Als Privatperson in Immobilien investieren: So baust du dir ein profitables Immobilienportfolio auf

Du willst als Privatperson in Immobilien investieren und suchst nach konkreten Strategien für den Schweizer Markt? Der Einstieg ins Immobilieninvestment ist einfacher als du denkst – vorausgesetzt, du kennst die verschiedenen Wege und ihre Vor- und Nachteile. In diesem Guide erfährst du alles über direkte und indirekte Investitionsmöglichkeiten, Eigenkapitalanforderungen, Finanzierungsstrategien und steuerliche Aspekte für private Anleger in der Schweiz.

Warum solltest du als Privatperson in Immobilien investieren?

Als Privatperson in Immobilien zu investieren bringt dir gleich mehrere Vorteile: Du profitierst von regelmässigen Mieteinnahmen, langfristiger Wertsteigerung und einem hohen Inflationsschutz. Schweizer Immobilien gelten als besonders stabile Anlageform mit geringem Leerstandsrisiko, besonders in städtischen Ballungsräumen wie Zürich, Genf oder Basel.

Immobilieninvestments ermöglichen dir zudem den Einsatz von Fremdkapital (Hebeleffekt), was die Eigenkapitalrendite deutlich erhöhen kann. Im Gegensatz zu Aktien oder Fonds hast du bei direkten Immobilieninvestitionen die volle Kontrolle über dein Asset und kannst durch geschickte Renovationen oder effiziente Bewirtschaftung aktiv Wert schaffen.

Der grösste Vorteil: Immobilien generieren passives Einkommen. Einmal gekauft und vermietet, fliessen die Mietzahlungen Monat für Monat auf dein Konto – ein wichtiger Baustein für deine finanzielle Unabhängigkeit.

Welche Möglichkeiten hast du als Privatperson, in Immobilien zu investieren?

Du kannst grundsätzlich zwischen direkten und indirekten Investitionsformen wählen. Jede Strategie hat unterschiedliche Anforderungen an Eigenkapital, Zeitaufwand und Renditeerwartungen.

Wie tätige ich direkte Immobilieninvestitionen als Privatperson?

Renditeliegenschaften (Buy-to-Let): Du kaufst eine Eigentumswohnung oder ein Mehrfamilienhaus mit dem Ziel, langfristig Mieteinnahmen zu generieren. Diese Strategie erfordert in der Schweiz mindestens 25% Eigenkapital des Kaufpreises. Die Bruttorenditen liegen schweizweit bei Eigentumswohnungen durchschnittlich bei 2,69%, bei Mehrfamilienhäusern in guten Lagen zwischen 4-6%.

Fix & Flip (Renovierung und Weiterverkauf): Hierbei kaufst du eine renovierungsbedürftige Immobilie, sanierst sie und verkaufst sie mit Gewinn weiter. Diese Strategie ist kapitalintensiv und zeitaufwendig, kann aber bei geschickter Umsetzung attraktive Renditen von 15-25% pro Projekt bringen. Beachte dabei die Grundstückgewinnsteuer beim Verkauf.

Mikro-Apartments: Kleine Wohneinheiten (20-35 m²) in städtischen Lagen sind besonders bei Studenten und jungen Berufstätigen gefragt. Der Kapitalbedarf liegt zwischen CHF 50’000 und CHF 200’000, die Bruttorenditen zwischen 4-6%. Die Bewirtschaftung ist allerdings aufwendiger als bei grösseren Wohnungen.

Was sind indirekte Immobilieninvestitionen?

Immobilienfonds: Kotierte Schweizer Immobilienfonds wie der UBS Swiss Property Fund oder ZKB Immobilienfonds bieten dir Zugang zum Immobilienmarkt bereits ab wenigen tausend Franken. Die Ausschüttungsrenditen liegen zwischen 2,5-3,5%. Der Vorteil: hohe Liquidität und breite Diversifikation über viele Objekte.

Crowdinvesting-Plattformen: Über Plattformen wie Crowdhouse, CROWDLI oder Foxstone kannst du bereits ab CHF 1’000 bis CHF 10’000 in konkrete Immobilienprojekte investieren. Die Renditen liegen zwischen 4,5-6% jährlich, die Laufzeiten meist zwischen 6-10 Jahren. Du wirst dabei Miteigentümer der Liegenschaft.

