Discounted Cash Flow Methode Immobilien

Die Discounted Cash Flow Methode wird bei der Bewertung gewisser Immobilien verwendet. Was ziemlich kompliziert klingt, ist zwar tatsächlich eine recht anspruchsvolle Berechnung. Allerdings ist sie nur für eine bestimmte Art von Immobilien relevant.

In diesem Artikel erklären wir dir, was die Discounted Cash Flow Methode bei Immobilien ist und wie diese berechnet wird.

Was ist die Discounted Cash Flow Methode bei Immobilien?

Die Discounted Cash Flow (DCF) Methode ist eine international anerkannte Bewertungsmethode, die oft für Unternehmen verwendet wird. Dabei wird dessen künftiger Ertragswert auf Basis des freien Cashflows ermittelt. Dieser wird diskontiert, also abgezinst.

Kann man DCF für Immobilien nutzen?

Ja, die DCF-Methode kann man auch für Immobilien nutzen, die regelmässige Erträge generieren, wie zum Beispiel Mietobjekte. So wird diese Methode häufig zur Bewertung von Mehrfamilienhäusern, Geschäftsliegenschaften und Immobilienprojekten verwendet.

Diese Methode basiert auf der Annahme, dass der Wert einer Immobilie durch die Summe der zukünftigen, diskontierten Cashflows bestimmt wird. Das heisst konkret, dass der Marktwert einer Immobilie aus den zukünftigen Einnahmen und Ausgaben abgeleitet wird, die auf den heutigen Wert abgezinst werden.

Daher greifen institutionelle Investoren gerne auf diese Methode zurück, da sie eine detaillierte und transparente Bewertung ermöglicht.

Wie hoch ist der Diskontierungssatz für Immobilien?

In der Schweiz wird der Diskontierungssatz durch das IAZI für jede Gemeinde spezifisch berechnet, denn er variiert nach Ort und Lage. Für Immobilien wird fast immer das sogenannte Risikokomponentenmodell (Built-Up Method) verwendet, wobei der Satz durch einen Vergleich mit anderen Anlagen ermittelt wird.

Bei der Diskontierung ermittelt man den heutigen Geldbetrag, der auf einer zukünftigen Auszahlung basiert. Damit ist also eine Abzinsung gemeint, wobei man insbesondere berechnet, wie viel mehr eine zukünftige Zahlung aufgrund von Zinsen und der Inflation heute wert wäre.

Der Satz kann entweder real oder nominal sein, wobei der reale Satz die jährliche Inflation vollständig einkalkuliert. Beim nominalen Diskontierungssatz müssen die Zahlungsströme dagegen regelmässig angepasst werden. Der Diskontierungssatz setzt sich aus einem risikolosen Zinssatz und einer Risikoprämie zusammen, die verschiedene Faktoren wie Makro- und Mikrolage, Bauqualität und Marktrisiken berücksichtigt.

Wie berechnet man den DCF?

Die Berechnung des DCF erfolgt in mehreren Schritten und erfordert eine genaue Prognose der zukünftigen Cashflows sowie die Bestimmung eines geeigneten Diskontierungssatzes.

2 Hauptfaktoren für die DCF-Bewertung

Bei der DCF-Bewertung werden hauptsächlich 2 Faktoren berücksichtigt:

1. Free Cashflows (FCF): Dies sind die Nettoeinnahmen, die nach Abzug aller Betriebskosten und Investitionen verbleiben. Die FCFs müssen für jede Periode des Bewertungszeitraums prognostiziert werden.
2. Diskontierungssatz: Dieser Satz wird verwendet, um die zukünftigen Cashflows auf den heutigen Wert abzuzinsen. Er berücksichtigt das Risiko und die Inflation des Geldes.

