Hypothek übernehmen von Eltern, das musst du wissen

Möchtest du die Hypothek von deinen Eltern übernehmen?

Vielleicht hast du in deinem Umfeld schon gehört, dass Leute das Haus und damit auch gleich die Hypothek von ihren Eltern übernehmen. Oder deine Eltern möchten dir das Haus übergeben und du fragst dich jetzt vielleicht, wie das denn mit der Hypothek aussieht.

In diesem Artikel klären wir, unter welchen Voraussetzungen du eine Hypothek von deinen Eltern übernehmen kannst und was du dabei beachten solltest.

Kann man eine Hypothek übernehmen?

Grundsätzlich kannst du eine Hypothek übernehmen. Das geht aber nur, wenn die finanziellen Voraussetzungen gegeben sind. So muss die Hypothek insbesondere für dich tragbar sein. Das heisst, dass die Zinsen und die Amortisationszahlungen maximal 1/3 deines Bruttoeinkommens ausmachen dürfen.

Unabhängig davon, wie du das Haus von deinen Eltern übernimmst, sei es durch Schenkung, einen Erbvorbezug oder einen Kauf zum Familienpreis, kannst du immer entscheiden, ob du die Hypothek übernehmen oder eine neue vereinbaren möchtest.

In jedem Fall solltest du diese neu verhandeln, um die für dich besten Bedingungen zu erhalten. Das muss sowieso geschehen, da eine Hypothek nicht nur an eine Immobilie, sondern auch an eine oder mehrere Personen gebunden ist.

Kann eine Hypothek vererbt werden?

Ein Haus wird grundsätzlich mit der Hypothek zusammen vererbt, denn diese ist immer an die Immobilie gebunden. Die Erben müssen bis zur Erbteilung die bestehende Hypothek gemeinsam tragen. Danach wird sie auf die Erben übertragen, welche das Haus oder die Wohnung übernehmen.

Hypothek übernehmen und aufstocken, geht das?

Auch hier hängt alles von der Tragbarkeit ab. So dürfen die Gesamtkosten nicht mehr als 1/3 der Haushaltseinkommen ausmachen.

Weiterhin kommt es auf den Grund der Aufstockung an. Wenn du Renovationen vornehmen möchtest, die werterhaltend sind, darf die Hypothek nicht mehr als 2/3 des Verkehrswertes betragen. Renovationen, die wertvermehrend sind, den Wert der Liegenschaft also erhöhen, ermöglichen dagegen meistens eine Hypothek von mehr als 2/3.

Möchtest du dagegen die Hypothek aufstocken, um eine Zweitwohnung zu kaufen, dann kann es sein, dass du deutlich mehr als die allgemein bekannten 20% an Eigenkapital bringen musst. Meistens musst du hier zwischen 25 und 50% des Verkehrswertes der Wohnung haben.

Unter gewissen Voraussetzungen kannst du die Hypothek sogar aufstocken und für private Zwecke nutzen. Wenn deine Eltern also bereits einen grossen Teil amortisiert haben oder der Wert der Immobilie stark gestiegen ist und du Geld für ein neues Auto brauchst, ist das bei gewissen Banken auch möglich.

Hypothek übernehmen von Eltern, was muss man beachten?

Wenn du die Hypothek von deinen Eltern übernehmen möchtest, solltest du einige Dinge beachten.

Hypothek übernehmen Eigenkapital

Bei Hypotheken musst du immer mindestens 20% Eigenkapital einbringen. Dies gilt auch, wenn du die Hypothek übernimmst.

Haus überschreiben 10-Jahresfrist Schweiz

Die 10-Jahresfrist hält sich als Irrtum nach wie vor hartnäckig. So geht der Volksglaube davon aus, dass man ein Haus mindestens 10 Jahre vor Eintritt eines Pflegefalles an seine Kinder überschreiben soll, damit dieses nicht für die Kosten des Pflegeheims verwendet werden kann. Nach Ablauf von 10 Jahren könnten die Behörden nicht mehr auf das Vermögen zurückgreifen.

Das stimmt so leider nicht.

Stattdessen werden übertragene Immobilien zum Vermögen der Eltern angerechnet, als wenn es nach wie vor ihr eigenes wäre. Allerdings werden jedes Jahr CHF 10’000 abgezogen. Nach 10 Jahren würden dementsprechend CHF 100’000 weniger angerechnet werden.

Wesentlich besser ist es, wenn die Eltern ihr Eigenheim selbst behalten, wenn sie es weiterhin bewohnen. Denn dann wird die Immobilie nicht zum Vermögen hinzugerechnet.

Wohnrecht oder Nutzniessung einräumen?

Wenn deine Eltern dir oder euch ihr Haus übergeben, dieses aber weiterhin bewohnen möchten, dann wollen sie sich wahrscheinlich ein lebenslanges Wohnrecht oder eine Nutzniessung einräumen lassen. Denn damit haben sie ein im Grundbuch verankertes Recht, weiterhin in ihrem Eigenheim wohnen bleiben zu können.

Der einzige Nachteil davon ist, dass die Immobilie beim Hauskauf weniger Wert hätte. Da du dein Elternhaus aber wohl kaum verkaufen willst, während diese noch drin wohnen, sollte das kein Problem darstellen.

Haus übertragen, vererben, schenken, verkaufen, was ist am besten?

Wenn es darum geht, ein Haus an seine Kinder zu übergeben, fragen sich viele Eltern, wie sie das am besten machen sollen. Schliesslich kann man Immobilien nicht nur übertragen, sondern auch vererben, verschenken oder zu einem Familienpreis an seine Kinder verkaufen.