Immobilien-Aktien und REITs: Aktien von börsenkotierten Immobiliengesellschaften wie PSP Swiss Property oder Swiss Prime Site bieten dir tägliche Handelbarkeit und Dividendenrenditen von 3-4%. Allerdings unterliegen sie stärkeren Kursschwankungen als direkte Immobilieninvestitionen.

Strategie	Mindestkapital	Rendite p.a.	Zeitaufwand	Risiko
Buy-to-Let Eigentumswohnung	CHF 150’000-300’000	2,5-4%	Mittel	Niedrig
Buy-to-Let Mehrfamilienhaus	CHF 500’000-1’500’000	4-6%	Mittel-Hoch	Niedrig-Mittel
Fix & Flip	CHF 200’000-800’000	15-25% pro Projekt	Sehr hoch	Hoch
Mikro-Apartments	CHF 50’000-200’000	4-6%	Hoch	Mittel
Immobilienfonds	CHF 5’000-20’000	2,5-3,5%	Sehr niedrig	Niedrig
Crowdinvesting	CHF 1’000-10’000	4,5-6%	Sehr niedrig	Mittel
Immobilien-Aktien/REITs	CHF 1’000-10’000	3-4%	Sehr niedrig	Mittel-Hoch

Wie viel Eigenkapital brauchst du für eine Renditeliegenschaft?

Als Privatperson musst du für eine Renditeliegenschaft in der Schweiz mindestens 25% des Kaufpreises als Eigenkapital einbringen. In der Praxis finanzieren die meisten Banken Renditeliegenschaften nur zu 60-75% des Verkehrswerts, sodass du oft 25-40% Eigenkapital bereitstellen musst.

Ein wichtiger Unterschied zum Eigenheim: Bei Renditeliegenschaften kannst du keine Gelder aus der 2. und 3. Säule als Eigenkapital verwenden – es sei denn, du bewohnst selbst eine der Wohneinheiten. Das Eigenkapital muss also aus frei verfügbaren Mitteln stammen (Sparkonto, Wertschriften, Erbschaft, etc.).

Bei vielen Banken gilt zusätzlich die Anforderung, dass die Hypothek innerhalb von 10 Jahren auf 65% des Verkehrswerts amortisiert werden muss. Dies erhöht den Kapitalbedarf zusätzlich. Mehr Details zur Eigenkapitalplanung findest du in unserem Artikel über Eigenkapital beim Hauskauf.

Wie berechne ich den Eigenkapitalbedarf für eine Eigentumswohnung?

Kaufpreis Eigentumswohnung: CHF 750’000
Nebenkosten (ca. 3%): CHF 22’500
Gesamtinvestition: CHF 772’500

Eigenkapital bei 25%: CHF 187’500
Hypothek (75%): CHF 562’500

Zusätzlich solltest du einen Liquiditätspuffer von CHF 30’000-50’000 für unvorhergesehene Reparaturen oder Leerstände einplanen.

Wie berechnest du die Tragbarkeit einer Renditeliegenschaft?

Die Tragbarkeit wird bei Renditeliegenschaften anders berechnet als beim Eigenheim. Banken prüfen, ob die Mieteinnahmen alle Kosten decken können. Die Faustregel: Deine Bruttorendite sollte mindestens 5-6% betragen, um die Kosten zu decken und einen positiven Cashflow zu erzielen.

Die kalkulatorischen Kosten setzen sich zusammen aus:

• Hypothekarzinsen: 5% kalkulatorisch (auch wenn die aktuellen Zinsen tiefer sind)
• Amortisation: 1% pro Jahr (bis 65% Belehnungswert erreicht ist)
• Unterhaltskosten: 1% des Immobilienwerts
• Nebenkosten: 0,5-1% (Versicherungen, Verwaltung, etc.)

Wie berechnet man die Tragbarkeitsrechnung für ein Mehrfamilienhaus?

