Fragst du dich, mit welcher Formel du den Hypothekarzins berechnen kannst? Wenn du vor dem Kauf eines Eigenheims stehst, dann solltest du neben dem Kaufpreis die gesamten anfallenden Kosten berechnen.

In diesem Artikel erklären wir dir die Formel für die Berechnung der Tragbarkeit und der Kosten für deine Hypothek. Zudem findest du auch einen Hypothekenrechner, mit welchem du die Berechnung noch viel schneller und einfacher durchführen kannst.

Hypothekarzinsen berechnen Formel, das Wichtigste in Kürze

Für die Berechnung des Hypothekarzinses kommt es zuerst einmal auf die Art der Hypothek an. Grundsätzlich gibt es 3 Arten von Hypotheken: Festhypothek, variable Hypothek und Saron-Hypothek.

Die Standardformel gilt nur für Festhypotheken, da dies die gängigste und beliebteste Art ist.

Die Berechnung der jährlichen Zinskosten für Festhypotheken erfolgt nach der Grundformel: Hypothekenbetrag x Zinssatz. Bei einer Hypothek von CHF 500’000 und einem Zinssatz von 2% ergeben sich so jährliche Zinsen von CHF 10’000.

Wenn du die Kosten für die gesamte Laufzeit berechnen willst, musst du diesen Betrag mit der Laufzeit multiplizieren. Bei einer 10-jährigen Festhypothek von CHF 500’000 würden die Kosten bei einem Zinssatz von 2% insgesamt CHF 100’000 betragen.

Zusätzlich zu den Zinskosten kommen weitere Kosten für die Amortisation, sowie Unterhalts- und Nebenkosten hinzu, was du nicht vergessen solltest.

Verwende am besten unseren Hypothekenrechner für eine schnelle Berechnung der Tragbarkeit.

Wie berechnet man den Hypothekarzins?

Die Berechnung des Hypothekarzinses hängt von der gewählten Hypothekarform ab. Je nachdem, ob du dich für eine Festhypothek, eine Saron-Hypothek oder eine variable Hypothek entscheidest, kommen unterschiedliche Berechnungsmethoden zum Einsatz. Grundsätzlich multiplizierst du den Hypothekenbetrag mit dem jeweiligen Zinssatz und der Laufzeit, wobei die genaue Berechnung je nach Hypothekarform variieren kann.

Festhypothek

Bei einer Festhypothek ist die Berechnung der Zinsen relativ einfach, da der Zinssatz über die gesamte Laufzeit konstant bleibt. Die monatliche Zinsbelastung berechnest du, indem du den Hypothekenbetrag mit dem Jahreszinssatz multiplizierst und durch 12 teilst. Bei einer Hypothek von CHF 600’000 und einem Zinssatz von 3% beträgt die monatliche Zinsbelastung CHF 1’500.

Der Vorteil der Festhypothek liegt in der guten Planbarkeit. Die Zinszahlungen bleiben während der gesamten Laufzeit konstant, unabhängig von Marktschwankungen. Beachte jedoch, dass eine vorzeitige Auflösung mit hohen Kosten verbunden sein kann.

Saron-Hypothek

Bei einer Saron-Hypothek basiert die Zinsberechnung auf dem Swiss Average Rate Overnight (Saron) plus einer Marge der Bank. Der Zinssatz wird in der Regel alle drei Monate angepasst. Die Formel für die monatlichen Zinskosten lautet: Zinsen = Hypothekenbetrag x (Saron + Bankenmarge) /12. Diese Berechnung musst du alle 3 Monate von Neuem machen, um deine aktuellen Kosten zu kennen.

Da der Saron-Satz schwankt, musst du bei dieser Hypothekenform mit variablen Zinszahlungen rechnen. Ein Vorteil ist, dass du von sinkenden Zinsen profitierst, allerdings trägst du auch das Risiko steigender Zinsen.

Variable Hypothek

Die Berechnung bei einer variablen Hypothek erfolgt ähnlich wie bei der Festhypothek, allerdings kann sich der Zinssatz jederzeit ändern. Die Bank orientiert sich dabei an der allgemeinen Marktentwicklung. Dementsprechend musst du bei jeder Zinsänderung eine Neuberechnung vornehmen.

Die variable Hypothek bietet dir Flexibilität, da du sie jederzeit mit einer kurzen Frist kündigen oder in eine andere Hypothekarform umwandeln kannst. Allerdings ist die Zinsbelastung schwerer planbar als bei einer Festhypothek. Diese Art der Hypothek lohnt sich daher fast nur, wenn du eine Immobilie demnächst verkaufen willst und daher grosse Flexibilität brauchst.

Wie wird die Tragbarkeit berechnet?

Wenn du den Hypothekarzins berechnest, kannst du im gleichen Schritt auch gleich eine Berechnung der Tragbarkeit durchführen. Die Tragbarkeit besagt nämlich, ob du dir das gewünschte Eigenheim überhaupt leisten kannst.

In der Schweiz musst du immer mindestens 20% Eigenmittel einbringen. Die restlichen 80% können mit einer Hypothek finanziert werden. Für die Berechnung der Tragbarkeit musst du also nicht den Kaufpreis, sondern die Höhe der Hypothek verwenden.

