Hypothekarzins berechnen Formel und Beispiele
Hypothekarzinsen berechnen Formel, das Wichtigste in Kürze
Die Berechnung von Hypothekarzinsen erfolgt nach der Grundformel: Zinsen = Hypothekenbetrag x Zinssatz x Zeit/360. In der Schweiz wird meist mit der 360-Tage-Konvention gerechnet, bei der ein Jahr mit 360 Tagen angesetzt wird. Bei einer Hypothek von CHF 500’000 und einem Zinssatz von 2% ergeben sich so jährliche Zinsen von CHF 10’000.
Neben den reinen Zinszahlungen musst du auch die Amortisation berücksichtigen, falls diese vereinbart wurde. Die Gesamtbelastung setzt sich dann aus Zinsen, Amortisation und Nebenkosten zusammen. Bei der Berechnung ist es wichtig, einen kalkulatorischen Zinssatz von mindestens 5% anzusetzen, auch wenn die aktuellen Zinsen niedriger sind.
Wie berechnet man den Hypothekarzins?
Die Berechnung des Hypothekarzinses hängt von der gewählten Hypothekarform ab. Je nachdem, ob du dich für eine Festhypothek, eine Saron-Hypothek oder eine variable Hypothek entscheidest, kommen unterschiedliche Berechnungsmethoden zum Einsatz. Grundsätzlich multiplizierst du den Hypothekenbetrag mit dem jeweiligen Zinssatz und der Laufzeit, wobei die genaue Berechnung je nach Hypothekarform variieren kann.
Die verschiedenen Berechnungsmethoden haben ihre spezifischen Vor- und Nachteile. Bei einer Festhypothek ist die Berechnung einfach und die Zahlungen sind gut planbar, während bei variablen Hypotheken oder Saron-Hypotheken die Zinszahlungen schwanken können. Im Folgenden schauen wir uns die Berechnung für jede Hypothekarform im Detail an.
Festhypothek
Bei einer Festhypothek ist die Berechnung der Zinsen relativ einfach, da der Zinssatz über die gesamte Laufzeit konstant bleibt. Die monatliche Zinsbelastung berechnest du, indem du den Hypothekenbetrag mit dem Jahreszinssatz multiplizierst und durch 12 teilst. Bei einer Hypothek von CHF 600’000 und einem Zinssatz von 3% beträgst die monatliche Zinsbelastung CHF 1’500.
Der Vorteil der Festhypothek liegt in der guten Planbarkeit. Die Zinszahlungen bleiben während der gesamten Laufzeit konstant, unabhängig von Marktschwankungen. Beachte jedoch, dass eine vorzeitige Auflösung mit hohen Kosten verbunden sein kann.
Saron-Hypothek
Bei einer Saron-Hypothek basiert die Zinsberechnung auf dem Swiss Average Rate Overnight (Saron) plus einer Marge der Bank. Der Zinssatz wird in der Regel alle drei Monate angepasst. Die Formel lautet: Zinsen = Hypothekenbetrag x (Saron + Bankenmarge) x Anzahl Tage/360.
Da der Saron-Satz schwankt, musst du bei dieser Hypothekenform mit variablen Zinszahlungen rechnen. Ein Vorteil ist, dass du von sinkenden Zinsen profitierst, allerdings trägst du auch das Risiko steigender Zinsen.
Variable Hypothek
Die Berechnung bei einer variablen Hypothek erfolgt ähnlich wie bei der Festhypothek, allerdings kann sich der Zinssatz jederzeit ändern. Die Bank orientiert sich dabei an der allgemeinen Marktentwicklung. Eine Anpassung des Zinssatzes wird dir in der Regel mit einer Frist von 3 Monaten angekündigt.
Die variable Hypothek bietet dir Flexibilität, da du sie jederzeit kündigen oder in eine andere Hypothekarform umwandeln kannst. Allerdings ist die Zinsbelastung schwerer planbar als bei einer Festhypothek.
Wie wird die Tragbarkeit berechnet?
Die Berechnung der Tragbarkeit ist ein zentraler Aspekt bei der Hypothekenvergabe in der Schweiz. Sie soll sicherstellen, dass du die Hypothek langfristig tragen kannst, ohne in finanzielle Schwierigkeiten zu geraten. Die Banken verwenden dafür standardisierte Berechnungsmethoden, die neben den Hypothekarzinsen auch weitere Kosten berücksichtigen.
Wichtig ist, dass bei der Tragbarkeitsberechnung nicht der aktuelle Zinssatz verwendet wird, sondern ein höherer kalkulatorischer Zinssatz von meist 4,5% bis 5%. Dieser Sicherheitspuffer soll gewährleisten, dass die Finanzierung auch bei steigenden Zinsen tragbar bleibt. Schauen wir uns nun die genauen Berechnungsmethoden und ein konkretes Beispiel an.