Kaufpreis: CHF 1’500’000
Hypothek (70%): CHF 1’050’000
Eigenkapital (30%): CHF 450’000
Jahresmietertrag: CHF 84’000 (7’000/Monat)

Kalkulatorische Kosten:
Zinsen (5% von CHF 1’050’000): CHF 52’500
Amortisation (1% von CHF 1’050’000): CHF 10’500
Unterhalt (1% von CHF 1’500’000): CHF 15’000
Nebenkosten (0,8% von CHF 1’500’000): CHF 12’000
Total Kosten: CHF 90’000

Cashflow: CHF 84’000 – CHF 90’000 = -CHF 6’000

In diesem Beispiel würde die Bank vermutlich zusätzliches Eigenkapital oder ein höheres nachweisbares Einkommen verlangen, da die Liegenschaft nicht selbsttragend ist. Mehr zur Berechnung der Tragbarkeit erfährst du in unserem Artikel zur Tragbarkeit einer Hypothek.

Mit Immobilien Geld verdienen Schweiz: Welche Einkommensquellen gibt es?

Als Privatanleger kannst du auf verschiedene Arten mit Immobilien Geld verdienen. Die wichtigsten Einnahmequellen sind:

Wie berechne ich Mieteinnahmen (Cashflow) beim Immobilieninvestieren?

Die monatlichen Mieteinnahmen sind die klassische Einkommensquelle. Nach Abzug aller Kosten (Hypothekarzinsen, Unterhalt, Verwaltung, Steuern) bleibt dir der Netto-Cashflow. Bei gut ausgewählten Objekten kannst du mit einem positiven Cashflow von 1-3% des eingesetzten Eigenkapitals rechnen.

Beispiel: Bei CHF 200’000 Eigenkapital und 2% Netto-Cashflow verdienst du CHF 4’000 pro Jahr passiv.

Wie kannst du von Wertsteigerung (Capital Appreciation) profitieren?

Schweizer Immobilien in guten Lagen verzeichnen langfristig eine Wertsteigerung von durchschnittlich 2-4% pro Jahr. Diese Wertsteigerung realisierst du beim Verkauf der Immobilie. Beachte jedoch die Grundstückgewinnsteuer, die je nach Kanton und Haltedauer 20-40% des Gewinns betragen kann.

Welche Renovations- und Wertsteigerungsmassnahmen sind sinnvoll?

Durch gezielte Renovationen (neue Küche, Bad, Energiesanierung) kannst du den Wert deiner Immobilie aktiv steigern und höhere Mieten verlangen. Eine Investition von CHF 50’000 in eine Sanierung kann den Verkehrswert um CHF 80’000-100’000 erhöhen – bei geschickter Planung.

Wie kann ich Steueroptimierung beim Immobilieninvestieren erreichen?

Unterhaltskosten, Hypothekarzinsen und Renovationen kannst du als Privatperson vom steuerbaren Einkommen abziehen. Dies reduziert deine Steuerlast erheblich. Bei einem Grenzsteuersatz von 30% sparst du bei CHF 20’000 abzugsfähigen Kosten CHF 6’000 an Steuern.

Was ist der Leverage-Effekt (Hebelwirkung) beim Immobilieninvestieren?

Durch den Einsatz von Fremdkapital kannst du die Rendite auf dein eingesetztes Eigenkapital vervielfachen. Wenn die Immobilie 5% Rendite erwirtschaftet, aber nur 25% Eigenkapital eingesetzt wurde, erzielst du auf dein Eigenkapital eine deutlich höhere Rendite.

Einnahmequelle	Zeitpunkt	Typische Rendite	Steuerpflicht
Mieteinnahmen (Netto-Cashflow)	Monatlich	1-3% vom Eigenkapital	Ja (Einkommenssteuer)
Wertsteigerung	Bei Verkauf	2-4% pro Jahr	Ja (Grundstückgewinnsteuer)
Renovationsgewinn	Bei Verkauf	50-100% ROI möglich	Ja (Grundstückgewinnsteuer)
Steuerersparnis	Jährlich	Variable	Nein (ist bereits Steuervorteil)

Privatperson oder GmbH: Was lohnt sich beim Immobilienkauf?

Viele Investoren fragen sich, ob sie eine Immobilien-GmbH gründen sollen oder als Privatperson investieren. Die Antwort hängt von deiner Strategie und deinem Portfolio ab.

Welche Vorteile habe ich als Privatperson beim Immobilieninvestieren?

