Immobilie in Deutschland kaufen als Schweizer [2026 Guide]
Immobilie in Deutschland kaufen als Schweizer: Der komplette Leitfaden für 2026
Als Schweizer eine Immobilie in Deutschland kaufen – das klingt verlockend. Niedrigere Kaufpreise, attraktive Mietrenditen und die Nähe zur Heimat machen deutsche Immobilien für viele Schweizer interessant. Doch wie funktioniert der Kauf konkret? Welche rechtlichen Hürden gibt es? Und lässt sich eine Immobilie in Deutschland auch ohne Eigenkapital finanzieren?
In diesem umfassenden Leitfaden erfährst du alles, was du als Schweizer beim Immobilienkauf in Deutschland beachten musst – von der Finanzierung über den Kaufprozess bis zu steuerlichen Pflichten.
Können Schweizer überhaupt Immobilien in Deutschland kaufen?
Ja, absolut. Als Schweizer kannst du ohne Einschränkungen Immobilien in Deutschland erwerben. Anders als in der Schweiz, wo die Lex Koller den Immobilienerwerb durch Ausländer reguliert, gibt es in Deutschland keine vergleichbaren Beschränkungen.
Du benötigst:
- Keine Sondergenehmigung
- Keine Aufenthaltsbewilligung
- Keine deutsche Staatsbürgerschaft
Sowohl EU-Bürger als auch Schweizer können in Deutschland Wohn-, Gewerbe- und Grundstücksimmobilien erwerben – theoretisch sogar als Tourist. Der Kaufprozess läuft für dich nach denselben rechtlichen Regeln ab wie für deutsche Staatsbürger.
Kann man als Schweizer Immobilien in Deutschland ohne Eigenkapital kaufen?
Hier wird es spannend: Ja, eine Finanzierung ohne oder mit sehr wenig Eigenkapital ist in Deutschland möglich – und zwar deutlich einfacher als in der Schweiz.
Während in der Schweiz strenge Vorgaben gelten (mindestens 20% Eigenkapital, davon 10% aus eigenen Mitteln), sind deutsche Banken flexibler:
- 100%-Finanzierung: Viele Partnerbanken finanzieren bis zu 100% des Kaufpreises
- 107-108%-Finanzierung: Sogar die Kaufnebenkosten (ca. 7-8%) können mitfinanziert werden
- Nur Nebenkosten selbst zahlen: In vielen Fällen musst du „nur» die Erwerbsnebenkosten aus eigener Tasche bezahlen
Aber Achtung: Vollfinanzierungen haben ihren Preis. Die Zinsen liegen typischerweise 0,5% bis 1% über den Standardkonditionen. Mit zusätzlichem Eigenkapital von etwa 10% des Kaufpreises erhältst du deutlich bessere Konditionen.
Für wen eignet sich die Finanzierung ohne Eigenkapital?
Eine Vollfinanzierung kann sinnvoll sein, wenn du:
- Ein stabiles, hohes Einkommen in CHF hast
- Dein Eigenkapital in andere Anlagen investiert hast, die höhere Renditen erzielen
- Eine Kapitalanlage-Immobilie kaufst, die sich selbst trägt
- Schnell zugreifen musst und nicht auf Kapitalfreisetzung warten kannst
Beachte aber: Die Tragbarkeit wird bei deutschen Banken streng geprüft – besonders bei ausländischen Kreditnehmern.
Welche Banken finanzieren Schweizer beim Immobilienkauf in Deutschland?
