Du stehst vor einer wichtigen finanziellen Entscheidung: dem Kauf einer Immobilie oder der Umfinanzierung deiner bestehenden Hypothek. Dabei bist du sicher schon über den Begriff «Saron-Hypothek» gestolpert. Aber was genau verbirgt sich dahinter? In diesem ausführlichen Artikel erfährst du alles, was du über diese spezielle Form der Hypothekenfinanzierung wissen musst. Von den Grundlagen über Vor- und Nachteile bis hin zu konkreten Berechnungsbeispielen – wir beleuchten alle Aspekte, damit du eine fundierte Entscheidung treffen kannst.

Was ist eine Saron-Hypothek?

Eine Saron-Hypothek ist eine Form der Hypothekenfinanzierung, bei der der Zinssatz an den Saron (Swiss Average Rate Overnight) gekoppelt ist. Der Saron ist nicht einfach nur irgendein Zinssatz, sondern der wichtigste Referenzzinssatz für den Schweizer Geldmarkt. Er spiegelt den Durchschnitt der Zinssätze wider, zu denen Banken sich gegenseitig über Nacht Geld leihen.

Die Besonderheit der Saron-Hypothek liegt in ihrer Flexibilität: Anders als bei einer Festhypothek, bei der der Zinssatz für die gesamte Laufzeit festgelegt ist, passt sich der Zinssatz einer Saron-Hypothek regelmässig an die aktuellen Marktbedingungen an. Das bedeutet, dass du als Kreditnehmer unmittelbar von sinkenden Zinsen profitierst – aber natürlich auch das Risiko steigender Zinsen trägst.

Die Saron-Hypothek ist besonders seit der Ablösung des Libor (London Interbank Offered Rate) durch den Saron im Jahr 2020 in den Fokus gerückt. Sie bietet eine transparente und marktnahe Alternative zu traditionellen Hypothekenmodellen und hat sich schnell als beliebte Option für Hausbesitzer und Immobilienkäufer etabliert.

Wie wird der Saron berechnet?

Der Saron ist nicht einfach eine willkürliche Zahl, sondern das Ergebnis einer komplexen Berechnung, die täglich von der SIX Swiss Exchange durchgeführt wird. Dabei fliessen reale Transaktionen und verbindliche Quotierungen aus dem Schweizer Geldmarkt ein.

Konkret läuft die Berechnung so ab:

1. Während des Handelstages sammelt die SIX Swiss Exchange Daten zu Transaktionen und Quotierungen im Overnight-Bereich des besicherten Geldmarkts in Schweizer Franken.
2. Am Ende des Handelstages werden diese Daten bereinigt und gewichtet.
3. Der Saron wird als volumengewichteter Durchschnittssatz berechnet und auf drei Dezimalstellen gerundet.

Der so ermittelte Saron wird täglich um 18:00 Uhr Schweizer Zeit veröffentlicht und gilt für den vergangenen Handelstag. Diese tägliche Aktualisierung macht den Saron zu einem sehr aktuellen und marktnahen Indikator für die Zinssituation im Schweizer Geldmarkt.

Die Verwendung des Saron als Referenzzinssatz bietet mehrere Vorteile:

• Transparenz: Die Berechnungsmethode ist öffentlich und nachvollziehbar.
• Marktrelevanz: Der Saron basiert auf tatsächlichen Transaktionen und spiegelt so die reale Marktsituation wider.
• Manipulationsresistenz: Durch die breite Datenbasis und die automatisierte Berechnung ist der Saron weniger anfällig für Manipulationen als sein Vorgänger, der Libor.

Für dich als potenziellen Hypothekarnehmer bedeutet das: Du kannst darauf vertrauen, dass der Zinssatz deiner Saron-Hypothek auf einer soliden und fairen Grundlage basiert.

Wie setzt sich der Zinssatz einer Saron-Hypothek zusammen?

Der Zinssatz, den du für deine Saron-Hypothek zahlst, ist nicht einfach der reine Saron-Satz. Er setzt sich aus zwei Komponenten zusammen:

1. Dem Saron-Satz: Dies ist der variable Teil, der sich je nach Marktlage ändert.
2. Der Marge: Dies ist ein fester Aufschlag, den die Bank festlegt.

