Was ist eine Festhypothek? Einfach erklärt

Was ist eine Festhypothek?

Eine Festhypothek ist eine Form der Immobilienfinanzierung, bei der der Zinssatz für eine festgelegte Laufzeit fixiert wird. Wenn du dich für eine Festhypothek entscheidest, weisst du genau, wie hoch deine Zinszahlungen während der gesamten Laufzeit sein werden. Diese Laufzeiten können in der Schweiz zwischen 2 und 15 Jahren betragen, wobei 5- und 10-jährige Festhypotheken besonders beliebt sind.

Der Hauptvorteil einer Festhypothek liegt in der Planungssicherheit, die sie dir bietet. Du bist vor Zinserhöhungen geschützt und kannst deine monatlichen Zahlungen genau kalkulieren. Dies kann besonders attraktiv sein, wenn du ein festes Budget hast oder wenn du erwartest, dass die Zinsen in Zukunft steigen werden.

Wie funktioniert eine Festhypothek?

Bei einer Festhypothek vereinbarst du mit der Bank einen festen Zinssatz für eine bestimmte Laufzeit. Während dieser Zeit bleibt der Zinssatz unverändert, unabhängig davon, wie sich die Marktzinsen entwickeln. Am Ende der Laufzeit hast du die Möglichkeit, die Hypothek zu erneuern, sie in eine andere Hypothekarform umzuwandeln oder sie vollständig zurückzuzahlen.

Die Höhe des Zinssatzes hängt von verschiedenen Faktoren ab, darunter die gewählte Laufzeit, deine Bonität und die allgemeine Marktlage. In der Regel gilt: Je länger die Laufzeit, desto höher der Zinssatz. Dies liegt daran, dass die Bank ein höheres Risiko eingeht, wenn sie sich für einen längeren Zeitraum auf einen festen Zinssatz festlegt.

Voraussetzungen für eine Festhypothek

Um eine Festhypothek zu erhalten, musst du bestimmte Voraussetzungen erfüllen. Wie bei anderen Hypothekenformen benötigst du in der Regel mindestens 20% Eigenkapital. Davon müssen mindestens 10% aus «echtem» Eigenkapital stammen, also aus Ersparnissen oder anderen liquiden Mitteln. Die restlichen 10% können aus Mitteln der 2. oder 3. Säule (Pensionskasse oder Säule 3a) kommen.

Zudem prüft die Bank deine Kreditwürdigkeit und die Tragbarkeit der Hypothek. Als Faustregel gilt, dass die Wohnkosten (Hypothekarzinsen, Amortisation und Nebenkosten) nicht mehr als ein Drittel deines Bruttoeinkommens betragen sollten. Banken berechnen die Tragbarkeit oft mit einem kalkulatorischen Zinssatz von 4-5%, auch wenn die tatsächlichen Zinsen niedriger sind.

Amortisation

Die Amortisation, also die Rückzahlung des Hypothekarkredits, hängt von der Art der Hypothek ab. In der Schweiz ist es üblich, dass die erste Hypothek (bis zu 65% des Immobilienwerts) nicht amortisiert werden muss. Die zweite Hypothek hingegen, die den Bereich zwischen 65% und 80% des Verkehrswerts abdeckt, muss innerhalb von 15 Jahren oder bis zum Erreichen des Rentenalters auf die 65%-Grenze zurückgeführt werden.

Bei einer Festhypothek kannst du zwischen direkter und indirekter Amortisation wählen. Bei der direkten Amortisation zahlst du regelmässig einen Teil des Kredits zurück. Bei der indirekten Amortisation sparst du den Betrag in einem Säule 3a-Konto an und zahlst die Hypothek am Ende der Laufzeit zurück. Die indirekte Amortisation kann steuerliche Vorteile bieten.

Kann man eine Festhypothek verlängern?

Ja, eine Festhypothek kann in der Regel verlängert werden. Wenn das Ende der Laufzeit näher rückt, bietet dir die Bank normalerweise die Möglichkeit, die Hypothek zu erneuern. Du kannst dann entscheiden, ob du die Festhypothek zu den aktuellen Konditionen verlängern möchtest oder ob du auf eine andere Hypothekarform wechseln willst.

Es ist ratsam, sich frühzeitig, etwa 6 bis 12 Monate vor Ablauf der Festhypothek, mit der Verlängerung zu beschäftigen. So hast du genug Zeit, verschiedene Angebote zu vergleichen und die für dich beste Option zu wählen. Beachte, dass die Zinssätze bei einer Verlängerung höher oder niedriger sein können als bei deiner ursprünglichen Festhypothek, je nachdem, wie sich die Marktzinsen entwickelt haben.

Beispiel Belehnung 80%

Nehmen wir an, du möchtest eine Immobilie im Wert von CHF 1’000’000 kaufen und hast CHF 200’000 Eigenkapital. Die Belehnung beträgt also 80% oder CHF 800’000. In diesem Fall könnte die Hypothek wie folgt strukturiert sein:

1. Hypothek: 65% des Immobilienwerts = CHF 650’000
2. Hypothek: 15% des Immobilienwerts = CHF 150’000

Die erste Hypothek von CHF 650’000 könntest du als Festhypothek abschliessen, z.B. für 10 Jahre mit einem festen Zinssatz. Die zweite Hypothek von CHF 150’000 müsstest du innerhalb von 15 Jahren amortisieren, was einer jährlichen Amortisation von CHF 10’000 entspricht.

