oft.

5. Überschuldungsrisiko (Negative Equity)

Sinkt der Immobilienwert unter die Restschuld, bist du überschuldet. Bei Vollfinanzierung ist die Restschuld anfangs höher als der Verkehrswert. Musst du verkaufen (z.B. wegen Scheidung, Jobverlust), reicht der Verkaufserlös nicht zur Schuldendeckung – du bleibst auf Restschulden sitzen.

6. Höhere Zinskosten über die Laufzeit

Ohne Eigenkapital zahlst du nicht nur höhere Zinssätze (oft 0,5-1% mehr), sondern auch länger Zinsen. Bei 330.000 € Kredit zu 3,8% über 30 Jahre zahlst du etwa 255.000 € Zinsen. Mit 25% Eigenkapital wären es bei 255.000 € Kredit zu 3,2% nur etwa 165.000 € Zinsen – eine Differenz von 90.000 €!

Wann kann eine Vollfinanzierung trotzdem sinnvoll sein?

Trotz aller Risiken gibt es Szenarien, in denen eine Vollfinanzierung Sinn ergeben kann:

Sehr gute persönliche Ausgangslage

• Sicheres, hohes Einkommen (mindestens 5.000-6.000 € netto)
• Hohe Sparquote möglich (um Rücklagen aufzubauen)
• Krisenfester Job (Beamter, Arzt, etc.)
• Keine weiteren Kredite oder Verpflichtungen

Außergewöhnlich attraktives Objekt

• Deutlich unter Marktwert (z.B. Zwangsversteigerung, Notverkauf)
• Top-Lage mit Wertsteigerungspotenzial
• Sehr niedrige Kaufpreis/Miete-Relation (unter Faktor 20)
• Solide Bausubstanz, wenig Sanierungsbedarf

Strategische Überlegungen

• Niedrige Zinsen langfristig sichern (15-20 Jahre Zinsbindung)
• Inflationsschutz: Schulden verlieren real an Wert, Immobilie und Mieten steigen
• Hebeleffekt nutzen: Bei Wertsteigerung profitierst du von der vollen Immobilie, nicht nur von deinem Eigenkapital
• Steuervorteile in DE: Zinsen und Kosten absetzbar bei Vermietung

Langfristige Perspektive

Wer einen Anlagehorizont von 20-30 Jahren hat und bereit ist, anfängliche Verluste zu tragen, kann durch die Tilgung und mögliche Wertsteigerung langfristig profitieren. Nach 15-20 Jahren verbessert sich der Cashflow deutlich, da die Tilgung wirkt.

Welche Alternativen gibt es zum Kauf ohne Eigenkapital?

Bevor du eine riskante Vollfinanzierung eingehst, solltest du Alternativen prüfen:

Für Schweizer: Eigenkapital ansparen

In der Schweiz kommst du nicht um Eigenkapital herum. Spar-Strategien:

• 3a-Säule aufbauen: Kann für selbstgenutzten Anteil in Mehrfamilienhaus genutzt werden
• Freizügigkeitskonto: Bei beruflicher Selbstständigkeit teilweise beziehbar
• Erbvorbezug: Gespräche mit Familie führen
• Sparpläne und Fonds: Renditeorientiert anlegen statt niedrig verzinst

Mehr dazu findest du in unserem Artikel über Eigenkapital beim Hauskauf in der Schweiz.

In Deutschland investieren mit weniger Eigenkapital

Als Schweizer kannst du in Deutschland mit deutlich weniger Eigenkapital investieren. Eine Strategie:

• 10-20% Eigenkapital mitbringen (statt 0%)
• Dadurch bessere Konditionen (0,5-1% niedrigerer Zins)
• Deutlich besserer Cashflow
• Weniger Risiko bei Marktveränderungen

Besonders interessant: Immobilien im deutschen Grenzgebiet zur Schweiz. Hier profitierst du von:

• Höheren Mieten durch Schweizer Grenzgänger
• Stabiler Nachfrage
• Guter Erreichbarkeit
• Oft niedrigeren Kaufpreisen als in der Schweiz

Teilfinanzierung mit kleinerem Objekt starten

Statt einer großen Immobilie ohne EK lieber klein anfangen mit Eigenkapital:

• Kleine Eigentumswohnung statt Mehrfamilienhaus
• Objekt in B-/C-Lage statt Top-Lage (günstigerer Kaufpreis)
• Sanierungsobjekt (wenn handwerklich begabt)

Mehr Strategien findest du im Artikel In Immobilien investieren mit wenig Geld.

Hypothek aufstocken bei bestehender Immobilie

Besitzt du bereits eine (teil-)abbezahlte Immobilie in der Schweiz? Dann kannst du eine Hypothekenaufstockung prüfen und das freigesetzte Kapital für eine Renditeimmobilie in Deutschland nutzen.

