Haus überschreiben: Was sind die Kosten in der Schweiz?

Wenn du dir überlegst, ein Haus zu überschreiben, hast du dich sicher schon gefragt, welche Kosten dabei auf dich zukommen. Oft werden solche Fragen aktuell, wenn das letzte Kind ausgezogen ist und das Haus zu gross erscheint. Oder aber wenn die ersten Enkelkinder da sind und deine Kinder mit ihren eigenen Familien ein Haus mit Garten suchen.

In diesem Artikel erfährst du, welche Kosten anfallen, wenn du ein Haus in der Schweiz überschreibst. Zudem lernst du auch, in welchen Fällen das am meisten Sinn macht.

Das Wichtigste in Kürze: Haus überschreiben Kosten Schweiz

Wenn du darüber nachdenkst, dein Haus in der Schweiz zu überschreiben, gibt es einige wichtige Punkte zu beachten:

• Die Kosten für die Überschreibung variieren je nach Kanton und Art der Übertragung.
• In den meisten Fällen betragen die Kosten zwischen 1% und 4% des geschätzten Wertes.
• Zu den Hauptkosten gehören die Handänderungssteuer, Notariatskosten und Grundbuchgebühren.
• Eine frühzeitige Planung und professionelle Beratung sind dringend zu empfehlen.

Es ist wichtig, dass du dich gründlich informierst und alle Aspekte sorgfältig abwägst, bevor du eine Entscheidung triffst.

Wann sollte man den Kindern das Haus überschreiben?

Es gibt keine Grundregel, wann und ob man ein Haus seinen Kindern überschreiben sollte. Theoretisch kannst du es auch einfach behalten und dann irgendwann vererben.

Gerade viele Seniorinnen und Senioren entscheiden sich zu einem gewissen Zeitpunkt allerdings dazu, ihr Haus den Kindern zu überschreiben.

«Überschreiben» kann auch Verschiedenes bedeuten. So kannst du deinen Kindern das Haus schenken, aber auch verkaufen. Oder du richtest es als einen Erbvorbezug ein. Grundsätzlich heisst «überschreiben» einfach, dass das Haus nachher auf andere Eigentümer lautet. In jedem Fall müssen gewisse Voraussetzungen gegeben sein.

Beachte allerdings, dass die 10-Jahresfrist ein Irrtum ist. So meinen viele, dass die Behörden nach 10 Jahren nicht mehr auf das übertragene Vermögen zugreifen können. Das stimmt leider nicht, dazu kommen wir gleich.

Voraussetzungen für eine Überschreibung

Bevor du dein Haus überschreibst, solltest du sicherstellen, dass alle Beteiligten damit einverstanden sind. Dazu gehören nicht nur sämtliche Kinder, sondern auch Ehegatten oder Lebenspartner.

Wenn beispielsweise nur ein Kind das Haus für die eigene Familie übernimmt, muss geklärt werden, wie das für die anderen Kinder ausgeglichen wird. Bei einem Erbvorbezug ist das Pflicht, bei einer Schenkung werden damit einfach Konflikte vorgebeugt.

Weiterhin solltest du beachten, dass die übernehmenden Kinder über ausreichend finanzielle Mittel verfügen, um die Hypothekarkosten und Nebenkosten tragen zu können.

Zudem solltest du dir auch Gedanken über die zukünftige Wohnsituation machen. Willst du nämlich weiterhin im Haus wohnen bleiben, solltest du ein Wohnrecht vereinbaren.

Was kostet es das Haus zu überschreiben?

Wenn alle Voraussetzungen gegeben sind und du dich entschieden hast, das Haus an deine Kinder zu überschreiben, dann stellt sich als Nächstes die Frage mit den Kosten.

In den meisten Fällen kommen 5 Arten von Kosten auf euch zu:

Handänderungssteuer

Die Handänderungssteuer variiert je nach Kanton, typischerweise zwischen 1% und 3% des Kaufpreises. Meistens muss sie von der übernehmenden Partei (Käufer oder Beschenkte) bezahlt werden, in gewissen Kantonen wird sie auch hälftig geteilt.

Zum Beispiel beträgt der Steuersatz im Kanton Basel-Stadt 3%, was bei einem Kaufpreis von 1’000’000 Franken eine Steuer von 30’000 Franken ergibt. Wenn die Immobilie allerdings selbst bewohnt wird, reduziert sich der Satz auf 1,5%. Und wenn die Immobilie während mindestens 6 Jahren selbst bewohnt wird, entfällt die Steuer ganz.

Diese Steuer muss grundsätzlich immer bezahlt werden, wenn eine Immobilie auf neue Eigentümer übergeht, also auch bei einem Erbvorbezug.

Notariatskosten

Wenn du ein Haus überschreibst, muss das notariell beurkundet werden. Das kann der Kaufvertrag, aber auch eine Schenkungsvereinbarung oder den Erbvorbezug sein.

Die Notariatskosten sind abhängig vom Kaufpreis und Kanton und liegen meist zwischen 0,1% und 1% des Kaufpreises.

Grundbuchgebühren

Die Grundbuchgebühren fallen für die Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch an und betragen je nach Kanton zwischen 0,1% und 0,5% des Kaufpreises. Teilweise werden diese Gebühren nach Aufwand berechnet.