Die Formel für deinen Hypothekarzins lautet also: Hypothekarzins = Saron + Marge

Die Marge, die die Bank auf den Saron aufschlägt, hängt von verschiedenen Faktoren ab:

• Deiner Bonität: Je besser deine Kreditwürdigkeit, desto niedriger kann die Marge ausfallen.
• Der Belehnungshöhe: Je mehr Eigenkapital du einbringst, desto geringer ist das Risiko für die Bank und desto günstiger kann die Marge sein.
• Der allgemeinen Geschäftspolitik der Bank: Einige Banken kalkulieren generell mit höheren Margen als andere.

Typischerweise bewegt sich die Marge zwischen 0,8% und 1,3%. In Ausnahmefällen kann sie auch darunter oder darüber liegen.

Hier ein konkretes Beispiel:

• Aktueller Saron: 0,5%
• Marge der Bank: 0,9%
• Resultierender Hypothekarzins: 1,4%

Wichtig zu verstehen ist, dass sich nur der Saron-Teil des Zinssatzes ändert, während die Marge für die vereinbarte Laufzeit der Hypothek konstant bleibt. Wenn also der Saron auf 0,7% steigt, würde sich dein Hypothekarzins in diesem Beispiel auf 1,6% erhöhen (0,7% + 0,9%).

Diese Zusammensetzung des Zinssatzes macht die Saron-Hypothek zu einem transparenten Produkt: Du kannst jederzeit nachvollziehen, wie sich dein Zinssatz zusammensetzt und wie Veränderungen am Geldmarkt sich auf deine Hypothekenkosten auswirken.

Wie oft wird der Zinssatz angepasst?

Die Häufigkeit der Zinsanpassung ist ein wesentliches Merkmal der Saron-Hypothek und unterscheidet sie deutlich von Festhypotheken. Während bei einer Festhypothek der Zinssatz für die gesamte Laufzeit (oft 5, 10 oder 15 Jahre) festgeschrieben ist, passt sich der Zinssatz einer Saron-Hypothek regelmässig an die aktuellen Marktbedingungen an.

Die gängigsten Anpassungsintervalle sind:

1. Dreimonatlich: Dies ist das am häufigsten angebotene Modell. Hier wird dein Zinssatz alle drei Monate neu berechnet und angepasst.
2. Monatlich: Einige Banken bieten auch eine monatliche Anpassung an. Dies führt zu noch schnelleren Reaktionen auf Marktveränderungen.
3. Halbjährlich: Seltener gibt es auch Modelle mit halbjährlicher Anpassung, die etwas mehr Stabilität bieten.

Die Wahl des Anpassungsintervalls hat Vor- und Nachteile:

• Kürzere Intervalle (monatlich, dreimonatlich) lassen dich schneller von sinkenden Zinsen profitieren, setzen dich aber auch schneller steigenden Zinsen aus.
• Längere Intervalle (halbjährlich) bieten mehr Planungssicherheit, können aber dazu führen, dass du länger höhere Zinsen zahlst, wenn der Marktzins sinkt.

Es ist wichtig zu verstehen, dass die Anpassung automatisch erfolgt. Du musst also nicht bei jeder Zinsänderung aktiv werden oder neu verhandeln. Die Bank berechnet den neuen Zinssatz basierend auf dem aktuellen Saron und der vereinbarten Marge und informiert dich über die neue Zinshöhe.

Hier ein Beispiel, wie sich dein Zinssatz bei einer dreimonatlichen Anpassung über ein Jahr entwickeln könnte:

• 1. Quartal: Saron 0,5% + Marge 0,9% = 1,4% Hypothekarzins
• 2. Quartal: Saron 0,7% + Marge 0,9% = 1,6% Hypothekarzins
• 3. Quartal: Saron 0,4% + Marge 0,9% = 1,3% Hypothekarzins
• 4. Quartal: Saron 0,6% + Marge 0,9% = 1,5% Hypothekarzins

Diese regelmäßigen Anpassungen machen die Saron-Hypothek zu einem dynamischen Finanzierungsinstrument, das eng mit den Entwicklungen am Geldmarkt verknüpft ist. Für dich als Kreditnehmer bedeutet das mehr Flexibilität, aber auch die Notwendigkeit, die Zinsentwicklung im Auge zu behalten und deine Finanzen entsprechend zu planen.

Wie wird der Zins genau berechnet?

Die genaue Zinsberechnung bei einer Saron-Hypothek ist etwas komplexer als bei einer Festhypothek, da sie auf einem variablen Zinssatz basiert. Das am häufigsten verwendete Verfahren ist die Berechnung des «Compounded Saron».

