Gewinnsteuer Hausverkauf Schweiz: Das musst du beachten

Wenn du eine Immobilie verkaufen möchtest, hast du dich wahrscheinlich schon gefragt, wie es mit der Gewinnsteuer beim Hausverkauf in der Schweiz aussieht. Das lässt sich leider gar nicht so pauschal beantworten, denn die Steuern beim Immobilienverkauf sind kantonal geregelt.

Deshalb schauen wir uns in diesem Artikel an, wie hoch die Gewinnsteuer bei Hausverkauf je nach Kanton ist und welche weiteren Steuern und Gebühren anfallen können.

Wie viel Steuern muss ich bezahlen, wenn ich mein Haus verkaufe?

Die wichtigsten Steuern, die du beim Hausverkauf berücksichtigen musst, sind die Handänderungssteuer und die Grundstückgewinnsteuer.

Handänderungssteuer

Die Handänderungssteuer wird von den Kantonen erhoben und fällt bei jedem Eigentumswechsel an. Sie fällt unabhängig von der Höhe des Gewinns an und beträgt in der Regel zwischen 1% und 3%.

Die Kantone können selbst darüber entscheiden, ob und ich welcher Höhe sie die Steuer verlangen. Die Kantone ZH, AG, TI, UR, GL, ZG, SH und SZ erheben keine Handänderungssteuer. Das heisst aber nicht unbedingt, dass ein Hausverkauf hier günstiger ist. Stattdessen werden die Kosten oft auf andere Art und Weise erhoben, wie z.B. durch eine teurere Grundbuchgebühr.

Wer die Steuer bezahlen muss – Käufer, Verkäufer oder beide –, hängt ebenfalls vom jeweiligen Kanton ab. Je nach Ort kann diese auch bei unentgeltlichen Übertragungen, wie Schenkungen oder Erbschaften, anfallen.

Weiter unten findest du eine Tabelle mit einer Übersicht über die Handänderungssteuer in allen Kantonen.

Grundstückgewinnsteuer

Neben der Handänderungssteuer musst du beim Verkauf eines Hauses oder einer Wohnung auch die Grundstückgewinnsteuer bezahlen, wenn du die Immobilie mit Gewinn aus dem Privatvermögen verkaufst.

Sie wird auf den Gewinn erhoben, der beim Verkauf einer Immobilie erzielt wird. Der Gewinn berechnet sich aus der Differenz zwischen den Anschaffungskosten (Kaufpreis plus wertvermehrende Investitionen) und dem Verkaufspreis.

Diese Steuer ist ebenfalls kantonal geregelt und die Höhe hängt von der Besitzdauer und der Höhe des Gewinns ab. Je kürzer die Besitzdauer, desto höher ist in der Regel die Steuer. Zudem gibt es in vielen Kantonen progressive Steuersätze. Das heisst, dass du prozentual mehr Steuern bezahlen musst, je höher der Gewinn ist. In gewissen Kantonen, wie beispielsweise Basel-Stadt, musst du bis zu 60% des Gewinnes abgeben, wenn du die Immobilie nach kurzer Zeit wieder verkaufst.

Wertvermehrende Investitionen können vom steuerbaren Gewinn abgezogen werden, müssen allerdings belegt werden. Deshalb es wichtig ist, alle entsprechenden Belege und Rechnungen sorgfältig aufzubewahren.

In der Tabelle unten findest du auch eine Übersicht über die Grundstückgewinnsteuer in allen Kantonen.

Spekulationssteuer?

In der Schweiz gibt es keine spezifische Spekulationssteuer. Die Grundstückgewinnsteuer übernimmt diese Funktion, indem sie den Gewinn aus dem Verkauf einer Immobilie besteuert.

Diese Steuer soll insbesondere kurzfristige Spekulationsgewinne mindern, indem sie bei kürzeren Besitzdauern höhere Steuersätze ansetzt. Je länger du deine Immobilie besitzt, desto geringer fällt in der Regel die Grundstückgewinnsteuer aus. In einigen Kantonen gibt es zudem Freibeträge oder Steueraufschubmöglichkeiten, wenn du mit dem Verkaufserlös eine neue, selbstgenutzte Immobilie kaufst.

