Nebenkosten Hauskauf, was fällt an?
Welche Nebenkosten fallen beim Hauskauf in der Schweiz an?
Wenn du auf der Suche nach einem neuen Eigenheim bist, fragst du dich wahrscheinlich, mit welchen Kaufnebenkosten du rechnen musst. Denn neben dem eigentlichen Kaufpreis kommen einige weitere Kosten auf dich zu, die du ebenfalls einkalkulieren musst.
In diesem Beitrag zeigen wir dir, welche Nebenkosten beim Hauskauf anfallen und wie viel Kapital du dafür zur Seite legen solltest.
Nebenkosten Hauskauf, womit muss ich rechnen?
Wenn du in der Schweiz ein Haus kaufst, kommen zu dem eigentlichen Kaufpreis noch verschiedene Nebenkosten hinzu, die du nicht unterschätzen solltest. Diese Kaufnebenkosten können nicht über die Hypothek finanziert werden, sondern müssen aus deinem Eigenkapital kommen. Als Faustregel solltest du mit Nebenkosten von rund 5% des Kaufpreises rechnen.
Die Nebenkosten setzen sich aus verschiedenen Komponenten zusammen, die je nach Kanton und Gemeinde unterschiedlich hoch ausfallen können. Im Folgenden betrachten wir die wichtigsten Kostenpositionen im Detail: die Notariatskosten, die Handänderungssteuer, die Grundbuchgebühren und die Schuldbriefabgaben. Der Verkäufer muss zudem die Grundstückgewinnsteuer bezahlen.
Notariatskosten
Der Kaufvertrag muss in der Schweiz notariell beurkundet werden. Für diese Dienstleistung fallen Kosten an. Die Höhe dieser variiert je nach Kanton und beträgt in der Regel zwischen 0,1% und 1% des Kaufpreises. Bei einem Hauskauf für CHF 1’000’000 musst du also mit Notariatskosten zwischen CHF 1’000 und CHF 10’000 rechnen.
Je nach Kanton sind Notare entweder im Amtsnotariat oder im freien Notariat tätig. Beim Amtsnotariat werden die Tarife vom Kanton festgelegt, so zum Beispiel im Kanton Zürich. Gilt das freie Notariat, so kann der Notar seinen Tarif selbst festlegen, so beispielsweise im Kanton Basel-Stadt.
Weitere Details und einen Notarkostenrechner findest du in unserem Beitrag über die Notarkosten beim Hauskauf in der Schweiz.
Handänderungssteuer
Die Handänderungssteuer ist eine kantonale Steuer, die beim Eigentumsübergang einer Immobilie erhoben wird. Die Höhe dieser Steuer schwankt je nach Kanton zwischen 1% und 3% des Kaufpreises. Bei einem Kaufpreis von CHF 1’000’000 musst du also mit einer Handänderungssteuer zwischen CHF 10’000 und CHF 30’000 rechnen.
Beachte, dass einige Kantone wie Zürich und Schwyz keine Handänderungssteuer erheben. In anderen Kantonen kann die Steuer zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt.
In gewissen Kantonen gilt zudem eine Reduktion bei Selbstbewohnung. Zudem kannst du diese Steuer in diesem Fall auch aufschieben, wenn du die Immobilie für eine gewisse Dauer ausschliesslich selbst bewohnst. Im Kanton Basel-Stadt beträgt die Handänderungssteuer z.B. 3 %. Wenn du dein Eigenheim aber selbst bewohnst, beträgt die Steuer nur 1.5% und du kannst sie um 5 Jahre aufschieben, danach entfällt sie, wenn du die Immobilie in dieser Zeit nicht vermietet hast.
Grundbuchgebühren
Die Grundbuchgebühren fallen für die Eintragung des Eigentumsübergangs im Grundbuch an. Diese Gebühren betragen typischerweise zwischen 0,1 und 0,3 Prozent des Kaufpreises und variieren ebenfalls je nach Kanton. Im Kanton Bern werden diese Kosten beispielsweise nach Aufwand berechnet und betragen ca. CHF 800. In anderen Kantonen musst du bei einem Hauskauf für CHF 1’000’000 generell mit Grundbuchgebühren zwischen CHF 1’000 und CHF 3’000 rechnen.
Die Grundbuchgebühren werden in der Regel je zur Hälfte vom Käufer und Verkäufer getragen. Kostet die Immobilie also CHF 1’000’000 musst du als Käuferin nur CHF 500 bis CHF 1’500 bezahlen.
Schuldbriefabgaben
Wenn du für den Hauskauf eine Hypothek aufnimmst, fallen zusätzlich Kosten für die Errichtung oder Anpassung von Schuldbriefen an. Diese Gebühren liegen meist zwischen 0.1% und 0.3% der Hypothekarsumme (nicht des Kaufpreises). Bei einer Hypothek von CHF 800’000 musst du also mit Schuldbriefkosten zwischen CHF 800 und CHF 1’600 rechnen.
Da du beim Immobilienkauf alleine die Hypothek aufnimmst, musst du auch diese Abgaben komplett tragen.
Wie hoch sind die Nebenkosten beim Hauskauf?
Die gesamten Nebenkosten beim Hauskauf in der Schweiz betragen in der Regel bis zu 5% des Kaufpreises. Diese Kosten setzen sich aus verschiedenen Komponenten zusammen, wobei die Handänderungssteuer oft den grössten Posten ausmacht.
