Wenn du eine Immobilie als Renditeliegenschaft kaufen möchtest, solltest du einschätzen können, mit welchen Erträgen du rechnen kannst. Denn wenn das Mehrfamilienhaus oder die Wohnung weniger Mietertrag als Ausgaben hat, lohnt sich der Kauf womöglich nicht.

Deshalb zeigen wir dir in diesem Artikel, wie du die Renditeberechnung für Immobilien in der Schweiz vornehmen kannst und auf welche Kennzahlen du besonders achten solltest.

Wie berechnet man die Rendite einer Immobilie in der Schweiz?

Wenn du in Immobilien investierst, ist die Rendite ein wichtiger Indikator für den Erfolg deiner Anlage. Die Renditeberechnung hilft dir dabei, verschiedene Immobilienanlagen miteinander zu vergleichen und einzuschätzen, ob sich eine Investition lohnt. Je nach Art der Berechnung können unterschiedliche Aspekte der Immobilienanlage berücksichtigt werden.

Mit unserem Renditerechner kannst du die Rendite deiner Immobilie schnell und einfach ausrechnen.

Definition Rendite

Die Rendite einer Immobilie ist das Verhältnis zwischen dem erwirtschafteten Ertrag und dem eingesetzten Kapital. Sie wird in der Regel als Prozentsatz ausgedrückt und gibt an, wie profitabel deine Investition ist. Je höher die Rendite, desto besser ist grundsätzlich deine Anlage.

Bei Immobilien unterscheidet man zwischen verschiedenen Arten der Rendite, wie zum Beispiel Bruttorendite, Nettorendite oder Eigenkapitalrendite. Jede dieser Renditearten berücksichtigt unterschiedliche Faktoren und gibt dir einen anderen Blickwinkel auf deine Investition.

Verkehrswert, Marktwert, Ertragswert

Für die Renditeberechnung sind verschiedene Wertbegriffe wichtig. Der Verkehrswert (oder Marktwert) ist der Preis, der bei einem Verkauf der Immobilie auf dem freien Markt erzielt werden könnte. Er orientiert sich an vergleichbaren Objekten und der aktuellen Marktlage.

Der Ertragswert wird dagegen aufgrund der zukünftig zu erwartenden Erträgen der Immobilie berechnet. Er wird oft für die Bewertung von Renditeobjekten verwendet und kann vom Verkehrswert abweichen. Für eine umfassende Beurteilung deiner Immobilienanlage solltest du beide Werte berücksichtigen.

Allgemeine Formel

Die allgemeine Formel für die Renditeberechnung lautet: Rendite = (Ertrag / Investition) x 100%.

Der Ertrag kann je nach Berechnungsart der Mietertrag oder der Reingewinn sein. Die Investition kann der Kaufpreis, das eingesetzte Eigenkapital oder der aktuelle Marktwert der Immobilie sein.

Es ist wichtig, dass du bei der Renditeberechnung immer die gleichen Bezugsgrössen verwendest, um verschiedene Immobilien oder Anlagezeiträume miteinander vergleichen zu können. Nur so erhältst du aussagekräftige Ergebnisse für deine Investitionsentscheidungen.

Renditeberechnungsgrundlagen

Bei der Renditeberechnung für Immobilien in der Schweiz gibt es verschiedene Methoden, die du kennen solltest. Jede Berechnungsart beleuchtet einen anderen Aspekt deiner Investition und hilft dir, eine fundierte Entscheidung zu treffen.

Im Folgenden zeigen wir dir die gängigsten Renditeberechnungsmethoden und Renditekennzahlen: Bruttorendite, Bruttoanfangsrendite, Nettorendite, Eigenkapitalrendite und Ausschüttungsrendite.

Bruttorendite

Die Bruttorendite ist eine einfache Methode, um einen ersten Eindruck von der Rentabilität einer Immobilie zu erhalten. Sie berücksichtigt nur die Mieteinnahmen und den Kaufpreis der Immobilie. Die Formel lautet: Bruttorendite = (Jährliche Mieteinnahmen / Kaufpreis) x 100%.

Beispielrechnung: Angenommen, du kaufst eine Wohnung für CHF 500'000 und erzielst jährliche Mieteinnahmen von CHF 24'000. Die Bruttorendite wäre dann: (24'000 / 500'000) x 100% = 4.8%.