Faustregel
Die Tragbarkeit einer Hypothek wird nach der Ein-Drittel-Regel berechnet: Die gesamten Wohnkosten sollten nicht mehr als ein Drittel deines Bruttoeinkommens betragen. Zu den Wohnkosten zählen dabei der kalkulatorische Hypothekarzins (meist 5%), die Amortisation (falls vereinbart) und die Nebenkosten (etwa 1% des Immobilienwerts).
Bei einem Bruttoeinkommen von CHF 120’000 pro Jahr dürfen die Wohnkosten also maximal CHF 40’000 pro Jahr oder CHF 3’333 pro Monat betragen. Dies gilt als wichtige Orientierungsgrösse für Banken bei der Hypothekenvergabe.
Beispiel
Nehmen wir als Beispiel ein Haus im Wert von CHF 1’000’000 mit einer Hypothek von CHF 800’000:
- Kalkulatorischer Zins (5%): CHF 40’000 pro Jahr
- Amortisation (1%): CHF 8’000 pro Jahr
- Nebenkosten (1%): CHF 10’000 pro Jahr Gesamtkosten: CHF 58’000 pro Jahr oder CHF 4’833 pro Monat.
Für diese Finanzierung bräuchtest du ein jährliches Bruttoeinkommen von mindestens CHF 174’000, damit die Tragbarkeit gemäss Ein-Drittel-Regel gegeben ist.
Tragbarkeitsrechner
Unser Tragbarkeitsrechner hilft dir, schnell und einfach zu ermitteln, ob du dir eine bestimmte Immobilienfinanzierung leisten kannst. Du gibst dein Einkommen, den Kaufpreis der Immobilie und weitere relevante Daten ein, und der Rechner zeigt dir, ob die Finanzierung tragbar ist.
Beachte, dass Online-Rechner nur eine erste Orientierung geben können. Für eine genaue Beurteilung deiner individuellen Situation solltest du ein persönliches Gespräch mit einem Finanzberater oder einer Bank führen.
Fazit
Die Berechnung von Hypothekarzinsen und die Prüfung der Tragbarkeit sind wichtige Schritte bei der Immobilienfinanzierung. Eine sorgfältige Kalkulation hilft dir, Risiken zu vermeiden und die für dich passende Hypothekarform zu wählen. Beachte dabei immer einen ausreichenden Sicherheitspuffer für mögliche Zinserhöhungen.
Lass dich nicht nur vom aktuell günstigen Zinsniveau leiten, sondern berücksichtige auch die langfristige Entwicklung und deine persönliche Situation. Eine professionelle Beratung kann dir helfen, die optimale Finanzierungslösung zu finden.
FAQ
Wie lautet die Formel zur Berechnung von Zinsen?
Die grundlegende Formel zur Berechnung von Hypothekarzinsen lautet: Zinsen = Hypothekenbetrag x Zinssatz x Zeit/360. Für die monatliche Zinsbelastung teilst du das Ergebnis durch 12. Bei einer Hypothek von CHF 500’000 und einem Zinssatz von 2% ergibt sich eine monatliche Zinsbelastung von CHF 833.
Die Formel kann je nach Hypothekarmodell und Bank leicht variieren. Bei Saron-Hypotheken beispielsweise wird der Zinssatz häufiger angepasst, und die Berechnung erfolgt auf Basis des tatsächlichen Tageszinses.
Wie rechnet man Hypotheken aus?
Die Höhe der möglichen Hypothek berechnet sich in der Regel aus zwei Faktoren: dem Belehnungswert der Immobilie (maximal 80%) und der Tragbarkeit basierend auf deinem Einkommen. Der niedrigere der beiden Werte bestimmt die maximale Hypothekenhöhe.
Bei der Berechnung der monatlichen Belastung musst du neben den Zinsen auch die Amortisation und Nebenkosten berücksichtigen. Ein Hypothekarrechner kann dir helfen, die verschiedenen Szenarien durchzuspielen.
Wie berechne ich die Höhe der Hypothek?
Die maximale Hypothekenhöhe kannst du nach folgender Faustregel berechnen: Nimm dein jährliches Bruttoeinkommen und multipliziere es mit drei. Von diesem Betrag ziehst du die jährlichen Nebenkosten ab. Das Ergebnis dividiert durch den kalkulatorischen Zinssatz (meist 5%) ergibt die maximale tragbare Hypothek.
Ein Beispiel: Bei einem Jahreseinkommen von CHF 120’000 wäre eine maximale jährliche Belastung von CHF 40’000 tragbar. Bei einem kalkulatorischen Zinssatz von 5% und Nebenkosten von CHF 5’000 pro Jahr ergibt sich eine maximale Hypothek von etwa CHF 700’000.
