1. und 2. Hypothek einfach erklärt
Wenn du eine Immobilie in der Schweiz kaufen möchtest, wirst du wahrscheinlich auf die Begriffe «1. und 2. Hypothek» stossen. In der Schweiz ist es üblich, beim Immobilienkauf 2 Hypotheken abzuschliessen.
Wieso das so gemacht wird und wie sich die beiden Hypotheken unterscheiden, erfährst du in diesem Artikel.
Definition 1. und 2. Hypothek
In der Schweiz deckt die erste Hypothek nur run 65% des Kaufpreises oder des Verkehrswerts der Immobilie ab und gilt als sicherste Form der Finanzierung für die Bank. Insgesamt ist allerdings eine maximale Belehnung von 80% möglich. Wenn du also nur 20% Eigenkapital einbringen möchtest, brauchst du zusätzlich eine zweite Hypothek.
Wichtig zu wissen ist, dass die 2. Hypothek oft mit höheren Zinsen und strengeren Bedingungen verbunden ist.
Was ist der Unterschied zwischen der 1. und 2. Hypothek?
Der Hauptunterschied zwischen der 1. und 2. Hypothek liegt in ihrer Priorität und den damit verbundenen Risiken für die Bank. Die 1. Hypothek hat Vorrang bei der Rückzahlung und wird im Grundbuch im ersten Rang eingetragen. Sie gilt als sicherer für die Bank, da sie im Falle einer Zwangsvollstreckung zuerst bedient wird.
Die 2. Hypothek hingegen wird im zweiten Rang eingetragen und birgt ein höheres Risiko für den Kreditgeber. Aus diesem Grund sind die Zinssätze für die 2. Hypothek in der Regel höher als für die 1. Hypothek. Zudem besteht bei der 2. Hypothek meist eine Amortisationspflicht, während die 1. Hypothek oft als reine Zinshypothek geführt werden kann.
Wieso gibt es eine erste und zweite Hypothek?
Das System der 1. und 2. Hypothek in der Schweiz dient dazu, das Risiko für Banken zu minimieren und gleichzeitig Immobilienkäufern eine flexible Finanzierungsmöglichkeit zu bieten. Die Aufteilung ermöglicht es den Banken, einen Grossteil der Finanzierung (1. Hypothek) zu günstigen Konditionen anzubieten, während das höhere Risiko der 2. Hypothek durch strengere Bedingungen abgesichert wird.
Für dich als Käufer bedeutet dieses System, dass du eine Immobilie erwerben kannst, auch wenn du nicht das gesamte Kapital zur Verfügung hast. Die Kombination aus 1. und 2. Hypothek erlaubt es dir, bis zu 80% des Kaufpreises durch Fremdkapital zu finanzieren, was den Immobilienerwerb für viele Menschen erst möglich macht.
Wie funktioniert eine zweite Hypothek?
Eine zweite Hypothek funktioniert im Grunde ähnlich wie die erste, wird aber separat beantragt und verwaltet. Sie dient dazu, die Finanzierungslücke zwischen der 1. Hypothek und dem vorgeschriebenen Mindesteigenkapital von 20% zu schliessen. In der Regel beträgt die 2. Hypothek zwischen 10% und 15% des Immobilienwerts.
Bei der Beantragung einer 2. Hypothek prüft die Bank deine finanzielle Situation besonders genau. Sie wird deine Einkommenssituation, deine bestehenden Verpflichtungen und deine Kreditwürdigkeit unter die Lupe nehmen. Da das Risiko für die Bank höher ist, musst du mit strengeren Auflagen rechnen, insbesondere was die Amortisation betrifft.
Wichtiges zur zweiten Hypothek
Hier die wichtigsten Punkte, die du bei der zweiten Hypothek beachten musst.