Bruttoanfangsrendite

Die Bruttoanfangsrendite ähnelt der Bruttorendite, bezieht sich aber auf den aktuellen Marktwert der Immobilie statt auf den ursprünglichen Kaufpreis. Die Formel lautet: Bruttoanfangsrendite = (Jährliche Mieteinnahmen / Aktueller Marktwert) x 100%.

Beispielrechnung: Nehmen wir an, deine Wohnung hat nach einigen Jahren einen Marktwert von CHF 550'000 erreicht und du erzielst weiterhin jährliche Mieteinnahmen von CHF 24'000. Die Bruttoanfangsrendite wäre dann: (24'000 / 550'000) x 100% = 4,36%.

Nettorendite

Die Nettorendite berücksichtigt neben den Mieteinnahmen auch die laufenden Kosten der Immobilie. Sie gibt dir ein genaueres Bild der tatsächlichen Rentabilität. Die Formel lautet: Nettorendite = ((Jährliche Mieteinnahmen - Jährliche Kosten) / Kaufpreis) x 100%.

Beispielrechnung: Angenommen, deine jährlichen Kosten (Unterhalt, Versicherungen, Steuern etc.) betragen CHF 5'000. Bei einem Kaufpreis von CHF 500'000 und Mieteinnahmen von CHF 24'000 wäre die Nettorendite: ((24'000 - 5'000) / 500'000) x 100% = 3,8%.

Eigenkapitalrendite (Return on Equity)

Die Eigenkapitalrendite berücksichtigt nur das eingesetzte Eigenkapital und gibt dir Aufschluss darüber, wie effizient du dein eigenes Geld einsetzt. Die Formel lautet: Eigenkapitalrendite = (Jährlicher Reingewinn / Eingesetztes Eigenkapital) x 100%.

Beispielrechnung: Angenommen, du hast CHF 200'000 Eigenkapital eingesetzt und erzielst einen jährlichen Reingewinn (nach Abzug aller Kosten und Hypothekarzinsen) von CHF 10'000. Die Eigenkapitalrendite wäre dann: (10'000 / 200'000) x 100% = 5%.

Ausschüttungsrendite

Die Ausschüttungsrendite ist besonders für Anleger in Immobilienfonds relevant. Sie zeigt, wie viel Prozent des aktuellen Kurswerts als Dividende ausgeschüttet wird. Die Formel lautet: Ausschüttungsrendite = (Jährliche Ausschüttung pro Anteil / Aktueller Anteilspreis) x 100%.

Beispielrechnung: Wenn ein Immobilienfonds-Anteil CHF 100 kostet und jährlich CHF 3 Dividende ausschüttet, beträgt die Ausschüttungsrendite: (3 / 100) x 100% = 3%.

Faktoren, die die Rendite beeinflussen

Die Rendite einer Immobilie wird von einer Vielzahl von Faktoren beeinflusst, die du als Investor im Auge behalten solltest. Diese Faktoren können sich im Laufe der Zeit ändern und haben direkten Einfluss auf die Profitabilität deiner Renditeobjekte. Ein gutes Verständnis dieser Einflussfaktoren hilft dir, fundierte Entscheidungen zu treffen und potenzielle Risiken frühzeitig zu erkennen.

Wir betrachten im Folgenden drei Hauptkategorien von Einflussfaktoren: makroökonomische Bedingungen, Mieteinnahmen und Kosten. Jeder dieser Bereiche spielt eine wichtige Rolle für den Erfolg deiner Immobilieninvestition und sollte bei deiner Anlageentscheidung berücksichtigt werden.

Makroökonomie

Die allgemeine wirtschaftliche Lage hat einen grossen Einfluss auf die Rendite deiner Immobilieninvestition. Faktoren wie Zinsniveau, Inflation und Wirtschaftswachstum können sich direkt auf den Immobilienmarkt auswirken. In Zeiten niedriger Zinsen sind Immobilien oft besonders attraktiv, da die Finanzierungskosten gering sind.

Allerdings können sich makroökonomische Bedingungen schnell ändern. Es ist wichtig, dass du die wirtschaftlichen Entwicklungen im Auge behältst und deine Investitionsstrategie gegebenenfalls anpasst.