• Einfachere Verwaltung: Keine Buchhaltungspflicht, kein Verwaltungsrat, keine Revisionsstelle
• Tiefere laufende Kosten: Keine GmbH-Verwaltungskosten (CHF 3’000-8’000/Jahr)
• Günstigere Besteuerung bei Verkauf: In monistischen Kantonen (Zürich, Bern, Luzern) unterliegen Immobilienverkäufe nur der Grundstückgewinnsteuer, nicht zusätzlich der Einkommenssteuer
• Flexibilität: Einfacherer Verkauf, keine Kapitalgewinnsteuer bei Share Deal

Was sind die Vorteile einer Immobilien-GmbH?

• Tiefere Gewinnsteuern: Mieteinnahmen werden mit ca. 15% (Gewinnsteuer) statt bis zu 40% (Einkommenssteuer) besteuert
• Haftungsbeschränkung: Dein Privatvermögen ist geschützt
• Reinvestition: Von CHF 100 Mietüberschuss bleiben ca. CHF 85 in der GmbH zur Reinvestition, während als Privatperson nur ca. CHF 60 übrig bleiben
• Nachfolgeplanung: Einfachere Übertragung an Erben durch Aktienübertragung

Was ist die Faustregel für Investitionen in Immobilien als Privatperson?

Für ein einzelnes Objekt lohnt sich die GmbH aufgrund der hohen Verwaltungskosten nicht. Ab 2-3 Renditeliegenschaften oder einem Gesamtwert von CHF 2-3 Millionen kann eine GmbH steuerlich vorteilhaft sein – besonders wenn du die Mietüberschüsse konsequent reinvestierst. Lass dich von einem Steuerberater beraten, um die beste Struktur für deine Situation zu finden.

Wie findest du die richtige Renditeliegenschaft?

Die Auswahl der richtigen Immobilie ist entscheidend für deinen Investitionserfolg. Achte auf folgende Kriterien:

Wie wichtig ist die Lage beim Investieren in Immobilien?

Die Lage ist das wichtigste Kriterium. Prüfe:

• Makrolage: Wirtschaftlich starke Region mit stabiler Nachfrage (Zürich, Basel, Bern, Genferseeregion)
• Mikrolage: ÖV-Anbindung, Einkaufsmöglichkeiten, Schulen, Arbeitsplätze in der Nähe
• Entwicklung: Kommt die Gegend oder geht sie zurück? Neue Infrastrukturprojekte geplant?

Wie erfolgt die Renditeberechnung bei Immobilieninvestitionen?

Berechne Brutto- und Nettorendite genau. Die Bruttorendite sollte mindestens 4-5% betragen, die Nettorendite (nach allen Kosten) idealerweise 2-3%. Nutze unseren Kapitalanlage-Rechner oder lerne mehr über die Renditeberechnung bei Immobilien.

Wie beeinflussen Bausubstanz und Unterhaltskosten meine Immobilieninvestition?

Lass die Immobilie von einem Bausachverständigen prüfen. Achte besonders auf:

• Alter und Zustand von Dach, Fassade, Heizung, Fenster
• Notwendige Sanierungen in den nächsten 5-10 Jahren
• Energieeffizienz (GEAK-Zertifikat)

Unterschätzte Sanierungskosten sind einer der häufigsten Fehler von Anfängern. Kalkuliere immer einen Puffer von 10-20% für unvorhergesehene Kosten ein.

Wie analysiert man das Mieterprofil und das Leerstandsrisiko?

Prüfe die aktuelle Vermietungssituation:

• Sind die Mieten marktüblich oder überhöht?
• Wie lange sind die Mietverträge noch gültig?
• Gibt es einen Mietermix (Familien, Singles, Senioren)?
• Wie hoch ist das Leerstandsrisiko in der Region?

Welche Finanzierungsmöglichkeiten hast du als Privatperson?

Die richtige Finanzierungsstrategie kann den Unterschied zwischen einem profitablen und einem defizitären Investment ausmachen.

Was sind die Unterschiede zwischen Festhypothek und SARON-Hypothek?

Du kannst zwischen Festhypothek und SARON-Hypothek wählen:

• Festhypothek: Planbare Kosten über 3-10 Jahre, aktuell ca. 1,5-2,5% Zins. Ideal für risikoscheue Anleger.
• SARON-Hypothek: Variable Zinsen, aktuell oft günstiger als Festhypotheken, aber mit Zinsrisiko. Ideal wenn du Zinssenkungen erwartest.