Gemeinschaftskauf mit Partner oder Familie

Durch gemeinsame Investition benötigt jeder weniger Eigenkapital:

• Bessere Bonität durch zwei Einkommen
• Geteiltes Risiko
• Höhere Eigenkapitalquote
• Wichtig: Klare vertragliche Regelungen!

Welche Finanzierungsstrukturen bieten sich an?

Wenn du dich für eine Vollfinanzierung entscheidest, solltest du die Finanzierungsstruktur optimieren:

Lange Zinsbindung wählen

15-20 Jahre Zinsbindung schützen vor Zinsrisiko. Zwar sind die Zinsen initial etwas höher, aber du hast Planungssicherheit. Bei Vollfinanzierung besonders wichtig!

Hohe Tilgung vereinbaren

Mindestens 2-3% Anfangstilgung, besser mehr. Je schneller du tilgst, desto schneller wird der Cashflow positiv und das Überschuldungsrisiko sinkt.

Sondertilgungsrechte vereinbaren

5-10% jährliche Sondertilgung ohne Zusatzkosten aushandeln. So kannst du Boni, Steuerrückzahlungen oder Erbschaften zur schnelleren Entschuldung nutzen.

Kombination 1. und 2. Hypothek

In der Schweiz üblich, in Deutschland weniger verbreitet, aber möglich: 1. und 2. Hypothek mit unterschiedlichen Konditionen. Die 1. Hypothek (bis 65% Beleihung) bekommt bessere Konditionen.

Forward-Darlehen für Anschlussfinanzierung

Sichere dir 5 Jahre vor Ablauf der Zinsbindung bereits die Konditionen für die Anschlussfinanzierung. So vermeidest du böse Überraschungen bei steigenden Zinsen.

Fazit: Renditeimmobilien ohne Eigenkapital – machbar, aber riskant

Renditeimmobilien ohne Eigenkapital kaufen ist ein zweischneidiges Schwert:

In der Schweiz: Schlicht nicht möglich. Du benötigst zwingend 25% Eigenkapital für Renditeobjekte. Nutze die Zeit zum Sparen oder investiere in Deutschland.

In Deutschland: Vollfinanzierung ist möglich, aber nur unter engen Voraussetzungen sinnvoll:

• Exzellente Bonität und sehr gutes Einkommen
• Top-Immobilie in erstklassiger Lage
• Lange Zinsbindung und solider Finanzierungsplan
• Finanzielle Reserven für Mietausfall und Reparaturen
• Langfristiger Anlagehorizont (20+ Jahre)
• Bereitschaft, anfangs Geld zuzuschießen

Für die meisten Anleger gilt: Besser mit etwas Eigenkapital starten (10-20%). Das verbessert die Konditionen, senkt das Risiko und erhöht die Chance auf positiven Cashflow von Anfang an.

Die goldene Regel: Je weniger Eigenkapital, desto wichtiger sind exzellente Bonität, sichere Einnahmen und substanzielle Reserven. Vollfinanzierung ist kein Weg für Einsteiger, sondern für finanziell sehr gut aufgestellte Investoren.

Bevor du eine Entscheidung triffst, nutze unseren Kapitalanlage-Rechner für eine realistische Simulation deiner Situation. Und sprich mit mehreren Finanzierungsberatern – sowohl in der Schweiz als auch in Deutschland – um alle Optionen zu kennen. Mehr zur besten Finanzierung beim Hauskauf findest du ebenfalls auf ImmobilienHub.

Häufig gestellte Fragen (FAQ)

Kann ich in der Schweiz eine Renditeimmobilie ohne Eigenkapital kaufen?

Nein, das ist nicht möglich. Für Renditeimmobilien gelten in der Schweiz strenge FINMA-Richtlinien: Du benötigst mindestens 25% Eigenkapital, davon 10% als hartes Eigenkapital (keine Vorsorgegelder). Banken dürfen Renditeobjekte maximal zu 75% finanzieren.

Kann ich als Schweizer eine Renditeimmobilie in Deutschland ohne Eigenkapital kaufen?

Ja, grundsätzlich ist das möglich. Deutsche Banken bieten Vollfinanzierungen (100-110%) an, auch für ausländische Kreditnehmer. Du benötigst allerdings exzellente Bonität, sehr gutes Einkommen und idealerweise zusätzliche Sicherheiten. Spezialisierte Vermittler helfen bei der Finanzierung über die Grenze.

Welche deutschen Banken finanzieren ohne Eigenkapital?

Fast 79% der deutschen Banken vergeben 100%-Finanzierungen. Dazu gehören Deutsche Bank, Postbank, Sparkassen, Volksbanken, PSD Banken, Sparda-Banken, ING und Commerzbank. Die Konditionen hängen stark von deiner Bonität und dem Objekt ab. Ein Vergleich mehrerer Anbieter lohnt sich.