Faustregel

Die Tragbarkeit einer Hypothek wird nach der Ein-Drittel-Regel berechnet: Die gesamten Wohnkosten sollten nicht mehr als ein Drittel deines Bruttoeinkommens betragen.

Wichtig zu wissen: Banken rechnen mit einem kalkulatorischen Zinssatz von 5%, statt des effektiven Zinses.

Zu den Wohnkosten zählen also der kalkulatorische Hypothekarzins, die Amortisationskosten und die Nebenkosten (etwa 1% des Immobilienwerts). In den meisten Fällen wird die gesamte Hypothekarsumme in eine 1. und 2. Hypothek unterteilt. Die zweite Hypothek beträgt 15% des Kaufpreises und muss innert 15 Jahren amortisiert werden. Dementsprechend betragen diese Kosten ebenfalls 1% des Kaufpreises pro Jahr.

Bei einem Bruttoeinkommen von CHF 120’000 pro Jahr dürfen die Wohnkosten also maximal CHF 40’000 pro Jahr oder CHF 3’333 pro Monat betragen. Dies gilt als wichtige Orientierungsgrösse für Banken bei der Hypothekenvergabe.

Beispiel

Nehmen wir als Beispiel ein Haus im Wert von CHF 1’000’000 mit einer Hypothek von CHF 800’000:

• Kalkulatorischer Zins (5%): CHF 40’000 pro Jahr
• Amortisation (1%): CHF 10’000 pro Jahr
• Nebenkosten (1%): CHF 10’000 pro Jahr.

Gesamtkosten: CHF 60’000 pro Jahr oder CHF 5’000 pro Monat.

Für diese Finanzierung bräuchtest du ein jährliches Bruttoeinkommen von mindestens CHF 180’000, damit die Tragbarkeit gemäss Ein-Drittel-Regel gegeben ist. Beachte, dass das Haushaltseinkommen verwendet wird, wenn du dein Eigenheim mit deiner Partnerin oder deinem Partner kaufen möchtest.

Tragbarkeitsrechner

Ein Tragbarkeitsrechner hilft dir, schnell und einfach zu ermitteln, ob du dir eine bestimmte Immobilienfinanzierung leisten kannst. Du gibst dein Einkommen, den Kaufpreis der Immobilie und deine Eigenmittel ein, und der Rechner zeigt dir, ob die Finanzierung tragbar ist.

Beachte, dass unser Online-Rechner nur eine erste Orientierung geben kann. Für eine genaue Beurteilung deiner individuellen Situation kannst du gerne eine unverbindliche Beratung bei uns buchen.

Fazit

Die Berechnung von Hypothekarzinsen und die Prüfung der Tragbarkeit sind wichtige Schritte bei der Immobilienfinanzierung. Daher lohnt es sich, die Formel zu kennen, um den Hypothekarzins berechnen zu können.

Mit unserem Hypothekenrechner kannst du das aber auch jederzeit mit einem Klick berechnen lassen. So weisst du sofort, ob du dir das Eigenheim deiner Träume auch wirklich leisten kannst und mit welchen Kosten du rechnen musst.

FAQ

Wie lautet die Formel zur Berechnung von Zinsen?

Die grundlegende Formel zur Berechnung von Hypothekarzinsen lautet: Zinsen = Hypothekenbetrag x Zinssatz / 12. Damit erhältst du die monatliche Zinsbelastung. Bei einer Hypothek von CHF 500’000 und einem Zinssatz von 2% ergibt sich beispielsweise eine monatliche Zinsbelastung von CHF 833.

Die Formel kann je nach Hypothekarmodell und Bank leicht variieren. Bei variablen oder Saron-Hypotheken beispielsweise wird der Zinssatz häufiger angepasst, und die Berechnung erfolgt auf Basis des tatsächlichen Tageszinses.

Wie rechnet man Hypotheken aus?

Die Höhe der möglichen Hypothek berechnet sich in der Regel aus zwei Faktoren: der Belehnung der Immobilie (maximal 80%) und der Tragbarkeit basierend auf deinem Einkommen. Die monatlichen Zinskosten berechnest du, indem du die Hypothekarsumme x Zins / 12 rechnest.

Bei der Berechnung der monatlichen Belastung musst du neben den Zinsen auch die Amortisation und Nebenkosten berücksichtigen.

Wie berechne ich die Höhe der Hypothek?

Die maximale Hypothekenhöhe kannst du nach folgender Faustregel berechnen: Nimm dein jährliches Bruttoeinkommen und dividiere es durch 3. Dieser Betrag muss die kalkulatorischen Zinssatz von 5%, rund 1% Amortisation und rund 1% Nebenkosten decken können.

Ein Beispiel: Bei einem Jahreseinkommen von CHF 120’000 wäre eine maximale jährliche Belastung von CHF 40’000 tragbar. Zinssatz von 5% und Nebenkosten von CHF 5’000 pro Jahr ergibt sich eine maximale Hypothek von etwa CHF 700’000.