Viele erfahrene Investoren setzen auf einen Mix: 60% Festhypothek für Planungssicherheit, 40% SARON für Flexibilität.

Was ist der Unterschied zwischen direkter und indirekter Amortisation?

Bei der direkten Amortisation zahlst du die Hypothek direkt zurück, bei der indirekten zahlst du in die Säule 3a ein. Die indirekte Amortisation bringt dir Steuervorteile, ist aber bei Renditeliegenschaften oft nicht möglich oder sinnvoll.

Wie kann ich bestehende Hypotheken aufstocken?

Besitzt du bereits ein Eigenheim mit hohem Eigenkapital? Dann kannst du deine Hypothek aufstocken und das freigewordene Kapital für eine Renditeliegenschaft nutzen. Dies ist oft günstiger als eine neue Hypothek.

Was ist ein Finanzierungsbeispiel für Immobilieninvestitionen?

Objekt: Eigentumswohnung CHF 600’000
Eigenkapital (25%): CHF 150’000
Hypothek (75%): CHF 450’000

Finanzierungsvariante:
60% Festhypothek 5 Jahre: CHF 270’000 zu 2,0% = CHF 5’400/Jahr
15% SARON-Hypothek: CHF 67’500 zu 1,5% = CHF 1’013/Jahr
Total Zinskosten: CHF 6’413/Jahr (ca. CHF 535/Monat)

Mehr zum Thema Finanzierung findest du in unserem Guide zur besten Finanzierung beim Hauskauf.

Welche Steuern zahlst du als privater Immobilieninvestor?

Als Privatperson musst du verschiedene Steuern auf deine Immobilieninvestitionen zahlen:

Wie wird die Einkommenssteuer auf Mieteinnahmen berechnet?

Netto-Mieteinnahmen (nach Abzug der Unterhaltskosten und Hypothekarzinsen) werden zu deinem übrigen Einkommen addiert und progressiv versteuert. Der Steuersatz liegt je nach Kanton und Einkommen zwischen 20-40%.

Abzugsfähig sind:

• Hypothekarzinsen
• Unterhalts- und Renovationskosten (werterhaltend)
• Verwaltungskosten
• Versicherungsprämien
• Pauschale für Unterhalt (10-20% der Mieteinkünfte)

Was ist der Eigenmietwert und wie beeinflusst er mein Immobilienportfolio?

Wenn du eine Wohnung in deinem Mehrfamilienhaus selbst bewohnst, musst du auf diese einen Eigenmietwert versteuern (60-70% der Marktmiete). Im Gegenzug kannst du aber die Hypothekarzinsen und Unterhaltskosten anteilig abziehen.

Was ist die Vermögenssteuer und wie betrifft sie Immobilieninvestitionen?

Der Steuerwert deiner Immobilie (meist 60-80% des Marktwerts) wird zu deinem steuerbaren Vermögen gezählt und mit 0,1-0,7% (je nach Kanton) besteuert. Hypotheken kannst du vom steuerbaren Vermögen abziehen.

Wie funktioniert die Grundstückgewinnsteuer beim Verkauf?

Verkaufst du deine Immobilie, zahlst du auf den Gewinn die Grundstückgewinnsteuer. Diese variiert stark je nach Kanton und Besitzdauer:

• Kurze Besitzdauer (0-5 Jahre): 30-40% des Gewinns
• Mittlere Besitzdauer (5-15 Jahre): 20-30% des Gewinns
• Lange Besitzdauer (15+ Jahre): 10-20% des Gewinns

Details zur Besteuerung beim Verkauf findest du in unseren Artikeln zu Steuern beim Hausverkauf und zur Grundstückgewinnsteuer.

Welche Fehler solltest du als Anfänger vermeiden?

Lerne aus den Fehlern anderer und vermeide diese häufigen Anfängerfehler beim Immobilieninvestment:

Wie unterschätzt man Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf?

Viele Anfänger kalkulieren nur mit dem Kaufpreis und vergessen die Nebenkosten. Rechne mit mindestens 3-5% für Notar, Grundbuchamt, Handänderungssteuer und eventuelle Maklergebühren. Bei einem Objekt für CHF 800’000 sind das schnell CHF 24’000-40’000.

Warum treffen Käufer emotionale statt rationale Kaufentscheidungen?

