Haus vermieten: Lohnt sich das wirtschaftlich?

Du besitzt eine Immobilie und überlegst, ob sich die Vermietung wirtschaftlich lohnt? Die gute Nachricht: Unter den richtigen Voraussetzungen kann ein vermietetes Haus eine solide Einnahmequelle sein. Die schlechte Nachricht: Ob sich das Vermieten tatsächlich rechnet, hängt von vielen Faktoren ab – und die Rechnung ist komplexer, als viele denken.

In diesem Artikel erfährst du, wann sich die Vermietung wirtschaftlich lohnt, welche Kosten auf dich zukommen, wie du die Rendite berechnest und wann du besser verkaufen solltest. Mit konkreten Zahlen, Beispielrechnungen und aktuellen Marktdaten für die Schweiz 2026.

Wann lohnt sich die Vermietung einer Immobilie wirtschaftlich?

Die Vermietung lohnt sich wirtschaftlich, wenn deine Mieteinnahmen die laufenden Kosten (Hypothekarzinsen, Amortisation, Unterhalt, Verwaltung, Steuern) übersteigen oder zumindest langfristig eine positive Rendite inkl. Wertsteigerung ermöglichen.

Konkret solltest du die Vermietung in Betracht ziehen, wenn:

• Die Bruttorendite über 4-5% liegt: Bei aktuellen Immobilienpreisen in der Schweiz ist dies eine realistische Mindestrendite, um nach Abzug aller Kosten noch profitabel zu sein.
• Du genügend Eigenkapital hast: Mindestens 25% des Kaufpreises – besser 30-40%, um die Tragbarkeitsanforderungen zu erfüllen.
• Die Lage stark nachgefragt ist: In Regionen mit tiefen Leerständen (unter 1,5%) und hoher Nachfrage minimierst du das Leerstandsrisiko.
• Du langfristig planst: Immobilien sind keine kurzfristige Geldanlage. Ein Anlagehorizont von mindestens 10-15 Jahren ist sinnvoll.
• Du Zeit und Nerven für Verwaltung hast: Oder bereit bist, eine Verwaltung zu bezahlen (ca. 5-8% der Mieteinnahmen).

Nicht lohnen tut sich die Vermietung meist bei Einfamilienhäusern. Diese sind als Renditeobjekte weitgehend ungeeignet, da die Unterhaltskosten hoch sind und komplett auf dir als Eigentümer lasten. Mehrfamilienhäuser oder Eigentumswohnungen in guter Lage sind deutlich besser geeignet.

Die komplette Kostenrechnung: Mieteinnahmen vs. alle Ausgaben

Viele angehende Vermieter unterschätzen die Gesamtkosten massiv. Die Mieteinnahmen sind nur die eine Seite der Medaille. Auf der Ausgabenseite stehen:

1. Hypothekarzinsen

Aktuell (Anfang 2026) liegen die Hypothekarzinsen für 10-jährige Festhypotheken bei etwa 1,44-1,87%. Für eine SARON-Hypothek sind es rund 0,5-0,8%. Die Zinsen sind steuerlich absetzbar, was die Nettolast senkt.

Beispiel: Bei einer Hypothek von CHF 600’000 (75% Belehnung auf CHF 800’000) und 1,5% Zins zahlst du CHF 9’000 pro Jahr.

2. Amortisation

Bei Renditeobjekten musst du die Hypothek innerhalb von 10 Jahren auf 65% des Verkehrswerts amortisieren – schneller als bei selbstgenutztem Wohneigentum (15 Jahre auf 65%). Mehr dazu in unserem Artikel zur Amortisationsberechnung und den verschiedenen Amortisationsarten.

Beispiel: Von 75% auf 65% sind 10% des Verkehrswerts = CHF 80’000 in 10 Jahren = CHF 8’000 pro Jahr.

3. Unterhalts- und Instandhaltungskosten

Rechne mit 1-1,5% des Immobilienwerts pro Jahr für Reparaturen, Renovationen und Instandhaltung. Diese Kosten sind steuerlich absetzbar.

Beispiel: 1,2% von CHF 800’000 = CHF 9’600 pro Jahr.

4. Verwaltungskosten

Wenn du die Verwaltung nicht selbst übernimmst, kostet eine professionelle Hausverwaltung 5-8% der Jahresmieteinnahmen.

Beispiel: Bei CHF 24’000 Jahresmieteinnahmen und 6% Verwaltung = CHF 1’440 pro Jahr.