Die Finanzierungsfrage ist für viele Schweizer die größte Hürde. Du hast grundsätzlich drei Optionen:
Option 1: Deutsche Banken
Vorteile:
- Kennen den lokalen Immobilienmarkt
- Finanzierung bis zu 100% des Kaufpreises möglich
- Kein Währungsrisiko (Kredit und Immobilie in EUR)
- Größere Auswahl an Finanzierungspartnern
Nachteile:
- Höhere Anforderungen an ausländische Kreditnehmer
- Oft wird ein unbefristeter Arbeitsvertrag vorausgesetzt (mindestens 3 Jahre Restlaufzeit)
- Detaillierte Einkommensnachweise erforderlich
- Deutsches Bankkonto meist erforderlich
Diese deutschen Banken finanzieren Schweizer:
- Sparkasse Lörrach-Rheinfelden: CHF-Darlehen für Grenzgänger
- Sparkasse Hochrhein: Spezialangebote für Schweizer Grenzgänger
- Volksbank Freiburg: Finanzierung in EUR und CHF
- DZ Privatbank: Währungskredite für Grenzgänger
- Regionale Banken in Grenznähe: Meist erfahrener mit Schweizer Kunden
Wichtig: Je weiter die Immobilie von der Schweizer Grenze entfernt ist, desto schwieriger wird die Finanzierung über deutsche Banken.
Option 2: Schweizer Banken
Vorteile:
- Deine Bank kennt deine Finanzsituation
- Kommunikation auf Deutsch/Französisch/Italienisch
- Einkommen in CHF ist Standard
Nachteile:
- Die meisten Schweizer Banken finanzieren keine Auslandsimmobilien
- Ausnahme: Immobilien in Grenznähe
- Hohes Risiko für die Bank (ausländisches Grundbuch, andere Rechtslage)
- Währungsrisiko CHF/EUR
Schweizer Banken mit Auslandsfinanzierung:
- Regionale Banken in grenznahen Kantonen (Basel, Schaffhausen, Thurgau)
- Teilweise Raiffeisen-Banken (regional unterschiedlich)
- UBS und PostFinance: In der Regel keine Auslandsfinanzierung
Tipp: Mehr dazu erfährst du in unserem Artikel Welche Bank finanziert Immobilien im Ausland.
Option 3: Mischfinanzierung
Eine clevere Lösung kann eine Kombination sein:
- Teil der Finanzierung über eine deutsche Bank in EUR
- Teil über eine Schweizer Bank (z.B. gegen Verpfändung von Wertschriften)
- Oder: Privatkredit einer Schweizer Bank (zweckfrei) für Eigenkapitalanteil
| Finanzierungsart | Eigenkapital nötig | Währungsrisiko | Verfügbarkeit | Zinsvorteil |
|---|---|---|---|---|
| Deutsche Bank (EUR) | 0-20% | Nein | Gut in Grenznähe | Standard |
| Deutsche Bank (CHF) | 10-20% | Ja | Sehr begrenzt | Je nach Kurs |
| Schweizer Bank | 20-30% | Ja | Sehr selten | Oft ungünstiger |
| Mischfinanzierung | 10-20% | Teilweise | Möglich | Individuell |
Was kostet der Immobilienkauf in Deutschland? Die Nebenkosten im Überblick
Anders als in der Schweiz, wo die Nebenkosten je nach Kanton variieren, sind die Kaufnebenkosten in Deutschland relativ standardisiert – aber nicht zu unterschätzen.
Grunderwerbsteuer: Je nach Bundesland 3,5% bis 6,5%
Die Grunderwerbsteuer ist die größte Nebenkosten-Position und wird vom Käufer getragen. Die Höhe variiert stark nach Bundesland:
| Bundesland | Grunderwerbsteuer |
|---|---|
| Bayern | 3,5% |
| Sachsen | 5,5% |
| Baden-Württemberg | 5,0% |
| Rheinland-Pfalz | 5,0% |
| Niedersachsen | 5,0% |
| Thüringen | 5,0% |
| Hamburg | 5,5% |
| Bremen | 5,5% |
| Berlin | 6,0% |
| Hessen | 6,0% |
| Brandenburg | 6,5% |
| Nordrhein-Westfalen | 6,5% |
| Saarland | 6,5% |
| Schleswig-Holstein | 6,5% |
Für Schweizer besonders relevant: In den grenznahen Bundesländern Baden-Württemberg (5,0%) und Bayern (3,5%) sind die Steuersätze vergleichsweise moderat. Ein Haus nahe der deutschen Grenze zur Schweiz in Bayern spart dir also deutlich an Grunderwerbsteuer.
Notarkosten: 1-1,5% des Kaufpreises
Anders als in der Schweiz, wo die Notarkosten je nach Kanton stark variieren, sind die Notarkosten in Deutschland bundesweit im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) geregelt.