Mehr dazu erfährst du in unserem Artikel zur 1. und 2. Hypothek.

Vorteile einer Festhypothek

Der Hauptvorteil einer Festhypothek ist die Planungssicherheit. Du weisst genau, wie hoch deine Zinszahlungen über die gesamte Laufzeit sein werden, was dir eine genaue Budgetplanung ermöglicht. Dies kann besonders in Zeiten von Zinsvolatilität oder wenn du ein festes Einkommen hast, sehr beruhigend sein.

Zudem bietet eine Festhypothek Schutz vor steigenden Zinsen. Wenn du erwartest, dass die Zinsen in Zukunft steigen werden, kannst du dir mit einer Festhypothek die aktuell günstigen Konditionen für einen längeren Zeitraum sichern. Dies kann über die Laufzeit der Hypothek zu erheblichen Einsparungen führen.

Nachteile einer Festhypothek

Der Hauptnachteil einer Festhypothek ist die fehlende Flexibilität. Wenn die Marktzinsen während der Laufzeit deiner Festhypothek sinken, kannst du nicht von diesen günstigeren Konditionen profitieren. Du bist an den vereinbarten Zinssatz gebunden, auch wenn dieser mittlerweile über dem Marktniveau liegt.

Ein weiterer Nachteil ist die mögliche Vorfälligkeitsentschädigung. Wenn du die Festhypothek vor Ablauf der vereinbarten Laufzeit zurückzahlen möchtest, etwa weil du die Immobilie verkaufst oder umfinanzieren willst, kann die Bank eine Entschädigung verlangen. Diese kann je nach Restlaufzeit und Zinsdifferenz erheblich sein.

Fazit

Eine Festhypothek kann eine ausgezeichnete Wahl sein, wenn du Wert auf Planungssicherheit legst und dich gegen steigende Zinsen absichern möchtest. Sie eignet sich besonders gut für Hausbesitzer, die ein festes Budget haben und die Gewissheit schätzen, genau zu wissen, wie hoch ihre monatlichen Zahlungen sein werden.

Allerdings solltest du die mangelnde Flexibilität und die möglichen Kosten bei vorzeitiger Rückzahlung berücksichtigen. Es kann sinnvoll sein, deine Hypothek zu staffeln und einen Teil als Festhypothek und einen anderen Teil als variable oder Saron-Hypothek abzuschliessen. So kannst du die Vorteile verschiedener Hypothekarmodelle nutzen und dein Zinsrisiko streuen.

FAQ

Was ist besser, Festhypothek oder Saron?

Die Wahl zwischen einer Festhypothek und einer Saron-Hypothek hängt von deiner individuellen Situation und Risikobereitschaft ab. Eine Festhypothek bietet Planungssicherheit und schützt dich vor steigenden Zinsen. Eine Saron-Hypothek hingegen ermöglicht es dir, von niedrigen Marktzinsen zu profitieren, bringt aber auch das Risiko von Zinserhöhungen mit sich.

In Zeiten niedriger Zinsen kann eine Saron-Hypothek attraktiv sein, da sie oft günstigere Konditionen bietet. Wenn du jedoch Wert auf stabile, vorhersehbare Kosten legst und das Risiko von Zinserhöhungen vermeiden möchtest, könnte eine Festhypothek die bessere Wahl sein. Oft ist eine Kombination beider Modelle sinnvoll, um die Vorteile zu nutzen und Risiken zu streuen.

Was kostet eine 5-jährige Hypothek?

Die Kosten für eine 5-jährige Festhypothek variieren je nach Bank, deiner persönlichen Situation und den aktuellen Marktbedingungen. Zum Zeitpunkt der Erstellung dieses Artikels (2024) liegen die Zinssätze für 5-jährige Festhypotheken bei vielen Schweizer Banken zwischen 2,3% und 3,0% pro Jahr.

Bei einem Hypothekarbetrag von CHF 500’000 würde das bedeuten, dass du jährlich zwischen CHF 11’500 und CHF 15’000 an Zinsen zahlst. Beachte, dass dies nur die Zinskosten sind und die Amortisation noch hinzukommt. Es ist ratsam, Angebote verschiedener Banken zu vergleichen und auch andere Laufzeiten in Betracht zu ziehen, um die für dich beste Option zu finden.

Welche Arten von Hypotheken gibt es?

In der Schweiz gibt es verschiedene Arten von Hypotheken, die sich in ihrer Zinsstruktur und Laufzeit unterscheiden. Die häufigsten Hypothekenarten sind:

1. Festhypothek: Fester Zinssatz für eine bestimmte Laufzeit.
2. Variable Hypothek: Der Zinssatz kann sich jederzeit ändern.
3. Saron-Hypothek: Der Zinssatz orientiert sich am Swiss Average Rate Overnight (Saron).
4. Libor-Hypothek: Wurde durch die Saron-Hypothek ersetzt.
5. Geldmarkt-Hypothek: Kurzfristige Hypothek mit regelmässiger Zinsanpassung.

Zudem gibt es Mischformen und spezielle Hypothekenmodelle wie die Tragbarkeits- oder die Generationenhypothek. Die Wahl der richtigen Hypothekenart hängt von deiner individuellen finanziellen Situation, deiner Risikobereitschaft und deinen langfristigen Zielen ab.