5. Nebenkosten

Gebäudeversicherung, Grundeigentümerversicherung, Verwaltungsgebühren bei Stockwerkeigentum. Rechne mit ca. 0,2-0,3% des Immobilienwerts. Mehr zu den laufenden Nebenkosten in unserem Ratgeber.

Beispiel: 0,25% von CHF 800’000 = CHF 2’000 pro Jahr.

6. Leerstand und Mietausfälle

Selbst in Top-Lagen solltest du mit 2-5% Leerstand bzw. Mieterwechselzeiten kalkulieren. In schwächeren Regionen kann dies deutlich höher ausfallen.

Beispiel: 3% von CHF 24’000 = CHF 720 pro Jahr.

7. Steuern auf Mieteinnahmen

Hier wird es komplex: Mieteinnahmen werden als steuerbares Einkommen behandelt. ABER: Du kannst Schuldzinsen, Unterhaltskosten und weitere Aufwendungen abziehen.

Wichtig: Die geplante Abschaffung des Eigenmietwerts wird frühestens 2028 umgesetzt. Bei vermieteten Immobilien bleibt die Besteuerung der Mieteinnahmen erhalten, allerdings mit Einschränkungen beim Schuldzinsenabzug nach der quotal-restriktiven Methode.

Beispiel: Bei einem Grenzsteuersatz von 25% und steuerbarem Netto-Mietertrag von CHF 5’000 = CHF 1’250 zusätzliche Steuerlast.

Konkrete Beispielrechnung: Lohnt sich die Vermietung?

Schauen wir uns ein realistisches Beispiel an – ein typisches Renditeobjekt in der Schweiz 2026:

Position	Betrag pro Jahr
Kaufpreis Immobilie	CHF 800’000
Eigenkapital (30%)	CHF 240’000
Hypothek (70%)	CHF 560’000
EINNAHMEN
Jahresmieteinnahmen (brutto)	+ CHF 24’000
AUSGABEN
Hypothekarzinsen (1,5%)	– CHF 8’400
Amortisation (10% in 10 J.)	– CHF 8’000
Unterhalt & Instandhaltung (1,2%)	– CHF 9’600
Verwaltung (6%)	– CHF 1’440
Nebenkosten (0,25%)	– CHF 2’000
Leerstand (3%)	– CHF 720
Steuern auf Mietertrag (geschätzt)	– CHF 1’200
CASHFLOW
Cashflow vor Steuern	– CHF 7’360
Cashflow nach Steuern	– CHF 8’560

Interpretation: Diese Immobilie wirft einen negativen Cashflow von über CHF 8’500 pro Jahr ab. Das bedeutet: Du zahlst drauf!

Aber: Das ist noch nicht die ganze Geschichte. Bei der Bewertung einer Renditeimmobilie musst du auch die Wertsteigerung berücksichtigen. Wenn die Immobilie jährlich 2% an Wert gewinnt, sind das CHF 16’000 pro Jahr – nicht realisiert, aber Teil deiner Gesamtrendite.

Gesamtrendite: Wertsteigerung (+16’000) minus Cashflow-Verlust (−8’560) = +7’440 CHF pro Jahr auf CHF 240’000 Eigenkapital = 3,1% Eigenkapitalrendite.

Mehr zur genauen Renditeberechnung bei Immobilien und speziell zur Berechnung der Rendite bei vermieteten Objekten findest du in unseren detaillierten Ratgebern.

Vergleich: Vermieten vs. Verkaufen vs. Alternative Anlage

Solltest du die Immobilie vermieten, verkaufen oder das Geld anderweitig anlegen? Hier ein direkter Vergleich:

Kriterium	Vermieten	Verkaufen	Aktien/ETF
Erwartete Rendite	3-5% (inkl. Wertsteigerung)	0% (einmalig)	6-8% langfristig
Laufender Cashflow	Meist negativ initial	Einmalzahlung	Dividenden ca. 2%
Aufwand	Hoch (Verwaltung, Mieter)	Einmalig	Minimal
Liquidität	Sehr gering	Einmalig hoch	Hoch
Risiko	Mittel (Leerstand, Immobilienmarkt)	Keins (nach Verkauf)	Mittel-hoch (Volatilität)
Steuerbelastung	Laufend auf Einkommen	Grundstückgewinnsteuer	Verrechnungssteuer, Vermögenssteuer
Inflationsschutz	Sehr gut	Nein	Gut
Diversifikation	Gering (Klumpenrisiko)	Ermöglicht Diversifikation	Sehr gut

Opportunitätskosten beachten: Wenn du CHF 240’000 Eigenkapital in eine Immobilie investierst, kannst du dieses Geld nicht in Aktien anlegen. Bei einer durchschnittlichen Aktienrendite von 7% wären das CHF 16’800 pro Jahr – deutlich mehr als die 3,1% Eigenkapitalrendite im Immobilien-Beispiel.

