Wie viel Eigenkapital braucht man beim Hauskauf in der Schweiz?

Wenn du auf der Suche nach einem Eigenheim bist, hast du dir diese Frage sicher auch schon gestellt. Denn anders als in anderen Ländern kann man in der Schweiz kein Haus oder keine Wohnung ohne Eigenkapital kaufen. Das heisst, du musst immer einen gewissen Anteil des Kaufpreises durch eigenes Geld zur Verfügung stellen. Den Rest kannst du mit einer Hypothek finanzieren.

Wie viel Eigenkapital du haben musst, was alles zum Eigenkapital zählt und welche Möglichkeiten du für die Zusammensetzung dieses Anteils hast, lernst du in diesem Artikel.

Eigenkapital Hauskauf Schweiz – wie viel braucht man?

Für den Kauf deines Eigenheims verlangen Banken mindestens 20 Prozent des Kaufpreises als Eigenkapital. Genau genommen sind es 20 Prozent des Verkehrswertes. Dieser wird von der Bank geschätzt. Gemäss dem Niederstwertprinzip nimmt sie den jeweils tieferen Wert als Grundlage, wobei diese oft identisch sind. Wenn es eine Abweichung gibt, dann ist aber in der Regel der Verkehrswert tiefer.

Mindestens 10% des Eigenkapitals muss aus sogenannten «harten» Eigenmitteln bestehen. Dazu gehört im Prinzip alles, was nicht deine Pensionskasse ist, also Vermögen, Wertpapiere, Säule 3a etc.

Bei der Zusammensetzung des Kapitals bist du allerdings relativ frei. Der Betrag muss zum Beispiel nicht komplett aus Erspartem bestehen, sondern du kannst auch andere Quellen nutzen. Dazu gleich mehr.

Du kannst sogar Kapital verpfänden und damit faktisch eine Hypothek von bis zu 100% erhalten. Verpfändetes Kapital dient Banken als Sicherheit. Solange du deine Zinsen regulär bezahlst, musst du das Geld aber nicht der Bank auszahlen. Es gehört also nach wie vor dir, allerdings mit eingeschränkten Zugriffsmöglichkeiten.

Die 20-Prozent-Regel gilt aber nur für die Eigenheimfinanzierung. Das heisst, du musst das Haus oder die Wohnung nach dem Kauf selbst als Hauptwohnsitz bewohnen. Bei Ferienwohnungen oder bei einem Renditeobjekt wird mehr Eigenkapital verlangt. Dort musst du eher mit einer Quote von 30 bis 35% rechnen.

Was zählt zum Eigenkapital?

Neben Vermögen kannst du für die Finanzierung eines Eigenheims auch dein Vorsorgekapital nutzen. So darfst du einen Vorbezug aus der Pensionskasse (2. Säule) oder der Säule 3a machen, um deinen Eigenkapitalanteil zusammenzusetzen.

Sowohl die 2. als auch die 3. Säule kannst du auch verpfänden. In diesem Fall bleibt das Geld grundsätzlich bei deiner Vorsorgestiftung und deine Leistungen bei Invalidität oder Tod bleiben gleich. Zudem erhältst du auch weiterhin Zinsen oder eine Rendite.

Für die Laufzeit der Hypothek wird dieses Kapital allerdings gesperrt, das heisst du kannst es nicht auszahlen lassen. Falls du deine Zinsen nicht mehr bezahlen kannst, darf die Bank auf dieses gesperrte Kapital zugreifen. Das ist dann im Prinzip gleich wie ein Vorbezug.

Wertschriften kannst du übrigens auch verpfänden lassen, wenn du diese nicht auszahlen möchtest. Eine weitere gängige Alternative zur Beschaffung von Eigenkapital ist ein Erbvorbezug oder eine Schenkung. Dabei erhältst du Geld von deinen Eltern und verzichtest in der Regel im Erbfall auf diesen Betrag.

Wie wird die Tragbarkeit der Hypothek berechnet?

Für die Finanzierung von Wohneigentum musst du einerseits 20 Prozent Eigenkapital haben, andererseits müssen die Kosten mit deinem Einkommen auch tragbar sein. Dies bedeutet, dass deine Ausgaben für die Zinsen, die Amortisation und den Unterhalt der Immobilie in einem gesunden Verhältnis zu deinen Einnahmen stehen müssen.

Für die Berechnung gehen Banken in der Regel von einem kalkulatorischen Zinssatz von 5% aus. Obwohl Hypothekarzinsen in den letzten Jahrzehnten fast nie so hoch waren, rechnen Banken einen Puffer ein, damit du auch bei steigenden Zinsen nicht gleich in finanzielle Bedrängnis kommen würdest.

Bei einer Hypothek von mehr als 65% musst du zudem den darüberliegenden Teil innerhalb von 15 Jahren amortisieren. Bei einer Hypothek von 80% musst du somit 1% des Kaufpreises pro Jahr an die Bank zurückzahlen.

Zudem rechnen die meisten Banken mit 1% des Verkehrswertes pro Jahr für Nebenkosten und den Unterhalt der Immobilie.

All diese Kosten dürfen nicht mehr als 1/3 deines Bruttoeinkommens ausmachen. Wenn du das Haus oder die Wohnung mit deinem Partner oder deiner Partnerin kaufst, dann gilt übrigens das Haushaltseinkommen als massgebend.