Wenn du die Immobilie aber selbst bewohnst, wird sie in vielen Kantonen reduziert und du kannst sie je nachdem sogar aufschieben oder von der Steuer befreit werden. Im Kanton Obwalden entfällt die Handänderungssteuer z.B., wenn nach dem Verkauf einer Immobilie mit dem Erlös ein neues Eigenheim gekauft und ausschliesslich selbst bewohnt wird.
In den Kantonen Uri, Schwyz, Zürich, Glarus, Zug und Schaffhausen fällt dagegen gar keine Steuer für die Handänderung an.
Insgesamt solltest du bei einer Immobilie im Wert von CHF 1’000’000 also mit Nebenkosten von rund CHF 50’000 rechnen. Wenn sich die effektiven Kosten als tiefer herausstellen, kannst du diese für die laufenden Nebenkosten der Immobilie verwenden.
Welche laufenden Nebenkosten gibt es bei einem Haus?
Nicht nur beim Hauskauf, sondern auch danach fallen bei einer Immobilie Unterhalts- und Nebenkosten an. Die laufenden Nebenkosten eines Hauses setzen sich aus verschiedenen Positionen zusammen. Dazu gehören:
- Heizung und Warmwasser
- Wasser und Abwasser
- Strom
- Versicherungen
- Gebühren für Kehricht und Kanalisation
- Grundsteuern (je nach Kanton)
Als Faustregel solltest du mit jährlichen Nebenkosten von etwa 1% bis 1,5% des Hauswertes rechnen.
Zusätzlich solltest du Rückstellungen für Reparaturen und Renovationen einplanen. Experten empfehlen, jährlich etwa 1% des Gebäudewerts für solche Arbeiten zurückzulegen. Bei einem Hauswert von CHF 1’000’000 bedeutet das jährliche Rückstellungen von CHF 10’000.
Hier findest du mehr zu den laufenden Nebenkosten eines Hauses.
Fazit
Die Nebenkosten beim Hauskauf in der Schweiz sind ein wichtiger Kostenfaktor, den du bei deiner Finanzplanung unbedingt berücksichtigen musst. Sie können einen erheblichen Teil der Gesamtinvestition ausmachen und müssen aus Eigenkapital finanziert werden. Am besten informierst du dich direkt beim kantonalen Grundbuch- und Steueramt über die Höhe der entsprechenden Kosten.
Wenn du mit 5% Kaufnebenkosten rechnest, bist du auf jeden Fall auf der sicheren Seite. In den meisten Fällen wirst du effektiv weniger bezahlen müssen. Dann kannst du das übrig gebliebene Kapital aber trotzdem weiter verwenden.
Denn neben den einmaligen Nebenkosten beim Kauf solltest du auch die laufenden Nebenkosten nicht unterschätzen. Eine realistische Einschätzung dieser Kosten hilft dir, langfristig eine solide Finanzierung sicherzustellen und böse Überraschungen zu vermeiden.
FAQ
Wie hoch sind Kaufnebenkosten in der Schweiz?
Die Kaufnebenkosten in der Schweiz betragen typischerweise zwischen 4% und 6% des Kaufpreises. Bei einem Haus für CHF 1’000’000 musst du also mit zusätzlichen Kosten zwischen CHF 40’000 und CHF 60’000 rechnen. Diese Kosten setzen sich aus Notariatskosten, Handänderungssteuer, Grundbuchgebühren und weiteren Abgaben zusammen.
Die genaue Höhe der Kaufnebenkosten variiert je nach Kanton und Gemeinde. In einigen Kantonen fallen bestimmte Gebühren niedriger aus oder entfallen ganz, während sie in anderen höher sein können.
Wie viel Nebenkosten zahlt man für ein Haus?
Die laufenden Nebenkosten für ein Haus betragen in der Regel zwischen 1% und 1,5% des Immobilienwerts pro Jahr. Bei einem Haus im Wert von CHF 1’000’000 musst du also mit jährlichen Nebenkosten zwischen CHF 10’000 und CHF 15’000 rechnen, was monatlich etwa CHF 830 bis CHF 1’250 entspricht.
Diese Kosten können je nach Grösse des Hauses, Alter der Installationen und persönlichem Verbrauchsverhalten stark variieren. Es ist ratsam, einen finanziellen Puffer einzuplanen und die Kosten regelmässig zu überprüfen.
Was kostet ein Haus im Unterhalt in der Schweiz?
Während die Nebenkosten für den laufenden Betrieb der Immobilie sorgen, sind die Unterhaltskosten für die Instandhaltung und Reparaturen zuständig.
Für den Unterhalt eines Hauses solltest du jährlich etwa 1% des Gebäudewerts einplanen. Das bedeutet bei einem Hauswert von CHF 1’000’000 jährliche Unterhaltskosten rund CHF 10’000. Diese Kosten umfassen sowohl regelmässige Wartungsarbeiten als auch Rücklagen für grössere Renovationen.
Die tatsächlichen Unterhaltskosten können je nach Alter und Zustand des Hauses stark schwanken. Bei einem Neubau fallen in den ersten Jahren meist weniger Kosten an, während bei älteren Häusern der Unterhaltsbedarf oft höher ist. Zusätzlich zu den regulären Unterhaltskosten solltest du auch einen Notfallfonds für unerwartete Reparaturen einplanen.