Andererseits bieten Immobilien einen hervorragenden Inflationsschutz und eine historische Rendite von 7,2% seit 1988 – vergleichbar mit Schweizer Aktien.

Finanzierung Immobilie zum Vermieten: Besondere Anforderungen

Die Finanzierung eines Renditeobjekts unterscheidet sich fundamental von der Finanzierung selbstgenutzten Wohneigentums:

Höhere Eigenkapitalanforderungen

Während bei selbstgenutztem Wohneigentum 20% Eigenkapital ausreichen (davon mindestens 10% hartes Eigenkapital), verlangen Banken bei Renditeobjekten mindestens 25% Eigenkapital. In der Praxis sind oft 30-40% nötig, um die Tragbarkeit zu erfüllen.

Wichtig: Kapital aus der 2. und 3. Säule kann nur sehr eingeschränkt verwendet werden. Pensionskassengeld darf für Renditeobjekte grundsätzlich nicht eingesetzt werden.

Strengere Tragbarkeitskriterien

Die Tragbarkeit wird mit einem kalkulatorischen Zinssatz von 5% gerechnet, unabhängig vom aktuellen Marktzins. Die Gesamtkosten (Zins, Amortisation, Unterhalt) dürfen maximal ein Drittel deines Bruttoeinkommens ausmachen.

Beispiel: Für eine Hypothek von CHF 560’000 brauchst du bei 5% kalkulatorischem Zins:

• Kalkulatorische Zinsen: CHF 28’000
• Amortisation: CHF 8’000
• Unterhalt (1%): CHF 8’000
• Total: CHF 44’000 pro Jahr = CHF 132’000 Bruttoeinkommen minimal nötig

Schnellere Amortisationspflicht

Bei Renditeobjekten musst du die Hypothek innerhalb von 10 Jahren auf 65% des Verkehrswerts reduzieren (statt 15 Jahre bei Eigennutzung). Das bindet zusätzliches Kapital.

Bewertung nach Ertragswertverfahren

Banken bewerten Renditeobjekte nicht nach dem Kaufpreis, sondern nach dem Ertragswert. Dabei werden aktuelle und potenzielle Mieteinnahmen, Baujahr, Zustand und Lage berücksichtigt. Wenn der Ertragswert unter dem Kaufpreis liegt, musst du mehr Eigenkapital mitbringen.

Break-even-Analyse: Ab wann wird’s profitabel?

Viele Renditeimmobilien starten mit negativem Cashflow. Aber wann kippt die Rechnung ins Positive?

Szenario 1: Steigende Mieteinnahmen

Laut Marktprognosen werden die Angebotsmieten 2026 um ca. 0,7-1,5% steigen. Bei Mieterwechsel sind oft höhere Anpassungen möglich. Wenn deine Mieteinnahmen um 2% pro Jahr steigen:

• Jahr 1: CHF 24’000
• Jahr 5: CHF 26’490
• Jahr 10: CHF 29’260

Gleichzeitig sinken deine Hypothekarzinsen durch Amortisation. Nach 10 Jahren:

• Hypothek reduziert auf 65% = CHF 520’000
• Zinslast bei 1,5%: CHF 7’800 (statt CHF 8’400)
• Amortisationspflicht erfüllt – keine weitere Amortisation mehr nötig

Cashflow Jahr 10: Mieteinnahmen CHF 29’260 minus Kosten (ohne Amortisation) = positiver Cashflow von ca. CHF 2’000.

Szenario 2: Wertsteigerung

Bei einer konservativen Wertsteigerung von 2% pro Jahr:

• Jahr 1: CHF 800’000
• Jahr 10: CHF 975’000
• Gewinn: CHF 175’000

Dieser Gewinn ist nicht realisiert, aber bei einem Verkauf nach 10 Jahren steuerpflichtig (Grundstückgewinnsteuer). Mehr dazu in unserem Artikel zu Steuern beim Hausverkauf.