Mieteinnahmen

Die Mieteinnahmen sind der Haupttreiber für die Rendite deiner Immobilie. Sie werden beeinflusst von Faktoren wie Lage, Zustand und Grösse der Immobilie, aber auch von der lokalen Nachfrage und dem Angebot an Mietobjekten. Eine gute Lage und eine hochwertige Ausstattung können höhere Mieten rechtfertigen und somit deine Rendite steigern.

Es ist wichtig, dass du das Mietpotenzial deiner Immobilie realistisch einschätzt und regelmässig überprüfst. Dabei musst du auch die gesetzlichen Rahmenbedingungen für Mieterhöhungen in der Schweiz berücksichtigen.

Kosten

Die laufenden Kosten einer Immobilie können einen erheblichen Einfluss auf deine Rendite haben. Dazu gehören Unterhaltskosten, Versicherungen, Steuern und gegebenenfalls Verwaltungskosten. Auch unerwartete Reparaturen oder Renovierungen können deine Rendite schmälern.

Eine gute Planung und regelmässige Instandhaltung können helfen, die Kosten im Griff zu behalten. Achte auch darauf, dass du ausreichend Rücklagen bildest, um auf unerwartete Ausgaben vorbereitet zu sein.

Was ist eine gute Immobilienrendite?

Die Frage nach einer "guten" Immobilienrendite lässt sich nicht pauschal beantworten, da sie von vielen Faktoren abhängt. Was als gute Rendite gilt, kann je nach Immobilienart, Standort und individuellen Anlagezielen variieren.

In den folgenden Abschnitten geben wir dir einen Überblick über typische Renditen für verschiedene Immobilienarten in der Schweiz. Beachte dabei, dass diese Werte als grobe Richtwerte dienen und im Einzelfall deutlich abweichen können. Eine sorgfältige Analyse des spezifischen Objekts und des lokalen Marktes ist unerlässlich für eine realistische Renditeeinschätzung.

Einfamilienhäuser

Bei Einfamilienhäusern liegt die durchschnittliche Bruttorendite in der Schweiz oft zwischen 3% und 4%. Diese relativ niedrige Rendite wird meistens durch die Aussicht auf Wertsteigerung und den persönlichen Nutzen des Eigenheims ausgeglichen. Beachte aber, dass Einfamilienhäuser oft höhere Unterhaltskosten haben können als Wohnungen.

Die Rendite kann je nach Lage und Zustand des Hauses stark variieren. In begehrten Lagen können auch höhere Renditen erzielt werden, während in weniger attraktiven Gegenden die Rendite unter dem Durchschnitt liegen kann.

Wohnungen

Wohnungen erzielen in der Schweiz meistens Bruttorenditen zwischen 3,5% und 5%. Sie gelten als relativ sichere Investition, da die Nachfrage nach Wohnraum in vielen Regionen der Schweiz hoch ist. Die Rendite kann je nach Lage, Grösse und Ausstattung der Wohnung variieren.

In Grossstädten wie Zürich oder Genf können die Renditen aufgrund der hohen Kaufpreise niedriger ausfallen, während in kleineren Städten oder ländlichen Gebieten oft höhere Renditen möglich sind.

Mehrfamilienhäuser

Mehrfamilienhäuser gelten oft als attraktive Investition und können Bruttorenditen zwischen 4% und 6% erzielen. Ein Mehrfamilienhaus bietet den Vorteil der Risikodiversifikation, da der Ausfall eines Mieters durch die Einnahmen der anderen Wohnungen kompensiert werden kann. Zudem können Skaleneffekte bei der Verwaltung und Instandhaltung die Kosten senken. Damit hast du etwas mehr Sicherheit in Bezug auf den Ertrag.

Die Rendite von Mehrfamilienhäusern hängt stark von Faktoren wie Lage, Zustand des Gebäudes und den unterschiedlichen Mietern ab. In gut geführten Objekten an attraktiven Standorten können auch höhere Renditen erzielt werden.

Gewerbeimmobilien

Gewerbeimmobilien können in der Schweiz Bruttorenditen von 5% bis 7% oder mehr erzielen. Sie bieten oft höhere Renditen als Wohnimmobilien, sind aber auch mit höheren Risiken verbunden. Die Nachfrage nach Gewerbeimmobilien kann stärker von wirtschaftlichen Schwankungen beeinflusst werden.