Der Compounded Saron ist im Wesentlichen ein Durchschnittswert der täglichen Saron-Sätze über eine bestimmte Periode, typischerweise drei Monate. Hier ist der Prozess Schritt für Schritt erklärt:

1. Tägliche Saron-Sätze sammeln: Für jeden Geschäftstag in der Berechnungsperiode wird der veröffentlichte Saron-Satz erfasst.
2. Zinseszinseffekt berücksichtigen: Da der Saron ein Tagesgeldsatz ist, wird für die Berechnung über längere Zeiträume der Zinseszinseffekt berücksichtigt. Das bedeutet, dass nicht nur der einfache Durchschnitt gebildet wird, sondern die täglichen Zinsen «aufgezinst» werden.
3. Durchschnitt berechnen: Am Ende der Periode (z.B. nach 90 Tagen) wird der aufgezinste Durchschnittssatz ermittelt.
4. Marge hinzufügen: Zu diesem Durchschnittssatz wird dann die vereinbarte Marge addiert, um deinen Hypothekarzins für die nächste Periode zu erhalten.

Hier ein vereinfachtes Beispiel für eine 3-Monats-Periode:

• Tag 1: Saron 0,50%
• Tag 2: Saron 0,52%
• Tag 3: Saron 0,49%
• …
• Tag 90: Saron 0,55%

Angenommen, der Compounded Saron für diese 90 Tage ergibt 0,51%.
Bei einer vereinbarten Marge von 0,9% wäre dein Hypothekarzins für die nächsten 3 Monate:
0,51% (Compounded Saron) + 0,9% (Marge) = 1,41%

Die tatsächliche Berechnung ist noch etwas komplexer und berücksichtigt auch Wochenenden und Feiertage, an denen kein Saron-Satz veröffentlicht wird.

Wichtig zu wissen:

• Der so berechnete Zinssatz gilt immer für die kommende Periode, nicht für die vergangene. Du zahlst also den Zins «im Nachhinein» basierend auf der Entwicklung des Saron in der vorangegangenen Periode.
• Einige Banken bieten auch Saron-Hypotheken mit einem «Look-Back»-Mechanismus an. Dabei wird der Zinssatz für die kommende Periode einige Tage vor Periodenbeginn festgelegt, sodass du im Voraus weisst, wie hoch deine nächste Zinsbelastung sein wird.

Diese Art der Zinsberechnung macht die Saron-Hypothek zu einem sehr marktnahen Produkt. Du profitierst unmittelbar von sinkenden Zinsen, trägst aber auch das Risiko steigender Zinsen. Die regelmässige Neuberechnung sorgt dafür, dass dein Hypothekarzins immer die aktuelle Marktlage widerspiegelt.

Was sind die Vorteile einer Saron-Hypothek?

Die Saron-Hypothek bietet eine Reihe von Vorteilen, die sie für viele Kreditnehmer attraktiv machen:

1. Meist günstigere Zinsen:
   Historisch betrachtet waren variable Hypotheken wie die Saron-Hypothek oft günstiger als Festhypotheken. Das liegt daran, dass du als Kreditnehmer das Zinsänderungsrisiko trägst, wofür du sozusagen mit einem niedrigeren Zinssatz «belohnt» wirst. In Zeiten niedriger oder sinkender Zinsen kann dies zu erheblichen Einsparungen führen. Beispiel: Angenommen, der durchschnittliche Zinssatz einer Saron-Hypothek liegt über 10 Jahre bei 1,2%, während eine vergleichbare Festhypothek 1,8% kostet. Bei einer Hypothek von 500’000 CHF sparst du so über 10 Jahre 30’000 CHF an Zinsen.
2. Flexibilität:
   Saron-Hypotheken sind in der Regel flexibler als Festhypotheken. Du kannst sie oft ohne oder mit nur geringen Kosten vorzeitig auflösen oder umfinanzieren. Das ist besonders vorteilhaft, wenn du:

• deine Immobilie verkaufen möchtest
• eine größere Summe zurückzahlen kannst (z.B. durch eine Erbschaft)
• auf ein anderes Hypothekenmodell umsteigen willst