Der Notar übernimmt:
- Erstellung und Beurkundung des Kaufvertrags
- Eintragung der Auflassungsvormerkung
- Überwachung der Kaufpreiszahlung
- Umschreibung im Grundbuch
- Meldung an das Finanzamt (Grunderwerbsteuer)
Grundbuchkosten: ca. 0,5% des Kaufpreises
Die Eintragung ins Grundbuch kostet zusätzlich etwa 0,5% des Kaufpreises.
Maklerprovision: 3-7% (je nach Region)
Seit 2020 gilt in Deutschland das Bestellerprinzip: Wer den Makler beauftragt, zahlt ihn auch – mindestens zur Hälfte. Die Provision ist Verhandlungssache und variiert regional stark.
Gesamtkosten: 7-12% des Kaufpreises
Rechne also mit Nebenkosten von mindestens 7-8% in Bayern und Baden-Württemberg, in Bundesländern mit hoher Grunderwerbsteuer bis zu 12%.
Beispiel: Bei einem Kaufpreis von 400.000 EUR in Baden-Württemberg:
- Grunderwerbsteuer (5%): 20.000 EUR
- Notarkosten (1,2%): 4.800 EUR
- Grundbuchkosten (0,5%): 2.000 EUR
- Maklerprovision (3%): 12.000 EUR
- Gesamt: 38.800 EUR (9,7%)
Der Kaufprozess Schritt für Schritt: So läuft der Immobilienerwerb in Deutschland ab
Der Kaufprozess in Deutschland folgt einem klaren, rechtlich vorgeschriebenen Ablauf. Als Schweizer durchläufst du dieselben Schritte wie deutsche Käufer:
Schritt 1: Objektsuche und Besichtigung
Die Immobiliensuche läuft über Online-Portale (ImmoScout24, Immowelt), Makler oder direkt bei Banken (Zwangsversteigerungen). Immobilien nahe der Schweizer Grenze sind besonders bei Grenzgängern beliebt.
Schritt 2: Finanzierungszusage einholen
Wichtig: Kläre die Finanzierung VOR dem Notartermin! Deutsche Verkäufer erwarten oft eine Finanzierungsbestätigung.
Unterlagen für deutsche Banken:
- Einkommensnachweise der letzten 3 Monate (CHF oder EUR)
- Steuerbescheide der letzten 2-3 Jahre
- Vermögensübersicht
- Arbeitsvertrag (unbefristet oder mind. 3 Jahre Restlaufzeit)
- Schweizer Schufa-Auskunft (falls vorhanden)
- Haushaltsrechnung
Schritt 3: Kaufvertragsentwurf prüfen
Der Notar erstellt den Kaufvertragsentwurf und sendet ihn dir mindestens 2 Wochen vor dem Termin zu. Nutze diese Zeit zur gründlichen Prüfung – ziehe bei Bedarf einen deutschen Anwalt hinzu.
Prüfe besonders:
- Grundbuchauszug: Gibt es Lasten, Grundschulden, Wegerechte?
- Baulastenverzeichnis: Sind Baulasten eingetragen?
- Energieausweis: Liegt er vor?
- Kaufpreis und Zahlungsmodalitäten
- Übergabedatum
Schritt 4: Notartermin und Beurkundung
Der Notartermin ist in Deutschland Pflicht (§ 311b BGB). Ohne notarielle Beurkundung ist der Kaufvertrag nicht rechtsgültig.
Ablauf:
- Käufer und Verkäufer treffen sich beim Notar
- Der Notar verliest den gesamten Kaufvertrag (kann 1-2 Stunden dauern)
- Beide Parteien unterschreiben
- Der Notar beantragt die Auflassungsvormerkung im Grundbuch
Wichtig: Du musst nicht persönlich anreisen. Eine notarielle Vollmacht aus der Schweiz (mit Apostille) ermöglicht die Vertretung.