Wie wird der Gewinn beim Hausverkauf versteuert?

Während die Handänderungssteuer bei jedem Hausverkauf erhoben wird, musst du die Grundstückgewinnsteuer nur bezahlen, wenn du einen Gewinn realisiert hast. Deshalb schauen wir uns diese nun ein wenig genauer an.

Wie setzt sich der Grundstückgewinn zusammen?

Der Grundstückgewinn setzt sich aus der Differenz zwischen dem Verkaufspreis der Immobilie und den Anlagekosten zusammen. Zu den Anlagekosten zählen der ursprüngliche Kaufpreis der Immobilie sowie alle wertvermehrenden Investitionen. Dies sind Aufwendungen, die den Wert der Immobilie nachhaltig steigern, wie etwa umfangreiche Renovierungen oder Modernisierungen.

Beispiel:

• Verkaufspreis der Immobilie: CHF 1’000’000
• Ursprünglicher Kaufpreis: CHF 700’000
• Wertvermehrende Investitionen: CHF 100’000
• Anlagekosten insgesamt: CHF 800’000

In diesem Beispiel beträgt der steuerbare Grundstückgewinn CHF 200’000 (Verkaufspreis CHF 1’000’000 minus Anlagekosten CHF 800’000). Diese Differenz bildet die Grundlage für die Berechnung der Grundstückgewinnsteuer.

Was kann man vom Grundstückgewinn abziehen?

Vom steuerbaren Grundstückgewinn können verschiedene Posten abgezogen werden, die in direktem Zusammenhang mit dem Kauf und Verkauf der Immobilie stehen. Neben den wertvermehrenden Investitionen gehören dazu:

• Handänderungssteuer: In gewissen Kantonen müssen Verkäufer einen Teil der Handänderungssteuer bezahlen. In diesem Fall kannst du diese vom Gewinn abziehen.
• Maklerprovisionen: Kosten für die Beauftragung eines Immobilienmaklers, der den Verkauf der Immobilie abwickelt.
• Inseratskosten: Kosten für Anzeigen und Werbung, um die Immobilie zu verkaufen.
• Notariatsgebühren: Gebühren für notarielle Dienstleistungen im Zusammenhang mit dem Verkauf der Immobilie.
• Vorfälligkeitsentschädigungen: Entschädigungen, die an die Bank gezahlt werden müssen, wenn eine bestehende Hypothek vorzeitig aufgelöst wird.

Abzüge müssen allerdings immer belegt werden. Daher solltest du sämtliche Dokumentationen aufbewahren, um Steuern sparen zu können.

Muss die Grundstückgewinnsteuer immer bezahlt werden?

Die Grundstückgewinnsteuer muss grundsätzlich immer bezahlt werden, wenn beim Verkauf einer Immobilie ein Gewinn erzielt wird.

Allerdings gibt es bestimmte Situationen, in denen die Steuer aufgeschoben oder reduziert werden kann. Diese Regelungen sind kantonal unterschiedlich und bieten unter bestimmten Voraussetzungen Möglichkeiten, die Steuerlast zu verringern oder zu verschieben.

Aufschub in gewissen Situationen

Gewisse Kantone erlauben einen Aufschub der Grundstückgewinnsteuer in bestimmten Fällen. Dies ist gilt vor allem dann, wenn der Verkaufserlös in eine neue, selbst bewohnte Immobilie reinvestiert wird. Hier ein Überblick:

• Ersatzbeschaffung: Wenn du den Verkaufserlös innerhalb einer bestimmten Frist (meist 1-2 Jahre) in eine neue, selbst bewohnte Immobilie in der Schweiz reinvestierst, kann die Grundstückgewinnsteuer aufgeschoben werden. Der Aufschub ist vollständig, wenn der gesamte Erlös reinvestiert wird, oder teilweise bei geringerer Reinvestition.
• Eigentumswechsel innerhalb der Familie: Bei Eigentumsübertragungen innerhalb der Familie, wie etwa durch Erbschaft, Schenkung oder Ehepartner, kann die Steuer ebenfalls aufgeschoben werden.
• Trennung oder Scheidung: In Fällen von Trennung oder Scheidung kann die Steuer aufgeschoben werden, wenn die Immobilie einem Ehepartner übertragen wird.