Schuldbriefgebühren

Die Schuldbriefgebühren fallen an, wenn eine neue Hypothek aufgenommen wird, und betragen meist 0,1% bis 0,2% der Hypothekarsumme. Diese Gebühren können je nach Kanton variieren.

Grundstückgewinnsteuer

Die Grundstückgewinnsteuer fällt bei einer Wertsteigerung der Immobilie an und wird vom Verkäufer oder der übertragenden Person bezahlt. Die Höhe ist kantonal geregelt und hängt in der Regel davon ab, wie lange die Immobilie in deinem Besitz war.

Bei Übertragungen innerhalb der Familie kann die Steuer oft aufgeschoben werden. Das heisst, deine Kinder müssten diese erst bezahlen, wenn sie das Haus später einmal mit Gewinn verkaufen.

In unserem Artikel über die Gewinnsteuer beim Hausverkauf in der Schweiz findest du eine Liste mit allen Prozentsätzen.

Fazit

Die Kosten für die Überschreibung eines Hauses in der Schweiz setzen sich hauptächlich aus der Handänderungssteuer, den Notariatskosten, den Grundbuchgebühren und den Schuldbriefgebühren zusammen. Die Grundstückgewinnsteuer kann bei einer Schenkung oder einem Erbvorbezug aufgeschoben werden.

Wie hoch die Kosten schlussendlich bei der Übertragung sind, ist in jedem Kanton unterschiedlich. Insgesamt ist es in den meisten Fällen aber ca. zwischen 1% und 4% des Verkehrswertes oder Verkaufspreises.

In jedem Fall solltest du die Kosten und Details der Übertragung zuerst mit einem Steuerexperten oder einer Anwältin besprechen. Je nachdem kann ein Verkauf zu einem Familienpreis mehr Sinn machen als ein Erbvorbezug oder eine Schenkung.

FAQ

Haus auf Kinder überschreiben bei einem Pflegefall?

Bei einem Pflegefall wird sämtliches Vermögen für die Bezahlung der Heimkosten verwendet. Dazu gehören auch Immobilien. Um dies zu verhindern, möchten viele Eltern das Haus an ihre Kinder überschreiben.

Diese Rechnung geht jedoch leider selten auf. Denn das wird als Vermögensverzicht eingestuft und demnach so behandelt, als ob die Eltern nach wie vor über das Vermögen verfügen würden.

Wenn das Haus jedoch bis zu Pflegefall von den Eltern selbst bewohnt wird, wird dies nicht zum Vermögen hinzugerechnet. Zudem besteht bereits ein Anspruch auf Ergänzungsleistungen, wenn das übrige Vermögen unter CHF 100’000 fällt.

Haus an Kinder überschreiben, was ist die 10-Jahresfrist?

Die weit verbreitete 10-Jahresfrist ist ein Irrtum, der sich nach wie vor hartnäckig hält. So denken viele, dass sie in einem Pflegefall Ergänzungsleistungen erhalten und die Behörden nach 10 Jahren nicht mehr auf das Vermögen zugreifen können.

Daher überschreiben viele das Haus frühzeitig an ihre Kinder, damit sie für die Pflegekosten Ergänzungsleistungen erhalten können. Bei einer Schenkung oder einem Erbvorbezug werden jedoch nur CHF 10’000 pro Jahr abgezogen. Der Rest wird so behandelt, als ob das Vermögen nach wie vor den Eltern gehören würde.

Haus auf Kinder überschreiben, was sind die Nachteile?

Wie soeben beschrieben, kann es in einem Pflegefall dazu kommen, dass das überschriebene Haus weiterhin als Vermögen den Eltern angerechnet wird. In diesem Fall müssten deine Kinder für die Pflegekosten aufkommen oder möglicherweise bezahlte Ergänzungsleistungen zurückbezahlen.

Ein weiterer möglicher Nachteil sind familiäre Konflikte, wenn das Haus nur an ein Kind überschrieben worden ist. Dies muss im Erbfall ausgeglichen werden, kann aber zu Unstimmigkeiten führen.

Zudem solltest du unbedingt eine Nutzniessung oder ein Wohnrecht eintragen lassen, wenn du das Haus weiterhin selbst bewohnen willst. Ansonsten verlierst du komplett die Verfügungsgewalt darüber, was im Falle eines Streits sehr unangenehm werden kann.

Haus auf Ehefrau überschreiben, was ist zu beachten?

Wenn du dein Haus auf deine Ehefrau überschreiben willst, gilt im Prinzip das Gleiche wie bei einer Überschreibung auf die Kinder. Meistens lautet das Haus bei Ehepartnern auf beide Ehegatten. Wenn dieses dann nur noch auf deine Ehefrau (oder umgekehrt nur noch auf den Ehemann) lauten soll, muss sie allerdings auch die Hypothekarkosten alleine tragen können.

Oft wird auch diese Übertragung aus den oben genannten Überlegungen für einen Pflegefall angestrebt. Da ein selbst bewohntes Eigenheim allerdings nicht als Vermögen für die Pflegekosten verwendet werden darf, fährst du damit meistens besser.