Eine schöne Fassade oder ein gepflegter Garten täuschen schnell über versteckte Mängel hinweg. Kaufe nicht emotional, sondern nach den Zahlen: Stimmen Rendite, Lage und Bausubstanz?

Wie vermeide ich eine zu optimistische Renditeberechnung?

Verlasse dich nicht auf die Bruttorendite aus dem Makler-Exposé. Berechne selbst die Nettorendite unter Berücksichtigung von Leerstand (kalkuliere 5% Leerstandskosten), Unterhalt (1-1,5% des Objektwerts), Verwaltung, Steuern und Amortisation.

Wie kann man Sanierungskosten unterschätzen?

Ein professionelles Baugutachten kostet CHF 1’500-3’000, kann dich aber vor einem Fehlkauf bewahren. Alte Heizungen, undichte Dächer oder Feuchtigkeitsschäden kosten schnell CHF 50’000-150’000.

Wie kann ich Klumpenrisiko beim Immobilieninvestieren vermeiden?

Investiere nicht dein gesamtes Vermögen in eine einzige Immobilie. Diversifiziere über mehrere Objekte, Lagen oder ergänze dein Portfolio mit indirekten Anlagen (Fonds, Crowdinvesting).

Wie kalkuliere ich die Finanzierung für Immobilieninvestitionen richtig?

Stelle sicher, dass du auch bei steigenden Zinsen, Leerstand oder unerwarteten Reparaturen zahlungsfähig bleibst. Halte immer eine Liquiditätsreserve von mindestens CHF 30’000-50’000.

Welche steuerlichen Aspekte sollte man beim Immobilieninvestieren beachten?

Kläre vor dem Kauf ab, welche steuerlichen Konsequenzen dein Investment hat. Wertverbessernde Investitionen erhöhen die Grundstückgewinnsteuer, werterhaltende Massnahmen sind sofort abzugsfähig. Ein Steuerberater lohnt sich.

Kann ich auch mit wenig Geld in Immobilien investieren?

Ja, du kannst auch mit kleinerem Budget in den Immobilienmarkt einsteigen. Folgende Strategien eignen sich für Einsteiger mit begrenztem Kapital:

Wie kann ich mit Crowdinvesting ab CHF 1’000 in Immobilien investieren?

Plattformen wie Crowdhouse, CROWDLI oder Foxstone ermöglichen dir Investitionen ab CHF 1’000-10’000. Du wirst Miteigentümer konkreter Objekte und erhältst Mietausschüttungen. Mehr dazu in unserem Artikel In Immobilien investieren mit wenig Geld.

Wie investiere ich in Immobilienfonds ab CHF 5’000?

Kotierte Schweizer Immobilienfonds kannst du bereits mit wenigen tausend Franken kaufen. Sie bieten hohe Diversifikation und Liquidität.

Wie funktionieren Partnerschaften und Syndikate im Immobilieninvestment?

Schliesse dich mit Freunden oder Familie zusammen und kauft gemeinsam eine Immobilie. So kannst du mit weniger Eigenkapital starten und das Risiko teilen.

Welche kleineren Objekte in peripheren Lagen sind für Investitionen geeignet?

In ländlicheren Regionen findest du Eigentumswohnungen bereits ab CHF 200’000-300’000. Bei 25% Eigenkapital sind das CHF 50’000-75’000. Die Renditen können hier höher sein als in Städten, aber auch das Leerstandsrisiko.

Wie startest du dein erstes Immobilieninvestment?

Folge dieser Schritt-für-Schritt-Anleitung für dein erstes Immobilieninvestment als Privatperson:

Wie kläre ich meine finanzielle Situation als Privatperson für Immobilieninvestitionen?

Erstelle eine vollständige Übersicht über dein verfügbares Eigenkapital, dein Einkommen und deine monatlichen Ausgaben. Nutze unseren Guide Wie viel Geld braucht man um ein Haus zu kaufen zur Orientierung.

Wie lege ich eine Investitionsstrategie für Immobilien fest?

Entscheide dich: Buy-to-Let für langfristige Mieteinnahmen? Fix & Flip für kurzfristige Gewinne? Oder indirekte Anlagen für maximale Diversifikation?

Wie bereite ich die Finanzierung im Schritt 3 vor?