Schritt 5: Auflassungsvormerkung
Die Auflassungsvormerkung sichert dein Kaufrecht ab. Sie verhindert, dass der Verkäufer die Immobilie nochmals verkauft oder mit weiteren Lasten belegt. Dies ist ein entscheidender Unterschied zur Schweiz und bietet dir maximale Sicherheit.
Schritt 6: Kaufpreiszahlung
Erst NACH Eintragung der Auflassungsvormerkung forderst du auf, den Kaufpreis zu zahlen. Der Notar überwacht diesen Prozess und stellt sicher, dass alle Voraussetzungen erfüllt sind:
- Auflassungsvormerkung eingetragen
- Löschungsbewilligungen für alte Grundschulden liegen vor
- Vorkaufsrechte sind ausgeschlossen
Schritt 7: Grundbucheintrag
Nach Kaufpreiszahlung veranlasst der Notar die Eigentumsumschreibung im Grundbuch. Dies kann 2-6 Monate dauern. Erst mit der Eintragung im Grundbuch bist du rechtlich Eigentümer.
Schritt 8: Übergabe
Nach Eintragung im Grundbuch erfolgt die Objektübergabe mit Protokoll. Ab jetzt bist du für Versicherungen, Instandhaltung und Nebenkosten verantwortlich.
Welche Dokumente benötigst du als Schweizer?
Für den Kaufprozess benötigst du:
Identitätsnachweis:
- Schweizer Pass oder Identitätskarte (beglaubigte Kopie)
- Meldebescheinigung deines Wohnsitzes in der Schweiz
Für die Finanzierung:
- Einkommensnachweise (Lohnausweise, Gehaltsabrechnungen)
- Steuerbescheide Schweiz
- Vermögensübersicht (Kontoauszüge, Depotübersicht)
- Arbeitsvertrag
- Haushaltsrechnung
- Selbstauskunft
Nach dem Kauf:
- Deutsche Steueridentifikationsnummer: Musst du beim Bundeszentralamt für Steuern beantragen
- Deutsches Bankkonto: Nicht zwingend erforderlich, aber sehr hilfreich (für Mietzahlungen, Nebenkosten, Steuern)
Steuerpflichten: Wo musst du als Schweizer Steuern zahlen?
Die steuerliche Behandlung folgt dem Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) zwischen Deutschland und der Schweiz. Das Grundprinzip: Immobilieneinkünfte werden dort besteuert, wo die Immobilie liegt (Belegenheitsprinzip).
Steuerpflicht bei Vermietung
Als Schweizer mit Wohnsitz in der Schweiz wirst du in Deutschland beschränkt steuerpflichtig:
- In Deutschland steuerpflichtig: Alle Mieteinnahmen aus der deutschen Immobilie
- Steuerliche Abzüge möglich: Alle wirtschaftlich zuordenbaren Kosten (Zinsen, Instandhaltung, Abschreibung, Hausverwaltung, Versicherungen)
- Steuererklärung erforderlich: Jährliche Einkommensteuererklärung in Deutschland
- In der Schweiz: Die Einkünfte werden nur für die Berechnung des Steuersatzes berücksichtigt (Progressionsvorbehalt), aber nicht nochmals besteuert
Steuerpflicht bei Eigennutzung
Bei Eigennutzung (z.B. als Ferienhaus) fällt in Deutschland keine Besteuerung des Nutzwerts an – ein großer Unterschied zur Schweiz, wo der Eigenmietwert versteuert werden muss.
Steuerpflicht bei Verkauf
Gewinne aus dem Verkauf sind in Deutschland steuerpflichtig, wenn zwischen Kauf und Verkauf weniger als 10 Jahre liegen (Spekulationsfrist). Nach 10 Jahren ist der Verkauf steuerfrei.
Mehr zum Thema Steuern beim Hausverkauf findest du in unserem separaten Artikel.
Währungsrisiko CHF/EUR: Wie gehst du damit um?