Wie hoch sind die Zinsen bei Vollfinanzierung?

Die Zinsen liegen etwa 0,5-1% höher als bei Finanzierung mit 20-25% Eigenkapital. Stand 2026 kannst du mit 3,5-4,5% Zinsen für 10-jährige Bindung rechnen (bei 25% EK: 3,0-3,5%). Die genaue Höhe hängt von Bonität, Objekt und aktueller Marktlage ab.

Was ist der Unterschied zwischen 100%- und 110%-Finanzierung?

Bei der 100%-Finanzierung deckt der Kredit nur den Kaufpreis. Die Nebenkosten (Notar, Grundbuch, Grunderwerbsteuer, Makler) – etwa 10-15% des Kaufpreises – musst du selbst zahlen. Bei der 110%-Finanzierung werden auch diese Nebenkosten finanziert. Du startest komplett ohne Eigenkapital.

Was passiert, wenn ich die Raten nicht mehr zahlen kann?

Bei Zahlungsunfähigkeit kann die Bank die Immobilie zwangsversteigern. Da du ohne Eigenkapital gestartet bist und der Verkehrswert anfangs oft unter der Restschuld liegt, bleibst du wahrscheinlich auf Restschulden sitzen. Diese musst du trotz Immobilienverlust weiter abbezahlen. Daher sind finanzielle Reserven essenziell.

Kann ich Vorsorgegelder aus der Pensionskasse für eine Renditeimmobilie nutzen?

In der Schweiz: Nein. Vorsorgegelder aus der 2. Säule (Pensionskasse) und 3. Säule dürfen nur für selbstgenutztes Wohneigentum bezogen werden. Eine Ausnahme: Du kaufst ein Mehrfamilienhaus und bewohnst selbst eine Wohnung – dann kannst du für den selbstgenutzten Anteil Vorsorgegelder einsetzen.

Lohnt sich eine Renditeimmobilie ohne Eigenkapital überhaupt?

Das hängt stark von deiner Situation ab. Ohne Eigenkapital ist der Cashflow meist negativ – du musst also Monat für Monat Geld zuschießen. Langfristig (20-30 Jahre) kannst du durch Tilgung und Wertsteigerung profitieren. Lohnenswert ist es nur bei sehr gutem, sicherem Einkommen, Top-Objekt und langem Anlagehorizont.

Wie viel Eigenkapital sollte ich idealerweise einbringen?

Experten empfehlen 20-30% Eigenkapital für Renditeimmobilien. Damit bekommst du bessere Zinsen, hast positiven oder ausgeglichenen Cashflow und deutlich weniger Risiko. In der Schweiz sind ohnehin mindestens 25% Pflicht. In Deutschland kannst du zwar mit 0% starten, aber 20% sind deutlich sicherer und rentabler.

Welche versteckten Kosten muss ich bei Renditeimmobilien einkalkulieren?

Neben Zins und Tilgung entstehen laufend Kosten: Hausverwaltung (ca. 25-30 € pro Einheit/Monat), Instandhaltungsrücklage (1-2 € pro m²/Monat), Mietausfallwagnis (2-3% der Jahreskaltmiete), Grundsteuer, Versicherungen, ggf. Steuerberatung. Plane etwa 20-30% der Mieteinnahmen für Nebenkosten ein.

Ist es besser in der Schweiz oder Deutschland in Renditeimmobilien zu investieren?

Das kommt auf deine Strategie an. Schweiz: Höhere Preise, niedrigere Renditen (2-3%), aber stabiler Markt und Währungssicherheit. Deutschland: Günstigere Preise, höhere Renditen (3-6%), aber Währungsrisiko (CHF/EUR) und teilweise volatilere Märkte. Vorteil Deutschland: Deutlich niedrigere Eigenkapitalanforderungen. Oft lohnt sich eine Kombination.

Welche Steuervorteile habe ich bei Renditeimmobilien in Deutschland?

In Deutschland kannst du bei vermieteten Immobilien viele Kosten steuerlich absetzen: Kreditzinsen, Abschreibungen (AfA), Instandhaltung, Verwaltungskosten, Fahrtkosten, etc. Die Mieteinnahmen werden als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung versteuert. Achtung: Als Schweizer Resident musst du die Einkünfte auch in der Schweiz deklarieren (Doppelbesteuerungsabkommen beachten).

Wie lange dauert es, bis sich eine Renditeimmobilie ohne Eigenkapital amortisiert?

Bei Vollfinanzierung sehr lange – oft 25-35 Jahre, bis die Immobilie schuldenfrei ist. Der Cashflow wird meist erst nach 10-15 Jahren positiv (durch Tilgung und Mietsteigerungen). Die Gesamtrendite kommt hauptsächlich durch Wertsteigerung und die späteren mietfreien Jahre im Alter. Kurzfristige Gewinne sind unrealistisch.