Banken sind bei der Tragbarkeitsberechnung aber grundsätzlich frei. Das heisst, nicht alle Banken sind gleich streng. Für eine erste Einschätzung kannst du unseren Tragbarkeitsrechner verwenden. Je nach Resultat der Berechnung kann es sein, dass du auch beim Kauf eines Eigenheims mehr als 20% Eigenkapital haben musst, damit die Tragbarkeit gewährleistet ist. Schau dir die Finanzierungsbeispiele weiter unten an, so wird es besser verständlich.

Mögliche Zusammensetzungen des Eigenkapitals

Hier einige Beispiele, wie du dein Eigenkapital zusammensetzen kannst.

Vermögen

Die einfachste Methode ist, wenn du dein Vermögen verwendest. Wenn du dies beispielsweise auf deinem Sparkonto angespart hast, kannst du dies einfach der Bank überweisen, bei der du die Hypothek aufnimmst.

In den meisten Fällen reicht das aber nicht aus, um das gesamte Eigenkapital zusammenzustellen. Dann kannst du Vermögen beliebig mit einer der anderen Quellen kombinieren.

Wertschriften verkaufen oder verpfänden

Wenn du ein Wertschriftenportfolio hast, kannst du dieses ebenfalls für deinen Hauskauf nutzen. Entweder du verkaufst deine Wertpapiere oder du kannst diese verpfänden. Unter Umständen möchte die Bank das Portfolio dann bei sich selbst anlegen, um überhaupt eine Verpfändung zuzulassen. Das kommt aber ganz auf die Bank an.

Vorbezug 2. Säule oder Verpfändung

Wie bereits erwähnt, kannst du auch deine Pensionskasse vorbeziehen oder verpfänden. Allerdings darf dieser Anteil nicht mehr als 10% des Verkehrswertes ausmachen. Die übrigen 10% müssen aus einer der anderen Quellen stammen. Welche das ist, kannst du aber selbst bestimmen.

Bis 50 kannst du deine ganze Pensionskasse beziehen oder verpfänden. Danach kannst du einfach das bis 50 angesparte Kapital oder die Hälfte des gesamten Kapitals verwenden. Der jeweils höhere Betrag ist massgebend.

Vorbezug Säule 3a oder Verpfändung

Auch die Säule 3a kannst du für deinen Hauskauf nutzen. Hier gilt keine Begrenzung wie bei der 2. Säule. So kannst du dein gesamtes Kapital beziehen oder verpfänden.

Erbvorbezug

Eine beliebte Möglichkeit, um genügend Eigenkapital zu erhalten, ist zudem ein Erbvorbezug. Dabei erhältst du Geld von deinen Eltern (oder von anderen Personen, von denen du erben würdest). Dies gilt als Teil deines Erbes und wird aber bereits vorzeitig ausgezahlt.

Im Prinzip ist ein Erbvorbezug ähnlich wie eine Schenkung. Der einzige Unterschied besteht darin, dass der Vorbezug im Erbfall ausgeglichen werden muss. Das heisst vereinfacht gesagt, dass die anderen Erben dadurch nicht benachteiligt werden dürfen.

Eine weitere Möglichkeit ist ein Darlehen von Familie oder Freunden. Die Konditionen sollten dabei auf jeden Fall schriftlich festgehalten werden, damit später keine Streitigkeiten entstehen.

Finanzierungsbeispiele

Damit du dir Wohneigentum kaufen kannst, müssen sowohl das Eigenkapital als auch die Tragbarkeit stimmen. Bei teureren Objekten kann es sein, dass du mehr als die üblichen 20 Prozent des Kaufpreises haben musst.

Hier einige Beispiele.

Wert der Immobilie	Eigenkapital 20%	Jährl. kalkulatorische Kosten	Benötigtes Bruttoeinkommen
CHF 1’000’000	CHF 200’000	CHF 58’884	CHF 180’000
CHF 1’500’000	CHF 300’000	CHF 88’332	CHF 269’000
CHF 2’000’000	CHF 400’000	CHF 117’780	CHF 357’000

Fazit

Wenn du dir ein Haus als Eigenheim in der Schweiz kaufen willst, brauchst du mindestens 20% Eigenkapital. Die restlichen 80% kannst du mithilfe einer Hypothek finanzieren. 10% des Verkehrswertes müssen dabei aus sogenannten «harten» Eigenmitteln bestehen. Damit ist sämtliches Kapital gemeint, welches nicht aus der Pensionskasse stammt. Die übrigen 10% darfst du aber aus der Pensionskasse vorbeziehen oder du kannst diese auch verpfänden.

FAQ

Wie viel Geld braucht man, um in der Schweiz ein Haus zu kaufen?

In der Schweiz kannst du für Wohneigentum eine Hypothek von maximal 80% aufnehmen. Das heisst, du musst 20% des Verkehrswertes als Eigenkapital haben.

Ein Haus kostet in der Schweiz im Schnitt etwa CHF 1’000’000. Dafür musst du also CHF 200’000 Eigenkapital haben. Damit die Tragbarkeit gewährleistet ist, musst du zudem über ein Bruttoeinkommen von CHF 180’000 pro Jahr verfügen.

Wie hoch sollte das Eigenkapital beim Hauskauf sein?

Das Eigenkapital beim Hauskauf muss mindestens 20 Prozent des Kaufpreises betragen. Wenn dein Einkommen für die Tragbarkeit nicht reicht, muss es unter Umständen auch höher sein.

Nutze unseren Tragbarkeitsrechner, um herauszufinden, wie viel Eigenkapital du für dein Traumhaus brauchst.

Wie viel Eigenkapital für Hauskauf 600’000?

Bei einem Verkehrswert von CHF 600’000 brauchst du mindestens CHF 120’000 Eigenkapital und ein Bruttoeinkommen von CHF 108’000.