Hole dir vorab eine Finanzierungszusage bei 2-3 Banken. So weisst du genau, wie viel du investieren kannst und verhandelst aus einer starken Position. Nutze unsere Checkliste für den Kauf einer Eigentumswohnung.

Wie suche und analysiere ich Objekte für mein Immobilienportfolio?

Nutze Immobilienportale, Makler und dein Netzwerk. Analysiere mindestens 10-20 Objekte, bevor du ein Angebot machst. Berechne für jedes Objekt Brutto- und Nettorendite, prüfe die Lage und kalkuliere alle Kosten.

Wie führe ich Due Diligence durch?

Lass das Objekt von einem Bausachverständigen prüfen. Prüfe Grundbuchauszug, Baubewilligungen, Stockwerkeigentümerreglement, Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen und geplante Sanierungen.

Wie schließe ich Kaufvertrag und Finanzierung ab?

Verhandle den Kaufpreis und lass den Kaufvertrag von einem Anwalt prüfen. Schliesst die Hypothek ab und kläre alle Details zur Übergabe.

Wie kann ich die Verwaltung meines Immobilienportfolios organisieren?

Entscheide, ob du die Verwaltung selbst übernimmst oder an eine Verwaltungsfirma abgibst (ca. 3-5% der Mieteinkünfte). Schliesse Versicherungen ab und richte ein separates Bankkonto für Mietzahlungen ein.

Wie entwickelt sich der Immobilienmarkt für Privatinvestoren in der Schweiz?

Der Schweizer Immobilienmarkt bleibt auch 2026 attraktiv für Privatinvestoren, allerdings mit einigen Herausforderungen:

Warum sind die Preise in Städten so hoch?

Die Kaufpreise in Zürich, Genf und Basel sind auf historischen Höchstständen. Eigentumswohnungen in Zürich kosten im Schnitt CHF 12’000-15’000 pro m². Dies macht den Einstieg für Privatpersonen schwieriger.

Warum sinken die Renditen beim Investieren in Immobilien?

Die Bruttorenditen sind in den letzten Jahren gesunken. Während vor 10 Jahren noch 4-5% Bruttorendite die Norm waren, liegen sie heute oft bei 2,5-3,5%. Nur in peripheren Lagen oder bei Mehrfamilienhäusern sind noch 4-6% erreichbar.

Wie stabilisieren sich steigende Zinsen?

Nach den Zinserhöhungen 2022-2023 haben sich die Hypothekarzinsen 2024-2026 bei 1,5-2,5% stabilisiert. Dies macht Finanzierungen planbarer.

Welche Chancen gibt es in Nischenmärkten für Immobilieninvestitionen?

Mikro-Apartments, Seniorenwohnungen und Serviced Apartments bieten überdurchschnittliche Renditen. Auch Renovationsprojekte in B- und C-Lagen können attraktiv sein.

Warum ist Crowdinvesting zunehmend wichtig?

Indirekte Anlageformen wie Crowdinvesting wachsen stark. 2024 wurden in der Schweiz CHF 117 Millionen über Crowdinvesting-Plattformen investiert – Tendenz steigend.

Lohnt sich Immobilien-Investment als Privatperson noch?

Ja, Immobilien bleiben auch 2026 eine attraktive Anlageklasse – vorausgesetzt du gehst strategisch vor und akzeptierst niedrigere Renditen als noch vor 10 Jahren. Die Kombination aus Mieteinnahmen, Wertsteigerung, Steuervorteilen und Inflationsschutz macht Immobilien zu einem wichtigen Baustein für dein Vermögensportfolio.

Entscheidend ist die richtige Strategie: Als Einsteiger solltest du mit indirekten Anlagen (Fonds, Crowdinvesting) starten oder kleinere Objekte in guten Lagen suchen. Erfahrene Investoren können mit Mehrfamilienhäusern oder Renovationsprojekten höhere Renditen erzielen.

Bedenke: Immobilieninvestment ist ein langfristiges Spiel. Wer kurzfristig hohe Renditen sucht, ist mit anderen Anlageklassen besser bedient. Wer aber Geduld mitbringt, solide kalkuliert und die Finger von spekulativen Käufen lässt, kann mit Immobilien nachhaltig Vermögen aufbauen und passives Einkommen generieren.