1. Transparenz:
   Der Saron ist ein öffentlich einsehbarer Referenzzinssatz. Du kannst jederzeit nachvollziehen, wie sich der Basiszinssatz entwickelt und wie sich das auf deine Hypothek auswirkt. Diese Transparenz gibt dir die Möglichkeit, fundierte Entscheidungen zu treffen und deine Finanzplanung entsprechend anzupassen.
2. Unmittelbare Anpassung an Marktbedingungen:
   Wenn die Zinsen fallen, profitierst du sofort davon. Du musst nicht wie bei einer Festhypothek warten, bis die Laufzeit endet, um von günstigeren Konditionen zu profitieren.
3. Keine Vorfälligkeitsentschädigung:
   Bei den meisten Saron-Hypotheken fällt keine oder nur eine geringe Vorfälligkeitsentschädigung an, wenn du die Hypothek vorzeitig zurückzahlen möchtest. Das kann besonders vorteilhaft sein, wenn du dein Haus verkaufen oder renovieren möchtest.

Was sind die Nachteile einer Saron-Hypothek?

Natürlich gibt es auch einige Nachteile, die du bei der Entscheidung für eine Saron-Hypothek berücksichtigen solltest:

1. Zinsrisiko:
   Der größte Nachteil ist das Risiko steigender Zinsen. Wenn der Saron steigt, erhöhen sich auch deine Hypothekenkosten. Das kann in Extremfällen dazu führen, dass die Tragbarkeit der Hypothek nicht mehr gegeben ist.
2. Planungsunsicherheit:
   Da sich der Zinssatz regelmässig ändert, ist es schwieriger, deine langfristigen Wohnkosten genau zu planen. Das kann besonders für Haushalte mit engem Budget eine Herausforderung darstellen.
3. Komplexität:
   Die Berechnung des Zinssatzes ist komplexer als bei einer Festhypothek. Das kann es für einige Kreditnehmer schwieriger machen, ihre Hypothekenkosten nachzuvollziehen.
4. Potenzielle Überforderung bei starken Zinsanstiegen:
   Wenn die Zinsen stark ansteigen, können die höheren monatlichen Zahlungen für einige Haushalte zu einer finanziellen Belastung werden.
5. Psychologischer Stress:
   Die Unsicherheit über zukünftige Zinsbelastungen kann für manche Menschen belastend sein, insbesondere wenn sie eine hohe Hypothek haben.

Saron-Hypothek vs. Festhypothek: Ein Vergleich

Um dir die Entscheidung zwischen einer Saron-Hypothek und einer Festhypothek zu erleichtern, hier ein detaillierter Vergleich:

Saron-Hypothek:

• Meist niedrigere Zinsen (besonders in Niedrigzinsphasen)
• Flexibilität bei vorzeitiger Rückzahlung
• Profitiert sofort von sinkenden Zinsen
• Risiko steigender Zinsen
• Weniger Planungssicherheit

Festhypothek:

• Planungssicherheit durch festen Zinssatz
• Schutz vor steigenden Zinsen
• Oft höhere Zinsen als bei Saron-Hypotheken
• Keine Profite von sinkenden Zinsen
• Hohe Kosten bei vorzeitiger Auflösung

Hier ein Beispiel, das die potenziellen Unterschiede verdeutlicht:

Annahmen:

• Hypothekenbetrag: 500’000 CHF
• Laufzeit: 10 Jahre
• Festhypothek: 1,5% pro Jahr
• Saron-Hypothek: Durchschnittlich 0,8% pro Jahr (inkl. Marge)

Festhypothek:

• Jährliche Zinszahlung: 500’000 CHF * 1,5% = 7’500 CHF
• Gesamte Zinszahlung über 10 Jahre: 75’000 CHF

Saron-Hypothek:

• Durchschnittliche jährliche Zinszahlung: 500’000 CHF * 0,8% = 4’000 CHF
• Gesamte Zinszahlung über 10 Jahre: 40’000 CHF

Potenzielle Ersparnis mit Saron-Hypothek: 35’000 CHF

Beachte: Dies ist ein vereinfachtes Beispiel. In der Realität schwanken die Zinsen, und die tatsächlichen Kosten können abweichen.

Wann ist eine Saron-Hypothek sinnvoll?

