Hypothek aufstocken und Kapital richtig nutzen

Kann man eine Hypothek aufstocken? Und wenn ja, unter welchen Voraussetzungen ist das möglich?

Wenn du bereits ein Eigenheim hast und dieses vielleicht renovieren oder eine Zweitwohnung kaufen möchtest, dann fragst du dich wahrscheinlich, wie du den Wert deiner ersten Immobilie am besten nutzen kannst.

Eine Aufstockung der Hypothek befreit Kapital, welches sonst in der Immobilie gebunden wäre. Dieses kannst du unter gewissen Umständen sogar frei verwenden. Wie eine Erhöhung der Hypothek möglich ist und was die Voraussetzungen dafür sind, erfährst du in diesem Artikel.

Kann man eine bestehende Hypothek aufstocken?

Ja, eine bestehende Hypothek kann aufgestockt werden. Aufstocken heisst grundsätzlich, dass du die Hypothek erhöhst.

Dafür muss die Immobilie inzwischen aber mehr wert sein als zum Zeitpunkt der Aufnahme der Hypothek. Denn die Voraussetzungen für eine Erhöhung der Hypothek sind grundsätzlich gleich wie für die erstmalige Finanzierung.

Voraussetzungen für die Erhöhung der Hypothek

Wenn du eine Hypothek erhöhen möchtest, führen die Banken oder Finanzierungspartner eine Tragbarkeitsrechnung durch, wie wenn du zum ersten Mal eine Hypothek aufnimmst. Dafür müssen gewisse Voraussetzungen erfüllt sein.

Verkehrswert muss gestiegen sein

Unabhängig davon, ob du eine Hypothek aufnimmst oder aufstocken willst, darf die Belehnung maximal 80% betragen. Wenn du vor einiger Zeit eine Hypothek von 80% aufgenommen hast, dann ist eine Erhöhung jetzt nur möglich, wenn der Verkehrswert der Immobilie gestiegen ist.

Die einzige Ausnahme wäre, wenn du bereits viel amortisiert hast. In diesem Fall könntest du theoretisch einfach den amortisierten Teil wieder aufstocken. Dies ist allerdings nur bis zur Pensionierung möglich, denn danach finanzieren Banken sowieso nur noch bis 65%. Je nach Verwendungszweck des frei gewordenen Vermögens gilt dies auch vor der Pensionierung. Dazu kommen wir gleich.

Ein Beispiel: Nehmen wir an, du hast vor 5 Jahren ein Haus für CHF 1’000’000 gekauft und eine Hypothek von CHF 800’000 aufgenommen. Inzwischen ist das Haus CHF 1’100’000 wert und du hast auch schon CHF 50’000 amortisiert. Dementsprechend beträgt die Hypothek nur noch CHF 750’000.

Bei einem Wert von CHF 1’100’000 wäre eine maximale Belehnung von CHF 880’000 möglich. Somit könntest du die Hypothek um CHF 130’000 aufstocken.

Tragbarkeit muss gegeben sein

Wenn der Verkehrswert deiner Liegenschaft gestiegen ist, ist eine Erhöhung der Hypothek aber nur möglich, wenn die Tragbarkeit nach wie vor gegeben ist.

Mit der Aufstockung steigen natürlich auch die laufenden Kosten. Diese dürfen weiterhin maximal 33% (oder bei gewissen Banken 35%) betragen. Für die Zinsen wird wiederum mit kalkulatorischen 5% gerechnet. Für den Unterhalt rechnen Kreditgeber mit 1% des Verkehrswertes der Immobilie. Und bei einer Belehnung von über 65% müssen zudem die Amortisationskosten eingerechnet werden.

In unserem obengenannten Beispiel würde dies wie folgt aussehen:

• Kalkulatorische Zinsen von 5% bei einer Hypothek von CHF 880’000: CHF 44’000
• Unterhaltskosten von 1% bei Verkehrswert von CHF 1’100’000: CHF 11’000
• Amortisation von 1%/Jahr bei Belehnung von 80%: CHF 11’000.

Die gesamten jährlichen Kosten betragen somit CHF 66’000. Diese dürfen maximal 1/3 des Haushaltseinkommens betragen, welches somit mindestens CHF 198’000 brutto pro Jahr sein muss.

Für eine bessere Einschätzung deiner Situation verwendest du am besten unseren Tragbarkeitsrechner.

Je nach Höhe nur für gewisse Zwecke

Je nach Höhe der Aufstockung darf diese nur für gewisse Zwecke verwendet werden. Viele Hauseigentümer planen diese für eine Renovation oder einen Umbau. Aber auch der Kauf einer Ferienwohnung oder private Zwecke wie eine Weiterbildung können der Grund sein.