Die Rendite von Gewerbeimmobilien variiert je nach Art des Objekts (Büro, Einzelhandel, Logistik etc.) und Standort. Langfristige Mietverträge mit bonitätsstarken Mietern können die Stabilität der Rendite erhöhen.

Fazit

Die Renditeberechnung ist ein wichtiges Instrument, um die Profitabilität deiner Immobilieninvestition zu beurteilen. Je nach Art der Berechnung und den berücksichtigten Faktoren können sich unterschiedliche Renditen ergeben. Es ist wichtig, dass du die verschiedenen Berechnungsmethoden verstehst und die für deine Situation relevanteste auswählst.

Bedenke, dass eine hohe Rendite nicht das einzige Kriterium für eine gute Immobilieninvestition ist. Faktoren wie Wertstabilität, Standortqualität und persönliche Ziele sollten ebenfalls in deine Entscheidung einfliessen. Eine sorgfältige Analyse und realistische Einschätzung der Chancen und Risiken sind der Schlüssel zum Erfolg in der Immobilienanlage.

Bevor du eine Renditeimmobilie kaufst, solltest du auch eine gute Hypothek finden. Hier findest du mehr zu diesem Thema:

• Hypothek vergleichen
• 1. und 2. Hypothek einfach erklärt
• Tragbarkeit der Hypothek nicht mehr gegeben, was jetzt?
• Hypothek übernehmen von den Eltern, das musst du wissen

FAQ

Wie rechne ich die Rendite einer Immobilie aus?

Um die Rendite einer Immobilie zu berechnen, teilst du den jährlichen Ertrag durch den Kaufpreis oder aktuellen Marktwert und multiplizierst das Ergebnis mit 100. Je nach Art der Renditeberechnung (Brutto, Netto, Eigenkapital) verwendest du unterschiedliche Werte für den Ertrag und die Investitionssumme. Beispiel für die Bruttorendite: (Jährliche Mieteinnahmen / Kaufpreis) x 100%.

Für eine genauere Beurteilung solltest du verschiedene Renditearten berechnen und vergleichen. Beachte auch, dass die Rendite im Laufe der Zeit schwanken kann, abhängig von Faktoren wie Mieteinnahmen, Kosten und Wertsteigerung der Immobilie.

Wie berechne ich den Gewinn einer Immobilie?

Der Gewinn einer Immobilie setzt sich aus zwei Komponenten zusammen: dem laufenden Ertrag und der Wertsteigerung. Den laufenden Ertrag berechnest du, indem du von den jährlichen Mieteinnahmen alle Kosten (Hypothekarzinsen, Unterhalt, Versicherungen, Steuern etc.) abziehst. Die Wertsteigerung ergibt sich aus der Differenz zwischen dem aktuellen Marktwert und dem ursprünglichen Kaufpreis.

Beachte, dass der Gewinn erst bei einem Verkauf der Immobilie realisiert wird. Bis dahin handelt es sich um einen "Buchgewinn". Für eine vollständige Gewinnberechnung solltest du auch Faktoren wie Inflation und mögliche Steuern beim Verkauf berücksichtigen. In unserem Artikel zur Gewinnsteuer beim Hausverkauf lernst du mehr dazu.

Was ist eine gute Eigenkapitalrendite Schweiz?

Eine gute Eigenkapitalrendite in der Schweiz liegt je nach Immobilienart und Risikobereitschaft zwischen 5% und 10% oder mehr. Bei Wohnimmobilien in guten Lagen gelten oft schon Eigenkapitalrenditen von 5% bis 7% als attraktiv, während bei Gewerbeimmobilien oder in riskanteren Lagen höhere Renditen von 8% bis 12% oder mehr erwartet werden können.

Es ist wichtig zu beachten, dass eine hohe Eigenkapitalrendite oft mit einem höheren Risiko einhergeht. Faktoren wie Lage, Objektqualität und Finanzierungsstruktur spielen eine wichtige Rolle. Zudem solltest du die Eigenkapitalrendite immer im Kontext des aktuellen Zinsumfelds betrachten. In Zeiten niedriger Zinsen können auch geringere Renditen attraktiv sein.