Das Währungsrisiko ist für Schweizer Käufer ein wichtiger Faktor, besonders wenn:
- Du ein Einkommen in CHF hast
- Die Finanzierung in EUR läuft
- Die Mieteinnahmen in EUR fließen
Risikoszenarien:
Szenario 1: CHF wird stärker
Wenn der CHF gegenüber dem EUR aufwertet (z.B. von 1 CHF = 0,95 EUR auf 1 CHF = 1,05 EUR), profitierst du:
- Deine CHF-Ratenzahlungen werden in EUR weniger wert
- Du zahlst faktisch weniger für deine Immobilie
- Die Kaufkraft deines Schweizer Einkommens steigt
Szenario 2: CHF wird schwächer
Wenn der CHF abwertet (z.B. von 1 CHF = 1,05 EUR auf 1 CHF = 0,95 EUR), verlierst du:
- Deine CHF-Ratenzahlungen werden in EUR mehr wert
- Die monatliche Belastung steigt real
- Die Tragbarkeit kann gefährdet sein
Absicherungsstrategien:
- CHF-Finanzierung bei deutscher Bank: Einige Grenzbanken (z.B. Sparkasse Lörrach, Volksbank Freiburg) bieten CHF-Darlehen an. Vorteil: Einkommen und Kredit in derselben Währung. Nachteil: Begrenzte Verfügbarkeit, oft höhere Zinsen.
- Kombinationsdarlehen (EUR/CHF): Teil in EUR, Teil in CHF finanzieren – reduziert das Risiko.
- Währungsabsicherung (Hedging): Über Termingeschäfte kannst du Wechselkurse fixieren. Kostet Gebühren, bietet aber Planungssicherheit.
- Eigenkapital in EUR halten: Halte einen Teil deines Vermögens in EUR, um kurzfristige Schwankungen auszugleichen.
- Mieteinnahmen in EUR lassen: Wenn du vermietest, belasse die Einnahmen auf einem deutschen Konto und nutze sie direkt für die Kreditraten.
Tipp: Bei der besten Finanzierung für den Hauskauf solltest du Währungsrisiken immer einkalkulieren.
Wie verwaltest du die Immobilie von der Schweiz aus?
Wenn du die Immobilie nicht selbst nutzt, sondern vermietest oder als Kapitalanlage hältst, ist professionelle Verwaltung entscheidend.
Hausverwaltung beauftragen
Eine gute Hausverwaltung übernimmt:
- Mietersuche und Mietvertragsabschluss
- Inkasso der Mieteinnahmen
- Nebenkostenabrechnungen
- Organisation von Reparaturen und Instandhaltung
- Kommunikation mit Mietern
- Durchsetzung von Ansprüchen
Kosten: Typischerweise 20-30 EUR pro Wohneinheit/Monat plus 1-2 Nettokaltmieten bei Neuvermietung.
Steuerberater in Deutschland
Als beschränkt Steuerpflichtiger brauchst du Unterstützung bei:
- Jährlicher Einkommensteuererklärung in Deutschland
- Abschreibungen und steuerlichen Optimierungen
- Kommunikation mit dem deutschen Finanzamt
- Doppelbesteuerungsabkommen-Fragen
Kosten: Ab 500 EUR pro Jahr, abhängig von der Komplexität.
Digitale Verwaltung
Moderne Tools ermöglichen die Verwaltung von der Schweiz aus:
- Deutsches Bankkonto mit Online-Banking
- Digitale Dokumentenverwaltung
- Video-Besichtigungen bei Neuvermietung
- Online-Portale für Mieterkommunikation
Häufige Fehler und Fallstricke beim Immobilienkauf in Deutschland
1. Finanzierung zu spät klären
Deutsche Verkäufer erwarten meist eine Finanzierungszusage. Ohne diese verschwendest du Zeit und verpasst Chancen.
2. Währungsrisiko unterschätzen
Kalkuliere bei der Tragbarkeitsberechnung mit einem Währungspuffer von 10-15%.
3. Steuerliche Pflichten ignorieren
Die Steuererklärungspflicht in Deutschland besteht auch bei geringen Mieteinnahmen. Versäumnisse können teuer werden.
4. Grundbuch nicht gründlich prüfen
Lasten, Wegerechte oder Vorkaufsrechte können den Wert der Immobilie erheblich mindern. Lass den Grundbuchauszug von einem Experten prüfen.