So kannst du bei der Gewinnsteuer sparen

Es gibt verschiedene Möglichkeiten, wie du die Höhe der Grundstückgewinnsteuer reduzieren kannst. Hier einige Tipps:

• Längere Besitzdauer: In vielen Kantonen sinkt der Steuersatz mit zunehmender Besitzdauer der Immobilie. Wer eine Immobilie lange besitzt, zahlt in der Regel weniger Steuern als jemand, der sie nach kurzer Zeit wieder verkauft. Einige Kantone gewähren sogar vollständige Steuerbefreiungen nach einer bestimmten Besitzdauer.
• Dokumentation von wertvermehrenden Investitionen: Stelle sicher, dass du alle Belege für wertvermehrende Investitionen sorgfältig aufbewahrst. Diese Ausgaben können vom steuerbaren Gewinn abgezogen werden und reduzieren somit die Steuerlast.
• Ersatzbeschaffung: Nutze die Möglichkeit der Ersatzbeschaffung, um die Steuer aufzuschieben. Dies bietet dir die Chance, die Steuerlast zu einem späteren Zeitpunkt zu tragen, wenn es finanziell besser passt.
• Professionelle Steuerberatung: Ziehe einen Steuerberater hinzu, um die individuellen steuerlichen Auswirkungen zu ermitteln und mögliche Optimierungspotenziale auszuschöpfen. Ein Experte kann dir helfen, die kantonalen Regelungen besser zu verstehen und gezielt anzuwenden.

Diese Massnahmen können dir helfen, die Grundstückgewinnsteuer zu reduzieren und die finanziellen Auswirkungen eines Hausverkaufs zu optimieren. Es lohnt sich, die spezifischen Regelungen in deinem Kanton genau zu prüfen und gegebenenfalls professionelle Hilfe in Anspruch zu nehmen.

Welche Steuern fallen in welchem Kanton?

Hier findest du eine Übersicht über die Steuern, die in den verschiedenen Kantonen anfallen können:

Kanton	Steuersatz	Bemerkungen	Grundstückgewinnsteuer
BE	18 ‰	Im Normalfall (Steuerrechnungen unter CHF 100 werden nicht erhoben).	Progressiver Tarif von 1.44% bis 8.1%. Ermäßigung ab dem fünften Jahr um 2% jährlich, maximal 70%. Zuschlag bei kurzer Besitzdauer.
LU	15 ‰		Grundstückgewinne bis zu 13’000 CHF steuerfrei. Progressiver Tarif, Ermässigung ab sieben Jahren um 1% jährlich, maximal 25%.
OW	15 ‰	Die Steuer ist vom Veräusserer und Erwerber je zur Hälfte geschuldet.	Gewinne unter 5’000 CHF steuerfrei. Steuersatz 1.8%, multipliziert mit Steuerfuss. Kein Ermäßigungsanspruch, aber Zuschlag bei kurzer Besitzdauer.
NW	10 ‰		Steuersatz 36%, reduziert sich jährlich um 2%. Nach zehn Jahren jährlich um 1%, später um 0.5%.
FR	15 ‰	Kantonssteuersatz. Die Gemeinden können zudem ‹centimes additionnels› erheben, wobei der Satz 100 % der Kantonssteuer nicht überschreiten darf.	Steuersatz 35.2% bis 16% je nach Besitzdauer. Erhöhung um 40% bei Gewinnen über 400’000 CHF bei kurzer Besitzdauer.
SO	22 ‰, 11 ‰	Im Normalfall. Reduzierter Satz: bei Erwerb unter Ehegatten und durch Nachkommen. Dieser gilt auch bei der Übertragung der Mehrheit der Anteile an einer Immobiliengesellschaft von den Eltern an die Nachkommen.	Gewinne unter 10’000 CHF steuerfrei. Tarif entspricht Einkommensteuertarif, Ermässigung ab vier Jahren um 2% jährlich, maximal 50%. Zuschlag bei kurzer Besitzdauer.
BS	30 ‰, 15 ‰	Im Normalfall. Reduzierter Satz bei Handänderungen in bestimmten Fällen von Selbstbewohnung.	Steuersatz 60%, reduziert sich monatlich um 0.5% bis zu 30% nach neun Jahren. Ermässigung um 3% jährlich ab fünf Jahren, maximal 60%.
BL	25 ‰	Die Steuer ist vom Veräusserer und Erwerber je zur Hälfte geschuldet.	Progressiver Tarif von 3% bis 25%. Ermässigung um 5’000 bis 50’000 CHF nach zwanzig Jahren. Zuschlag bei kurzer Besitzdauer.
AR	max. 20 ‰, 10 ‰	Im Normalfall (die Gemeinden können einen tieferen Steuersatz festlegen). Der Steuersatz beträgt die Hälfte bei Handänderungen von Eltern zu Nachkommen, einschließlich Stief- und Pflegekinder.	Steuersatz 30%, Ermässigung um 2.5% jährlich ab dem zehnten Jahr, maximal 50%. Gewinne unter 3’000 CHF steuerfrei.
AI	10 ‰		Steuersatz von 10% bis 40% je nach Gewinnanteil. Ermässigung um 5% jährlich ab dem fünften Jahr, maximal 50%. Gewinne unter 4’000 CHF steuerfrei.
SG	10 ‰, 5 ‰	Im Normalfall. Reduzierter Satz: bei Handänderungen zwischen Eltern und Kindern (inkl. Adoptiv-, Stief- und Pflegekinder) sowie bei Teilung des elterlichen Nachlasses unter Geschwistern bzw. den eintretenden Nachkommen von vorverstorbenen Geschwistern.	Gewinne unter 2’200 CHF steuerfrei. Tarif entspricht Einkommensteuertarif, Ermässigung um 1.5% jährlich ab 15 Jahren, maximal 40.5%. Zuschlag bei kurzer Besitzdauer.
GR	20 ‰	Stadt Chur (der Kanton erhebt keine Handänderungssteuer). Die Gemeinden müssen den Steuersatz in einem formellen Gesetz festlegen. Der vom Kanton festgelegte Maximalansatz beträgt 20 ‰.	Progressiver Tarif von 5% bis 25%. Ermässigung um 1.5% jährlich ab zehn Jahren, maximal 51%. Zuschlag bei kurzer Besitzdauer.
TG	10 ‰		Steuersatz 40%, Ermässigung um 4% jährlich ab dem sechsten Jahr, maximal 72%. Zuschlag bis 36% bei kurzer Besitzdauer.
VD	22 ‰	Kantonaler Satz; die Gemeinden können einen Steuerzuschlag erheben (maximal 50 %, also 11 ‰). Besonderheiten: – bei Liegenschaftstausch schuldet jede Partei die Hälfte der Steuer; – bei Abtretung oder entgeltlichem Verzicht auf das Kaufrecht bemisst sich die Steuer auf der Hälfte des vereinbarten Preises.	Ermässigungen und Zuschläge in den Steuersatz integriert. Steuersätze von 30% bis 7% je nach Besitzdauer.
VS	10 – 15 ‰	Progressiver Steuersatz, je nach Wert der Liegenschaft.	Steuersatz 12% bis 24% je nach Gewinnhöhe. Ermässigung um 4% jährlich ab fünf Jahren. Zuschlag bei kurzer Besitzdauer.
NE	33 ‰, 22 ‰	Normalsatz. Reduzierter Satz für die folgenden Handänderungen: – bei Tausch von im Kanton gelegenen Grundstücken; – für ein Grundstück, welches dem Käufer dauerhaft (Frist von zwei Jahren) als Erstwohnung dient.	Steuersatz von 10% bis 30% je nach Gewinnhöhe. Ermässigung um 6% jährlich ab fünf Jahren, maximal 60%. Zuschlag bei kurzer Besitzdauer.
GE	30 ‰	Normalsatz (für Liegenschaften, die als Hauptwohnsitz dienen sollen, mit einem Wert von höchstens CHF 1’258’454 werden die ersten CHF 18’877 nicht erhoben).	Steuersatz von 50% bis 10% je nach Besitzdauer. Keine Steuer nach 25 Jahren Besitz.
JU	21 ‑ 17 ‰, 11 ‑ 9 ‰, 3.5 ‰	Normalsatz (mind. CHF 30). Reduzierter Satz vom Normalsatz, wenn die Liegenschaft eine Ersterwerbung im Kanton darstellt und selbst bewohnt wird. Reduzierter Satz (mind. CHF 30): – für von Nachkommen oder vom anderen Ehegatten erworbene Grundstücke; – bei Erbgang oder Erbteilung, wenn Grundstücke auf Nachkommen oder den überlebenden Ehegatten übergehen; – bei Erwerb von Grundstücken infolge güterrechtlicher Auseinandersetzung. Reduzierter Satz vom obenstehenden reduzierten Satz, wenn die Liegenschaft eine Ersterwerbung im Kanton darstellt und selbst bewohnt wird. Spezialsatz für die Errichtung von Grundpfandrechten (mind. CHF 30).	Steuersatz 3.5% bis 5.5% je nach Gewinnhöhe. Ermässigung ab zehn Jahren, um 1% jährlich. Zuschlag bei kurzer Besitzdauer.