2-Phasen-Modell

Das 2-Phasen-Modell ist eine gängige Methode zur DCF-Bewertung von Immobilien:

1. Prognosephase: In der ersten Phase werden die Cashflows für einen bestimmten Zeitraum (meist 5-10 Jahre) detailliert prognostiziert.
2. Residualwert: Nach der Prognosephase wird ein Residualwert berechnet, der den Barwert der Cashflows nach der Prognoseperiode darstellt. Dieser wird oft als ewige Rente mit konstantem oder wachsendem Cashflow angenommen und startet im 11. Jahr. Ab diesem Zeitpunkt ist eine genaue Bewertung kaum mehr möglich und es handelt sich daher eher um eine weniger genaue Schätzung.

DCF-Methode Beispiel

Ein Beispiel zur Veranschaulichung:

1. Prognose der Cashflows: Angenommen, eine Immobilie generiert jährlich CHF 100’000 an Mieteinnahmen, mit jährlichen Betriebskosten von CHF 20’000 und geplanten Investitionen von CHF 10’000. Der jährliche Free Cashflow beträgt somit CHF 70’000.
2. Diskontierung: Bei einem Diskontierungssatz von 5% wird der heutige Wert der Cashflows berechnet. Für das erste Jahr beträgt der diskontierte Cashflow CHF 66’667 (70’000 / 1.05), für das zweite Jahr CHF 63’492 (70’000 / 1.05^2), und so weiter.
3. Residualwert: Nach der Prognosephase wird der Residualwert berechnet, beispielsweise als ewige Rente. Wenn der Residualwert CHF 1’000’000 beträgt, wird dieser ebenfalls diskontiert.

Vor- und Nachteile der DCF-Bewertungsmethode für Immobilien

Die Vorteile der DCF-Bewertung bestehen insbesondere in der Transparenz und Flexibilität. So erlaubt die Methode eine detaillierte und transparente Darstellung der zukünftigen Cashflows und dessen Einfluss auf den Immobilienwert.

Zudem ist sie international anerkannt und integriert umfassende Marktkenntnisse, wodurch die Resultate sehr genau werden.

Die grössten Nachteile bestehen in der Komplexität und der Datenabhängigkeit. Die Discounted Cash Flow Methode erfordert zahlreiche Prognosen und Annahmen, die die Bewertung je nachdem auch ungenau machen können.

Die Genauigkeit der Bewertung hängt zudem stark von der Verfügbarkeit und Qualität der Daten ab, worauf man keinen grossen Einfluss hat.

Unterschied Ertragswertverfahren und DCF

Neben der DCF-Methode ist das Ertragswertverfahren eine weitere gängige Methode für die Immobilienbewertung bei Renditeobjekten.

Das Ertragswertverfahren und die DCF-Methode sind zwei unterschiedliche Ansätze zur Immobilienbewertung:

Ertragswertverfahren	DCF-Methode
Basiert auf historischen Daten und festen Zinssätzen	Basiert auf zukünftigen Cashflows und variablen Diskontierungssätzen
Einfacher und weniger datenintensiv	Komplexer und erfordert detaillierte Prognosen
Weniger flexibel bei der Berücksichtigung zukünftiger Veränderungen	Höhere Flexibilität und Genauigkeit bei der Berücksichtigung zukünftiger Entwicklungen

Bei Wohnobjekten ist dagegen die hedonische Bewertung am meisten verbreitet. Dabei werden vor allem die Verkaufspreise von Vergleichsobjekten für die Bewertung herangezogen.

Fazit

Die Discounted Cash Flow Methode ist eine wertvolle Methode zur Immobilienbewertung, die besonders für renditeorientierte Objekte geeignet ist. Sie bietet eine detaillierte und transparente Bewertung, erfordert jedoch fundierte Marktkenntnisse und eine sorgfältige Prognose der zukünftigen Cashflows. Trotz ihrer Komplexität gewinnt die DCF-Methode zunehmend an Bedeutung und Akzeptanz, insbesondere bei institutionellen Investoren und in internationalen Märkten.

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