5. Energieausweis ignorieren
Der Energieausweis ist in Deutschland Pflicht und gibt Hinweise auf künftige Nebenkosten. Schlechte Werte bedeuten hohe Heizkosten oder teure Sanierungen.
6. Kaufpreisberechnung ohne Nebenkosten
Die Nebenkosten von 7-12% werden oft unterschätzt. Plane sie von Anfang an ein.
7. Keine professionelle Hausverwaltung
Von der Schweiz aus eine vermietete Immobilie selbst zu verwalten ist aufwendig und fehleranfällig. Eine gute Verwaltung zahlt sich aus.
8. Falsche Renditeerwartungen
Berechne die Rendite realistisch unter Einbezug aller Kosten, Leerstandsrisiken und Währungsschwankungen.
Checkliste: Immobilienkauf in Deutschland als Schweizer
Nutze diese Checkliste, um nichts zu vergessen:
Vor dem Kauf:
- ☐ Finanzierung klären (deutsche oder Schweizer Bank?)
- ☐ Eigenkapital und Nebenkosten kalkulieren (inkl. Währungsrisiko)
- ☐ Grunderwerbsteuer für Bundesland prüfen
- ☐ Standort analysieren (Grenznahe? Mietmarkt? Infrastruktur?)
- ☐ Renditeberechnung durchführen
Beim Kauf:
- ☐ Grundbuchauszug prüfen (Lasten, Rechte)
- ☐ Baulastenverzeichnis einsehen
- ☐ Energieausweis verlangen
- ☐ Kaufvertragsentwurf 2 Wochen vor Notar prüfen
- ☐ Bei Bedarf deutschen Anwalt hinzuziehen
- ☐ Notartermin wahrnehmen (persönlich oder per Vollmacht)
Nach dem Kauf:
- ☐ Deutsche Steueridentifikationsnummer beantragen
- ☐ Deutsches Bankkonto eröffnen (für Mieten, Steuern)
- ☐ Hausverwaltung beauftragen (bei Vermietung)
- ☐ Steuerberater in Deutschland suchen
- ☐ Versicherungen abschließen (Gebäude, Haftpflicht)
- ☐ Jährliche Steuererklärung in Deutschland einreichen
- ☐ Einkünfte in Schweizer Steuererklärung deklarieren (Progressionsvorbehalt)
Fazit: Lohnt sich der Immobilienkauf in Deutschland für Schweizer?
Ja, unter den richtigen Voraussetzungen kann der Immobilienkauf in Deutschland für Schweizer sehr attraktiv sein:
Vorteile:
- Deutlich niedrigere Kaufpreise als in der Schweiz
- Keine Lex Koller – freier Immobilienerwerb
- Finanzierung ohne oder mit wenig Eigenkapital möglich
- Attraktive Mietrenditen, besonders in grenznahen Regionen
- Kein Eigenmietwert bei Eigennutzung
- Steuerfreier Verkauf nach 10 Jahren
Herausforderungen:
- Finanzierung über deutsche Banken kann kompliziert sein
- Währungsrisiko CHF/EUR bei falscher Finanzierungsstruktur
- Steuerliche Pflichten in Deutschland (Steuererklärung, Steuer-ID)
- Verwaltungsaufwand bei Vermietung
- Grunderwerbsteuer kann je nach Bundesland hoch sein
Für wen lohnt es sich besonders?
- Grenzgänger mit Einkommen in CHF und Arbeitsplatz in Deutschland
- Schweizer, die eine Kapitalanlage in Deutschland suchen
- Käufer von Immobilien nahe der Schweizer Grenze (kürzere Wege, einfachere Finanzierung)
- Personen mit stabilem, hohem Einkommen in CHF
Der Schlüssel zum Erfolg: Gründliche Vorbereitung, professionelle Beratung (Finanzierung, Steuern, Recht) und eine realistische Einschätzung der Tragbarkeit unter Berücksichtigung des Währungsrisikos.
Mit dem richtigen Setup kann eine Immobilie in Deutschland eine wertvolle Ergänzung zu deinem Vermögensportfolio sein – sei es als Eigenheim nahe der Grenze, als Feriendomizil oder als rentable Kapitalanlage.
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