Wenn du deine Hypothek auf mehr als 65% aufstocken möchtest, dann sind allerdings nur Renovierungs- und Sanierungsarbeiten an deiner Immobilie gestattet, und zwar grundsätzlich nur wertvermehrende Arbeiten. Du kannst also nicht einfach deine Hypothek alle paar Jahre wieder auf 80% aufstocken und das Geld völlig frei verwenden.

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Wofür kann die Erhöhung verwendet werden?

Bevor du deine Bank anfragst, ob du deine Hypothek aufstocken kannst, solltest du wissen, dass nicht jede Aufstockung möglich ist, auch wenn die Tragbarkeit gegeben wäre.

Im Rahmen der 1. Hypothek grundsätzlich frei

Grundsätzlich gilt, dass du das Geld im Rahmen der 1. Hypothek frei verwenden kannst. Die 1. Hypothek umfasst eine Belehnung bis 65%. Wenn der Wert deiner Immobilie also massiv gestiegen ist und beispielsweise nur noch eine Hypothek von 50% darauf lastet, dann könntest du diese auf 65% erhöhen und damit beispielsweise ein neues Auto kaufen oder das Geld für deine Altersvorsorge oder als Investment nutzen.

Natürlich muss die Tragbarkeit immer noch gegeben sein und das frei gewordene Kapital sollte natürlich auch so eingesetzt werden, dass die höheren Kosten Sinn machen. Aber die Entscheidung liegt ansonsten bei dir.

Ausgaben im Zusammenhang mit der Immobilie

Eine Aufstockung auf mehr als 65% ist grundsätzlich nur möglich, wenn das Kapital für die Immobilie verwendet wird, beispielsweise für eine Sanierung. Die meisten Banken erlauben allerdings nur eine Erhöhung auf mehr als 65%, wenn du damit wertvermehrende Massnahmen umsetzen möchtest.

Damit sind Umbau- oder Renovierungsarbeiten gemeint, die der Liegenschaft mehr Wert verleihen, zum Beispiel der Anbau einer Garage oder eines Balkons.

Hypothek aufstocken für Zweitwohnung

Wenn du dir zusätzlich zu deinem Wohneigentum eine Ferienwohnung kaufen möchtest, kannst du die Hypothek dafür ebenfalls aufstocken. Auch hier gilt allerdings, dass die Belehnung auf deiner ersten Immobilie maximal 65% betragen darf.

Zudem müssen dann natürlich beide Liegenschaften tragbar sein. Das heisst, die kalkulatorischen Zinsen, Unterhaltskosten und gegebenenfalls Amortisationskosten von beiden Wohnungen oder Häusern dürfen nicht mehr als 1/3 deines Haushaltseinkommens ausmachen.

Vor- und Nachteile einer Aufstockung der Hypothek

Hier noch einmal alle Vor- und Nachteile einer Aufstockung zusammengefasst:

Vorteile

• Du kannst Vermögen aus der Hypothek herauslösen
• Du kannst den Wert deines Eigenheims durch eine Renovation oder einen Umbau steigern
• Höhere Steuerabzüge möglich

Nachteile

• Höhere monatliche Kosten
• Höhere Schulden
• Falls die Bewertung deiner ersten Liegenschaft einen gesunkenen Verkehrswert ergibt, musst du evtl. zusätzlich amortisieren (das kommt über einen längeren Zeitraum in der Schweiz allerdings fast nie vor)

Fazit

Wenn du eine Hypothek aufstocken oder erhöhen möchtest, ist dies grundsätzlich problemlos möglich. Das gilt insbesondere, wenn du deine Immobilie schon seit langer Zeit hast und regelmässig amortisiert hast. In diesem Fall ist die Belehnung durch die Wertsteigerung und Amortisation inzwischen wahrscheinlich relativ gering.

Mit einer Aufstockung kannst du Kapital befreien, welches ansonsten in deiner Liegenschaft gebunden wäre. Bis zu einer Belehnung von 65% bist du völlig frei, wie du das freigewordene Vermögen einsetzen möchtest. Wenn du zum Beispiel einen Vorbezug aus deiner Pensionskasse oder Säule 3a getätigt hast, könntest du das Kapital nun wieder einzahlen.

Wenn du denkst, dass dein Eigenheim inzwischen stark an Wert zugenommen haben könnte, kannst du gerne eine kostenlose Beratung bei uns buchen und wir prüfen das für dich.