Amortisationspflicht
Eine der wichtigsten Besonderheiten der 2. Hypothek ist die Amortisationspflicht. Im Gegensatz zur 1. Hypothek, die oft als reine Zinshypothek geführt werden kann, musst du bei der 2. Hypothek in der Regel einen Teil oder das gesamte Kapital zurückzahlen. Diese Amortisation erfolgt meist über einen Zeitraum von 15 Jahren oder bis zum Erreichen des Rentenalters und beträgt jährlich etwa 1% des gesamten Kaufpreises.
Die Amortisationspflicht dient dazu, das Risiko für die Bank zu reduzieren und gleichzeitig deinen Eigentumsanteil an der Immobilie kontinuierlich zu erhöhen.
Grundpfandrecht im zweiten Rang
Die 2. Hypothek wird im Grundbuch als Grundpfandrecht im zweiten Rang eingetragen. Das bedeutet, dass im Falle einer Zwangsverwertung der Immobilie zuerst die 1. Hypothek bedient wird, bevor die 2. Hypothek zum Zug kommt. Dies ist mit einem höheren Risiko verbunden, denn wenn die Immobilie einen Wertverlust erleidet, könnte der Erlös unter Umständen nur für die 1. Hypothek reichen.
Der Eintrag im Grundbuch dient als Sicherheit für die Bank und ist ein wichtiger rechtlicher Schritt bei der Hypothekenfinanzierung.
Abschluss beim gleichen Anbieter
In den meisten Fällen wird die Bank verlangen, dass du sowohl die 1. als auch die 2. Hypothek bei ihr abschliessen musst. Dies kann verschiedene Vorteile haben, wie beispielsweise vereinfachte Prozesse und möglicherweise bessere Konditionen. Die meisten Banken bieten beide Hypotheken direkt in einem Paket an. Schau dir am besten unseren Hypothekenvergleich an, um die be
Trotzdem kann es sich lohnen, Angebote verschiedener Anbieter zu vergleichen. Manchmal findest du bessere Konditionen, wenn du die 2. Hypothek bei einem anderen Institut abschliesst. Beachte jedoch, dass die wenigsten Banken bereit sind, eine 2. Hypothek zu vergeben, wenn sie nicht auch die 1. Hypothek halten.
Brauche ich eine zweite Hypothek?
Die Frage, ob du eine zweite Hypothek brauchst, hängt von deiner individuellen finanziellen Situation und deinen Zielen ab. Wenn du zum Beispiel nicht über die nötigen 35% Eigenkapital verfügst, um eine Immobilie nur mit einer 1. Hypothek zu finanzieren, kann eine 2. Hypothek der Schlüssel zum Eigenheim sein. Sie ermöglicht dir, bis zu 80% des Kaufpreises zu finanzieren.
Allerdings solltest du die Entscheidung für eine 2. Hypothek sorgfältig abwägen, sie kann auch Nachteile haben. Berücksichtige den oft höheren Hypothekarzins, die Amortisationspflicht und die damit verbundene langfristige finanzielle Belastung. Es ist ratsam, deine Finanzplanung genau durchzurechnen und gegebenenfalls professionelle Beratung in Anspruch zu nehmen, um sicherzustellen, dass du dir die Gesamtfinanzierung langfristig leisten kannst.
Am einfachsten geht das mit einer kostenlosen und unverbindlichen Beratung bei einer unserer erfahrenen Partner.
Fazit
Die Kombination aus 1. und 2. Hypothek ist ein bewährtes Modell in der Schweizer Immobilienfinanzierung. Sie ermöglicht es vielen Menschen, den Traum vom Eigenheim zu verwirklichen, auch wenn sie nicht über das volle Eigenkapital verfügen. Die 2. Hypothek bietet Flexibilität, bringt aber auch zusätzliche Verpflichtungen mit sich.
Bevor du dich für eine 2. Hypothek entscheidest, solltest du deine finanzielle Situation gründlich analysieren und verschiedene Angebote vergleichen.
Sichere dir am besten gleich eine kostenlose und unverbindliche Beratung, um die beste Lösung für deine Situation zu finden.
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