^{(Quellen: Steuerinformationen Schweizerische Steuerkonferenz und Immoscout)}

Welche weiteren Kosten fallen beim Hausverkauf in der Schweiz an?

Beim Verkauf eines Hauses kommen neben den Steuern noch weitere Kosten auf dich zu. Diese können je nach Kanton, Gemeinde und individuellen Umständen variieren. Hier sind die wichtigsten zusätzlichen Kosten, die du einplanen solltest:

Maklerprovisionen

Falls du einen Immobilienmakler beauftragst, fallen Provisionen an. Diese betragen in der Regel zwischen 1% und 3% des Verkaufspreises und werden üblicherweise vom Verkäufer getragen. Der genaue Prozentsatz kann jedoch variieren, abhängig von der Vereinbarung mit dem Makler und den erbrachten Leistungen.

Vorfälligkeitsentschädigung

Falls du eine bestehende Hypothek vorzeitig auflösen musst, kann die Bank eine Entschädigung verlangen. Die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung hängt von der Restlaufzeit und den Zinsbedingungen deiner Hypothek ab. Es ist ratsam, dies frühzeitig mit deiner Bank zu klären, um unerwartete Kosten zu vermeiden.

Notariats- und Grundbuchgebühren

Notariats- und Grundbuchgebühren fallen für die Beurkundung des Kaufvertrages und den Eintrag ins Grundbuch an. Diese Gebühren variieren je nach Kanton und sind in der Regel zwischen Käufer und Verkäufer aufzuteilen. Im Kanton Zürich beträgt die Gebühr beispielsweise 0,1% des Kaufpreises.

Renovierungskosten

Um einen besseren Verkaufspreis zu erzielen, können Renovierungen oder Auffrischungen sinnvoll sein. Kleinere Renovierungen oder kosmetische Verbesserungen wie Malerarbeiten, neue Bodenbeläge oder die Modernisierung der Küche und des Badezimmers können den Wert der Immobilie erhöhen.

Löschung von Grundpfandrechten

Falls Hypotheken oder andere Belastungen im Grundbuch gelöscht werden müssen, fallen hierfür ebenfalls Gebühren an. Es ist wichtig, dies im Vorfeld zu klären, um den Verkaufsprozess reibungslos zu gestalten.

Fazit

Bevor du dich entscheidest, dein Haus oder deine Wohnung zu verkaufen, ist es wichtig, die steuerliche Belastung davon im Blick zu haben. Denn dadurch kann dein Ertrag drastisch reduziert werden.

Die Gewinnsteuer bei einem Hausverkauf in der Schweiz variiert von Kanton zu Kanton. Gleiches gilt für die Handänderungssteuer, die du ebenfalls in fast allen Kantonen beim Verkauf bezahlen musst. Die Grundstückgewinnsteuer kannst du aber drastisch verringern, indem du die Immobilie lange hältst, bevor du sie verkaufst. Renovationsarbeiten und weitere Gebühren können zudem auch oft abgezogen werden.

Um deine Steuerlast beim Hausverkauf möglichst gering zu halten, lohnt sich auf jeden Fall ein Gespräch mit einem Steuerberater.