Pro & Contra: Vorteile und Nachteile der Vermietung

Vorteile der Vermietung

• Passives Einkommen: Langfristig eine zusätzliche «Rente» – vor allem im Alter wertvoll
• Inflationsschutz: Immobilien und Mieten steigen tendenziell mit der Inflation
• Wertsteigerungspotenzial: Zusätzlich zu Mieteinnahmen profitierst du von Preissteigerungen
• Steuervorteile: Schuldzinsen und Unterhaltskosten sind abzugsfähig
• Hebelwirkung: Mit 25-30% Eigenkapital kontrollierst du einen Vermögenswert von 100%
• Vermögensaufbau: Die Mieter zahlen deine Hypothek ab
• Nachfragestarker Markt 2026: Leerstandsquote unter 1% in vielen Regionen – wenig Leerstandsrisiko

Nachteile der Vermietung

• Negativer Cashflow: Anfangs meist Zuzahlungen nötig
• Klumpenrisiko: Dein Vermögen konzentriert sich auf ein Objekt
• Illiquidität: Du kommst nicht schnell an dein Geld
• Verwaltungsaufwand: Mietersuche, Beschwerden, Reparaturen
• Rechtliche Risiken: Mietrecht schützt Mieter stark – Kündigung schwierig
• Leerstandsrisiko: Vor allem bei Einfamilienhäusern und in schwachen Lagen
• Hohe Unterhaltskosten: Vor allem bei älteren Objekten
• Opportunitätskosten: Dein Eigenkapital könnte in Aktien mehr Rendite bringen
• Steuerreform ab 2028: Einschränkungen beim Schuldzinsenabzug geplant

Wann lohnt sich die Vermietung NICHT?

Es gibt klare Situationen, in denen du vom Vermieten besser die Finger lassen solltest:

1. Einfamilienhäuser

Die Vermietung eines Einfamilienhauses lohnt sich nur in seltenen Fällen. Die Unterhaltskosten sind zu hoch, die Miete zu niedrig im Verhältnis zum Kaufpreis. Als Kapitalanlage ungeeignet.

2. Zu geringe Bruttorendite

Wenn die Jahresmieteinnahmen unter 3% des Kaufpreises liegen, wird es schwer, eine positive Gesamtrendite zu erzielen. Bei CHF 800’000 Kaufpreis sollten die Mieteinnahmen mindestens CHF 24’000-32’000 pro Jahr betragen.

3. Schwache Lage mit hohem Leerstand

In Regionen mit über 2% Leerstand und schrumpfender Bevölkerung ist das Risiko von Mietausfällen zu hoch. Gewerbeobjekte können sogar jahrelang leerstehen.

4. Zu wenig Eigenkapital

Wenn du nur knapp 25% Eigenkapital hast und bereits bei der Finanzierung an die Tragbarkeitsgrenze kommst, hast du keinen Puffer für Reparaturen oder Zinsanstiege. Du brauchst Reserven!

5. Keine Zeit oder Nerven

Wenn du den Verwaltungsaufwand unterschätzt und auch keine Hausverwaltung bezahlen willst (oder kannst), wird dich die Immobilie mehr stressen als bereichern.

6. Kurzfristiger Anlagehorizont

Planst du, die Immobilie in unter 10 Jahren wieder zu verkaufen? Dann lohnt sich meist der direkte Verkauf. Die Transaktionskosten (Handänderungssteuer, Notar, Makler) und die Grundstückgewinnsteuer fressen die Rendite.

Aktuelle Marktlage Schweiz 2026: Chancen und Risiken

Wie sieht die Lage für Vermieter im Jahr 2026 aus?

Positive Faktoren

• Tiefe Leerstände: Schweizweit rund 1%, in wirtschaftsstarken Regionen noch tiefer
• Anhaltende Nachfrage: Bevölkerungswachstum von rund 16’000 Personen pro Quartal
• Neubau reicht nicht: Trotz 47’000 neuer Wohnungen 2026 bleibt die Wohnungsknappheit bestehen
• Tiefe Zinsen: SNB-Leitzins bei 0%, Festhypotheken bei 1,4-1,9%
• Mietpreissteigerungen: Trotz Verlangsamung werden Angebotsmieten 2026 um 0,7-1,5% steigen