Was sind die häufigsten Fragen zum Immobilieninvestment für Privatpersonen?

Wie viel Geld brauche ich, um als Privatperson in Immobilien zu investieren?

Für eine direkte Investition (Kauf einer Eigentumswohnung) benötigst du mindestens CHF 150’000-200’000 Eigenkapital plus eine Liquiditätsreserve. Mit indirekten Anlagen (Fonds, Crowdinvesting) kannst du bereits ab CHF 1’000-5’000 starten.

Kann ich meine Pensionskasse für eine Renditeliegenschaft einsetzen?

Nein, Gelder aus der 2. und 3. Säule können nur für selbstbewohntes Wohneigentum verwendet werden. Bei einer reinen Renditeliegenschaft ist der Vorbezug nicht möglich – ausser du bewohnst selbst eine der Wohnungen.

Wie hoch sind die laufenden Kosten einer Renditeliegenschaft?

Kalkuliere mit 2-3% des Immobilienwerts pro Jahr für Unterhalt, Verwaltung, Versicherungen und Rückstellungen. Bei einem Objekt für CHF 800’000 sind das CHF 16’000-24’000 pro Jahr. Dazu kommen Hypothekarzinsen und Amortisation.

Wie lange dauert es, bis sich eine Immobilieninvestition amortisiert?

Bei einer Nettorendite von 2-3% dauert es 30-50 Jahre, bis sich das eingesetzte Eigenkapital durch Cashflow amortisiert hat. Der echte Wert liegt aber in der Kombination aus Cashflow, Wertsteigerung und Steuervorteilen über die gesamte Haltedauer.

Soll ich lieber eine Eigentumswohnung oder ein Mehrfamilienhaus kaufen?

Als Einsteiger ist eine Eigentumswohnung (CHF 500’000-800’000) einfacher zu managen und finanzieren. Mehrfamilienhäuser bieten höhere Renditen (4-6%) und bessere Diversifikation, erfordern aber mehr Kapital (CHF 1-2 Millionen) und Verwaltungsaufwand.

Welche Rendite kann ich realistisch erwarten?

In städtischen Lagen sind Bruttorenditen von 2,5-4% realistisch, in peripheren Lagen oder bei Mehrfamilienhäusern 4-6%. Die Nettorendite (nach allen Kosten) liegt typischerweise 1-2 Prozentpunkte tiefer. Dazu kommt die Wertsteigerung von durchschnittlich 2-4% pro Jahr.

Wie finde ich einen guten Mieter für meine Renditeliegenschaft?

Nutze professionelle Immobilienportale, prüfe Bonität und Referenzen sorgfältig und verlange eine Lohnbescheinigung. Ein guter Mieter zahlt pünktlich und pflegt die Wohnung. Die Miete sollte maximal 30% des Netto-Einkommens des Mieters betragen.

Was passiert, wenn meine Wohnung leer steht?

Leerstände kosten dich Mieteinnahmen, während die Kosten weiterlaufen. Kalkuliere deshalb immer mit 5% Leerstandskosten in deiner Renditeberechnung. Eine gute Lage und ein fairer Mietzins minimieren das Leerstandsrisiko erheblich.

Muss ich die Verwaltung selbst übernehmen?

Nein, du kannst eine professionelle Hausverwaltung beauftragen (Kosten: 3-5% der Mieteinkünfte). Diese kümmert sich um Mietverträge, Nebenkostenabrechnungen, Reparaturen und Mieterbetreuung. Für Einsteiger oft empfehlenswert.

Welche steuerlichen Abzüge kann ich geltend machen?

Du kannst Hypothekarzinsen, Unterhaltskosten, Renovationen (werterhaltend), Verwaltungskosten und Versicherungen von deinem steuerbaren Einkommen abziehen. Alternativ zur Einzelaufstellung kannst du einen Pauschalabzug von 10-20% der Mieteinkünfte geltend machen.

Wann sollte ich meine Renditeliegenschaft verkaufen?

Ein Verkauf lohnt sich, wenn die Wertsteigerung stagniert, grössere Sanierungen anstehen, das Quartier an Attraktivität verliert oder du das Kapital anderweitig besser einsetzen kannst. Bedenke die Grundstückgewinnsteuer – je länger du hältst, desto tiefer fällt sie aus.