Eine Saron-Hypothek könnte für dich interessant sein, wenn:

1. Du von niedrigen Zinsen profitieren möchtest:
   In Phasen niedriger Zinsen kann eine Saron-Hypothek besonders attraktiv sein.
2. Du bereit bist, ein gewisses Zinsrisiko zu tragen:
   Du solltest finanziell in der Lage sein, auch mit höheren Zinszahlungen umzugehen.
3. Du flexibel bleiben möchtest:
   Wenn du planst, die Immobilie in absehbarer Zeit zu verkaufen oder die Hypothek umzuschulden, bietet eine Saron-Hypothek mehr Flexibilität.
4. Du glaubst, dass die Zinsen längerfristig niedrig bleiben:
   Wenn du erwartest, dass die Zinsen in den nächsten Jahren nicht stark steigen werden, kannst du von den niedrigeren Saron-Zinsen profitieren.
5. Du eine gute finanzielle Bildung hast:
   Um eine Saron-Hypothek optimal zu nutzen, solltest du die Funktionsweise verstehen und die Zinsentwicklung im Auge behalten.

Wie kannst du dich gegen Zinsanstiege absichern?

Auch wenn eine Saron-Hypothek Zinsrisiken mit sich bringt, gibt es Möglichkeiten, sich dagegen abzusichern:

1. Teilung der Hypothek:
   Du kannst deine Hypothek aufteilen und einen Teil als Saron-Hypothek, den anderen als Festhypothek abschliessen. So profitierst du teilweise von niedrigen Zinsen, hast aber auch eine gewisse Sicherheit.
2. Zinsobergrenze (Cap):
   Einige Banken bieten Saron-Hypotheken mit einer Zinsobergrenze an. Du zahlst dafür eine Prämie, bist aber vor starken Zinsanstiegen geschützt.
3. Reserven bilden:
   Lege in Zeiten niedriger Zinsen Geld zurück, um mögliche Zinsanstiege abzufedern.
4. Regelmässige Überprüfung:
   Behalte die Zinsentwicklung im Auge und sei bereit, auf eine Festhypothek zu wechseln, wenn sich das Zinsumfeld ändert.
5. Höhere Amortisation:
   Zahle in Phasen niedriger Zinsen mehr zurück, um deine Gesamtverschuldung zu reduzieren und damit auch dein Zinsrisiko zu mindern.

Wie berechne ich die Tragbarkeit einer Saron-Hypothek?

Die Berechnung der Tragbarkeit ist bei einer Saron-Hypothek besonders wichtig, da sich die Zinsbelastung ändern kann. Banken verwenden oft einen «Stress-Zinssatz» von 5%, unabhängig vom aktuellen Zinsniveau, um die langfristige Tragbarkeit zu prüfen.

Hier ein Beispiel für die Berechnung:

• Hypothekenbetrag: 500’000 CHF
• Stress-Zinssatz: 5%
• Jährliche Unterhaltskosten: 1% des Immobilienwerts
• Amortisation: 1% der Hypothek (bei Hypotheken über 66% des Immobilienwerts)

Berechnung:

1. Zinskosten: 500’000 CHF * 5% = 25’000 CHF/Jahr
2. Unterhaltskosten: 500’000 CHF * 1% = 5’000 CHF/Jahr
3. Amortisation: 500’000 CHF * 1% = 5’000 CHF/Jahr

Gesamtkosten pro Jahr: 35’000 CHF
Monatliche Kosten: 35’000 CHF / 12 = 2’917 CHF

Diese Kosten sollten nicht mehr als 1/3 deines Bruttoeinkommens ausmachen. In diesem Fall bräuchtest du ein jährliches Bruttoeinkommen von mindestens 105’000 CHF.

Fazit

Saron-Hypotheken können eine attraktive Option sein, wenn du von niedrigen Zinsen profitieren und flexibel bleiben möchtest. Sie erfordern jedoch ein gutes Verständnis der Funktionsweise und die Bereitschaft, ein gewisses Zinsrisiko einzugehen.

Bevor du dich entscheidest, solltest du deine finanzielle Situation gründlich analysieren und verschiedene Angebote vergleichen. Eine unabhängige Beratung kann dir helfen, die für dich beste Lösung zu finden.

Denk daran: Die günstigste Hypothek ist nicht immer die beste. Wichtig ist, dass die Finanzierung zu deiner persönlichen Situation und deinen langfristigen Zielen passt. Mit dem richtigen Wissen und einer sorgfältigen Planung kann eine Saron-Hypothek ein mächtiges Werkzeug sein, um deine Wohnträume zu verwirklichen und gleichzeitig von günstigen Zinskonditionen zu profitieren.