Risikofaktoren

• Mietzinssenkungen bei Bestandsmieten: Durch sinkende Referenzzinsen sind Mietzinssenkungen von −1,3% bis −2,6% möglich
• Hohe Einstiegspreise: Immobilienpreise in der Schweiz sind nach wie vor sehr hoch
• Steuerreform: Geplante Einschränkungen beim Schuldzinsenabzug ab 2028
• Zinsrisiko: Falls die Zinsen mittelfristig steigen, sinkt die Tragbarkeit und die Rendite

Vermieten vs. Verkaufen vs. Eigennutzung: Die Entscheidungshilfe

Zum Schluss noch eine kompakte Entscheidungshilfe:

Du solltest vermieten, wenn…

• …die Bruttorendite über 4,5% liegt
• …du mindestens 30% Eigenkapital hast plus Reserven
• …die Lage stark nachgefragt ist (Leerstand unter 1,5%)
• …du langfristig (15+ Jahre) planst
• …du Zeit/Budget für Verwaltung hast
• …du ein passives Einkommen aufbauen willst

Du solltest verkaufen, wenn…

• …die Rendite unter 3% liegt
• …du das Geld für andere Zwecke brauchst
• …die Lage schwach ist (hoher Leerstand)
• …du keine Lust auf Verwaltungsaufwand hast
• …du lieber in liquide Anlagen (Aktien, ETFs) investieren willst
• …die Grundstückgewinnsteuer gering ausfällt (lange Haltedauer)

Mehr zum Thema findest du in unserem Ratgeber Haus verkaufen oder renovieren.

Du solltest selbst nutzen, wenn…

• …du Wohnraum brauchst und die Tragbarkeit erfüllst
• …die Lage für dich persönlich perfekt ist
• …du langfristig am selben Ort bleiben willst
• …Eigennutzung emotional wichtiger ist als Rendite

Rechner und Tools: So berechnest du deine Rendite

Um herauszufinden, ob sich die Vermietung für deine konkrete Immobilie lohnt, solltest du rechnen. Nutze unsere Tools:

• Wohnung als Kapitalanlage Rechner – Berechne Cashflow, Eigenkapitalrendite und Gesamtrendite
• Rendite vermietete Immobilie berechnen – Detaillierte Schritt-für-Schritt-Anleitung
• Renditeberechnung Immobilie Schweiz – Alle Kennzahlen erklärt
• Tragbarkeitsrechner – Prüfe, ob du die Finanzierung stemmen kannst

Fazit: Lohnt sich die Vermietung eines Hauses wirtschaftlich?

Die Antwort ist: Es kommt darauf an.

Für Mehrfamilienhäuser und Eigentumswohnungen in nachgefragten Lagen kann sich die Vermietung durchaus lohnen – allerdings nicht durch sofortigen Cashflow, sondern durch die Kombination aus moderaten Mieteinnahmen, Wertsteigerung und langfristigem Vermögensaufbau. Mit einer realistischen Gesamtrendite von 3-5% pro Jahr bewegst du dich unter der langfristigen Aktienrendite, hast aber einen starken Inflationsschutz und ein Sachwert-Investment.

Für Einfamilienhäuser hingegen ist die Vermietung in den allermeisten Fällen unwirtschaftlich. Die Unterhaltskosten sind zu hoch, die Mieterträge zu gering.

Bevor du eine Entscheidung triffst, solltest du:

1. Eine vollständige Cashflow-Rechnung erstellen – mit allen Kosten, nicht nur den Hypothekarzinsen
2. Die Tragbarkeit sicherstellen – hast du genug Eigenkapital und Einkommen?
3. Die Lage analysieren – Leerstandsquote, Mietpreisentwicklung, demografische Trends
4. Opportunitätskosten bedenken – was könnte dein Eigenkapital anderswo erwirtschaften?
5. Deine persönlichen Ziele klären – geht’s dir um Rendite, Altersvorsorge, Sachwerte oder passives Einkommen?

Die wirtschaftliche Rentabilität ist nur ein Faktor. Deine persönliche Situation, Risikobereitschaft und langfristige Planung sind mindestens genauso wichtig.

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Bildquellen:

• [Bild 1: Haus mit «Zu vermieten»-Schild] – Alt: «Haus vermieten lohnt sich das wirtschaftlich – Immobilie mit Vermietungsschild»
• [Bild 2: Taschenrechner mit Immobiliendokumenten] – Alt: «Finanzierung Immobilie zum Vermieten – Kalkulation der Rendite»
• [Bild 3: Schweizer Wohnblock/Mehrfamilienhaus] – Alt: «Vermietete Mehrfamilienhäuser in der Schweiz als Renditeobjekte»