Detaillierte Infos zu diesem Thema findest du in unserem Artikel zum Thema «Haus überschreiben«. Hier aber die wichtigsten Unterscheidungen.

Haus inklusive Hypothek übertragen

Eine Immobilie kann immer mit oder ohne Hypothek übertragen werden. Das kann grundsätzlich die übernehmende Partei entscheiden, seien dies die Kinder oder Käufer.

Wenn deine Eltern eine Nutzniessung oder ein Wohnrecht erhalten, dann kann die Hypothek auch weiterhin auf sie lauten. So kommen sie weiterhin selber für die Hypothekarzinsen auf, statt den Kindern einen Wohnrechtszins zu bezahlen.

Haus vererben oder Erbvorbezug

Das Eigenheim kann in der Schweiz bereits zu Lebzeiten vererbt werden, indem es mit einem Erbvorbezug übertragen wird. Dabei können die Eltern ihr Erbe bewusst und frühzeitig regeln.

Dies funktioniert grundsätzlich gleich, wie wenn das Haus regulär vererbt wird. Auch in diesem Fall wird die Hypothek grundsätzlich ebenfalls vererbt, wenn die Tragbarkeit gegeben ist.

Haus verschenken

Natürlich kannst du deine Wohnung oder dein Haus auch an deine Kinder verschenken. Das ist im Prinzip fast das Gleiche wie ein Erbvorbezug. Beachte dabei, dass eine solche Schenkung unter Umständen im Erbfall ausgeglichen werden muss.

Bei einer Schenkung fallen immer auch Schenkungssteuern an. Dafür wird der Verkehrswert berechnet. Wurde allerdings ein Wohnrecht oder eine Nutzniessung zugunsten deiner Eltern vereinbart, senkt dies den Wert der Immobilie. Da dieses Recht in der Regel lebenslang eingeräumt wird, ist die Auswirkung auf den Wert umso grösser, je früher die Schenkung erfolgt ist.

Haus an Kinder verkaufen

Natürlich können Immobilien auch an Familienangehörige verkauft werden. Meistens wählen Eltern dafür einen etwas tieferen Verkaufspreis, da sie sich ja die Kosten und Umstände für die Vermarktung sparen können.

Fazit

Wenn du ein Haus oder eine Wohnung von deinen Eltern übernimmst, kannst du auch die Hypothek übernehmen. Dies ist der Standard, da eine Hypothek grundsätzlich an die Immobilie gebunden ist.

Es lohnt sich allerdings, die Bedingungen bei der Hypothekenübernahme genau durchzuschauen. In den meisten Fällen kannst du diese bei einer Übernahme nämlich neu verhandeln oder unter Umständen die Hypothek sogar aufstocken.

Weitere Immobilienthemen findest du hier:

• Gewinnsteuer Hausverkauf Schweiz
• Discounted Cashflow Methode Immobilien

Weitere Fragen zum Thema “Hypothek übernehmen”

Kann man ein Haus verkaufen, wenn eine Hypothek drauf ist?

Eine Immobilie kann immer verkauft werden, auch wenn eine Hypothek drauf ist.

Viele Verkäufer entscheiden sich dazu, die Hypothek auf eine neue Immobilie zu übertragen, sofern sie ein neues Eigenheim kaufen. Solltest du aber keine neue Immobilie erwerben wollen, kannst du auch versuchen, das Haus oder die Wohnung mit der Hypothek zusammen zu verkaufen.

Dies lohnt sich vor allem, wenn du eine Festhypothek hast und diese noch nicht abgelaufen ist. Denn dann müsstest du eine sogenannte Vorfälligkeitsprämie leisten, wenn du die Hypothek vor Ablauf der fixierten Frist kündigst. Das heisst, du musst eine Strafe zahlen, weil du den Vertrag vorzeitig beendest.

Die Immobilie kann aber nur mit der Hypothek verkauft werden, wenn die Bank den Käufer auch als Hypothekarnehmer akzeptiert. Am besten schaust du die Details in einer Hypothekarberatung mit einem Spezialisten an.

Hypothek ohne Eigenkapital, geht das?

In der Schweiz kannst du keine Hypothek ohne Eigenkapital aufnehmen. Mindestens 20% musst du immer bringen. Allerdings heisst das nicht zwingend, dass du das gesamte Geld bar auf der Seite haben musst.

Stattdessen kannst du beispielsweise auch ein zinsloses Darlehen von deiner Familie aufnehmen oder andere Vermögenswerte verpfänden. So kannst du z.B. das Haus deiner Eltern (sofern sie einverstanden sind) als Sicherheit nutzen oder aber auch ein Aktienportfolio oder deine 3. Säule verpfänden. Wenn du ein Eigenheim suchst, kannst du auch bis zu 10% aus der 2. als Eigenkapital verwenden.

Haus überschreiben Pflegefall Schweiz

In einem Pflegefall lohnt es sich selten, eine Immobilie zu überschreiben. Denn sobald diese übertragen wurde, wird es als Vermögen weiterhin den Eltern angerechnet, als ob sie dieses nach wie vor selbst hätten. Wenn das Haus allerdings beim Eintritt des Pflegefalles nach wie vor selbst bewohnt wird, wird es nicht zum Vermögen hinzugerechnet.

Haus überschreiben an nur ein Kind Schweiz

Wenn ein Haus nur an ein Kind überschrieben werden soll, ist das unproblematisch, sofern die Eltern auch nur ein Kind haben. Bei mehreren Kindern muss die Schenkung oder der Erbvorbezug im Falles eines Hauses oder einer Wohnung allerdings bei der Erbteilung ausgeglichen werden.